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CLAVES PARA CLIENTES INMOBILIARIOS A LA HORA DE ESTIMAR VALOR DE LOS INMUEBLES

 

Fuente: Prensa Cámara Inmobiliaria de Venezuela

Hoy en día en Venezuela, tanto profesionales del sector inmobiliario como clientes que desean ofertar o adquirir un inmueble se enfrentan al problema de los precios cada vez más elevados por la escasez de producción de nuevos inmuebles (lo que reduce la oferta, encarcelándola), por la inflación general y por la devaluación del bolívar frente al dólar estadounidense.

Todas estas condiciones generan un ambiente en el que los propietarios, temerosos de perder el valor de su inmueble, elevan los precios hasta el punto en que pueden incluso considerarse fuera del mercado (no pueden venderlos).

¿Cómo saber que el precio de un inmueble está dentro del mercado? Cualquier persona puede realizar un proceso de estimación de valor, que si bien no tiene el mismo proceso investigativo y solidez de un avalúo preparado por un ingeniero, permite comprobar que un precio está dentro de los rangos del mercado y por lo tanto es vendible o comprable.

¿Cómo se realiza una estimación de valores?

1)    Se escoge el inmueble al cual se le quiere estimar su valor de mercado.

2)    Se realiza la búsqueda de otros inmuebles similares al escogido en la oferta pública de las páginas de clasificados. Para hacer efectiva la búsqueda solo debe tomarse la información de inmuebles que realmente compartan características con el nuestro: edad parecida, misma cantidad de puestos de estacionamiento, de habitaciones, de baños, cantidad de pisos del edificio, mismo sector geográfico entre otros.

3)    Se organiza la información en una hija de Excel, señalando las características de los inmuebles encontrados, y colocando el precio de la oferta de cada uno. Debe depurarse la lista eliminando los inmuebles cuya información difiera del sentido común (se eliminan inmuebles con precios irreales, con ofertas dudosas, entre otros).

5)    Con la muestra de oferta pública completamente depurada y ordenada, la cual no debe ser menor a 10 inmuebles, se calcula precio promedio y se identifican mediana (el precio que está en el centro de la muestra) y el precio mínimo y el precio máximo que aparecen en la muestra.

6)    Tomamos la mediana, el promedio, y los precios máximo y mínimo de la muestra como referencia para decidir un precio de mercado para el inmueble estudiado. El precio de nuestro inmueble siempre será cercano al promedio de la estimación de valores, y negociable entre los precios máximo y minimo encontrados.

7) Un proceso de estimación de valores siempre debe ser realizado por un profesional inmobiliario certificado, quien tiene la capacidad de hacer un análisis más profundo de los datos, conoce el mercado, y los tipos de inmuebles, por lo que su asesoría es precisa y acertada.

8)    No debe confundirse estimación de valores con avalúo o tasación. Una tasación solo puede realizarla un ingeniero o perito tasador. El resultado de una tasación puede ser distinto al de una estimación de valores.

9) El precio de un inmueble también se ve afectado por sus propias condiciones, independientemente del sistema de oferta y demanda usado en una estimación de valores. Deben considerarse la situación del condominio, el estado de la estructura, los servicios, el mantenimiento del área privada, entre otros.

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