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Dudas sobre alquiler de locales comerciales 2 por Teresa Borges

Voy a alquilar mi local, pero es mi compadre, ¿no hay problemas si lo hago de forma verbal, verdad?

 

Es una obligación para el arrendador que el contrato sea escrito y autenticado. Al respecto vale citar la sentencia del 6-5-15, TSJ-SCC, Ponente Dr. Guillermo Blanco Vásquez, caso relativo a la interpretación de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que estableció que ahora el contrato de arrendamiento de vivienda es formal, lo que podemos aplicar analógicamente en materia de comercio.

Como es mi compadre, lo puedo sacar cuando quiera ¿cierto?, y puedo pactar con él que arregle el local, pague los servicios, pero como ya hay algún mobiliario le voy a cobrar un punto, ¿esto está bien, verdad?

 

En la nueva ley, cónsono con lo dispuesto en el Código Civil, se establecen obligaciones generales para el arrendador como: garantizar la posesión, entrega del inmueble en buen estado al inicio de la relación, solvente en el pago de los servicios públicos, reparaciones mayores, y la prohibición de cobro de primas, traspaso, venta de punto.

Por tanto, el arrendador debe respetar dichas obligaciones, lo que sí puede hacer es pactar que el arrendatario pague los servicios y condominio ordinario, pero luego de iniciarse la relación.

Como a veces los inquilinos se van sin pagar los servicios y dejan deteriorado el inmueble, voy a pedir un año de garantía para el depósito, ¿puedo hacerlo?

 

Tal proceder resulta contrario a la ley, pues el régimen de garantías se mantiene, pero limitada a 3 meses del monto del canon de arrendamiento en calidad de depósito, y de ser fianza la misma también queda reducida al equivalente a tres cánones de arrendamiento. El tratamiento es similar a lo dispuesto en la LAI (Ley de Arrendamiento Inmobiliario), pero se prevé las situaciones que pudieran surgir.

El 30 de julio se vence el contrato de arrendamiento, y tengo una persona interesada que me va a pagar más, ¿es verdad que el inquilino tiene que irse ese día?

 

Debemos recordar que en materia de arrendamiento de comercio también existe el beneficio para el inquilino de la prórroga legal, por tanto, una vez vencido el contrato, y si el arrendatario cumple con sus obligaciones, comienza a transcurrir dicha prórroga legal, y es al vencimiento de esta que tiene la obligación de entregar el inmueble.

Si no se va, ¿qué hago?

 

De no cumplir con la entrega voluntaria del inmueble, el arrendador deberá demandar ante los tribunales. Al respecto dos acotaciones importantes:

  1. No es necesario, como muchos creen, que se deba primero agotar algún procedimiento previo administrativo para acudir a los tribunales, esto solo procede para el supuesto que se quiera solicitar una medida cautelar, y no implica que no se pueda demandar paralelamente o antes.
  2. La ley confunde las pretensiones y denomina a todas “desalojo”, pero en realidad en este caso la pretensión sería por cumplimiento de contrato por vencimiento de su término y de la prórroga legal.

Tengo alquilado el local para una franquicia de farmacia, pero otra me ofrece más y ya está próximo el vencimiento del contrato, ¿puedo notificar la no prorroga y luego arrendarle a la otra franquicia?

 

Esto es contrario a la ley, ya que se prevé una preferencia arrendaticia al vencimiento del contrato, si el arrendador va a continuar arrendando y para el mismo uso del inmueble (Art. 25). De no respetarla el inquilino puede accionar bien por daños y perjuicios, o bien inclusive por el cumplimiento de dicha preferencia arrendaticia.

¿En el contrato de arrendamiento puedo establecer una cláusula que solo pueden vender la marca de un producto que yo fabrico?

 

No, la ley prohíbe pactar imponer al arrendatario la obligación de vender ciertos productos o prestar servicios de marcas comerciales o adquirir a ciertos proveedores, incluso para la contratación de servicios de mantenimiento, a menos que sea acordado por el Comité Paritario de Administración de Condominio.

Me dijeron que como mi inmueble es un local comercial puedo negociar el canon de arrendamiento como quiera, ¿es así?

 

No, aun cuando la ley permite que las partes negocien establece límites. Todos los inmuebles comerciales están sometidos a control de precio. Solo pueden pactar una de las modalidades de fijación del canon de arrendamiento y hasta los porcentajes máximos que estipula la legislación especial.

Y si negocio el canon al margen de la ley, ¿qué pasa?

 

El cobro de un monto superior al canon de arrendamiento permitido por la ley da lugar no sólo al reintegro del sobrealquiler percibido, el cual se ajustará con base en la variación del INPC, sino a sanciones.

Tengo una persona interesada en comprar el local, pero como es comercio, ¿no le tengo que ofertar al inquilino, verdad? Eso solo es en vivienda.

 

No, desde que se legisló de manera especial en materia de arrendamiento urbano y suburbano, se ha previsto la preferencia a favor del inquilino, la cual se ha perfeccionado en las sucesivas leyes, por tanto siempre hay que respetar la preferencia ofertiva, de no hacerlo, el inquilino puede ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.

Hoy cerramos esta entrega, pero como ha sido nuestro compromiso con la expectativa de continuar con las mismas.

Teresa Borges García

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