El Multiple Listing Service (MLS), o Servicio de listado múltiple (SLM), en español, define la colaboración entre profesionales inmobiliarios. Está colaboración viene dada principalmente por la compartición del producto captado, de forma que cualquier asociado de la MLS, puede comercializar inmuebles captados por otro de los asociados. Las MLS tienen además un código deontológico o de conducta que deben aceptar todos sus asociados que regulan el correcto funcionamiento de las mismas y establecen las reglas de colaboración entre los asociados.
El sistema MLS y Algunas Aclaraciones.
¿Què significa ser Agente Inmobiliario? (Y quizá en nuestros países de habla hispana) Si haces esa pregunta a la gente, te responderán algo similar a: una persona encargada de vender, en otras palabras no va más allá de ser un “Vendedor”
En Norteamérica, la palabra Agencia significa “RELACIÓN DE REPRESENTACIÓN” El Corredor Profesional o Broker se convierte en AGENTE del Cliente, el momento en que celebran entre ellos un contrato en el cual el Corredor se compromete a representar los intereses (personales y económicos) del Cliente.
Es por eso que en los Estados Unidos de Norteamérica tenemos la Ley de Agencia, una ley que nos obliga a nuestros clientes, y por ende “Intermediación” no puede existir, ya que no estas intermediando sino representando ya sea a la parte compradora o a la parte vendedora.
¿La intermediación puede existir? Sí, pero bajo una estricta condición, esta es que, ambas partes, comprador y vendedor sean clientes del mismo corredor en una misma transacción y estén de acuerdo en ser Representados por el Mismo Corredor… Suena confuso? Aclaremos profundizando:
Primero, ¿quién es el cliente? cliente es otra palabra que desde mi punto de vista tampoco tiene un concepto claro ya que “cliente” es cualquier persona que porque mostró interés en una de mis propiedades a través de un portal o mantuve un contacto verbal inicial y eso es suficiente para denominarlo cliente.
Asumo que el mismo significado es similar en nuestros países, pero, en los Estados Unidos, un individuo se convierte en Cliente del corredor el momento en que Corredor y Vendedor, (o Comprador), firman un contrato en el que ambas partes se comprometen a hacer, no hacer o deshacer algo relacionado a los servicios prestados por el corredor.
Mientras no exista un contrato, no es más que un “Prospecto” o “Potencial Cliente”
El Sistema MLS y la Intermediación Inmobiliaria.
Supongamos que, esta tarde firmé un Contrato de Exclusividad con un Cliente Vendedor en el queme comprometo a “REPRESENTARLO” en la venta de su propiedad. Días más tarde firmo un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales con un Comprador el cual solicita mis servicios para “REPRESENTARLO” en la compra de un inmueble.
Pero, ¿qué pasa cuando, este Comprador, se interesó en la misma propiedad de mi Cliente Vendedor y decide proceder a una negociación?
Pregunta: Si ambos son “Mis Clientes” a los que les debo lealtad, ¿puedo yo representar a ambos en una misma transacción? Creo que la Ley Natural sin la necesidad de una legislación es más que suficiente para entender que NO SE PUEDE REPRESENTAR A DOS PARTESSIMULTANEAMENTE en una misma transacción sin correr el riesgo de que una de las partes se sienta afectada, pero de acuerdo a la Ley norteamericana, Si puede haber Intermediación o “Doble Representación”, pero ÚNICAMENTE si AMBAS partes están de acuerdo y pactan por escrito que están de acuerdo que un solo corredor los represente, y ésta se convierte en una situación MUY comprometedora, porque ahora el Corredor se DEBE a AMBAS partes, o sea a representar los intereses de ambos.
En lo personal, cuando esta situación, (que por cierto es poco común), se presenta, debo dar preferencia a quien me contrató primero (en este caso, el Vendedor), y explicar la situación al Cliente Comprador explicándole que para que ninguna de las partes se sienta afectada podría incluso presentarle a uno de mis colegas, ya sea de mi misma oficina o de otra oficina, (de la competencia), para que lo represente y así evitar cualquier controversia causada por conflicto de interés o que incluso él tiene toda la libertad de asesorarse con otro Corredor de su confianza, o alternativamente, actuar por su propia cuenta. Esta es la mejor aplicación del sistema MLS
El Sistema MLS y la Ética Profesional.
He aquí donde la Ética Profesional y nuestros propios intereses juegan “tentación” en nuestra mente:
O manejo esta situación yo sólo para ganarme el 100% de comisión con el alto riesgo de que uno de mis clientes se sienta desaventajado y se caiga la negociación o, invito a otro colega a que represente al otro cliente y solo gane el 50%?
En lo personal, yo siempre voy a optar por la segunda opción con un sistema MLS, ya que disminuyo el riesgo casi al 0% de no ganar NADA por mi egoísmo y porque invitando a que otro colega participe o permitir a que el Comprador consiga a su corredor de confianza, me estoy ganando su confianza, y si se suscita la misma situación en el futuro sé que puedo confiar en ese mismo corredor. (INTEGRIDAD)
En la mayoría de los Estados de Norteamérica, si no existe un Acuerdo de Doble Representación o Agencia, (Consensual Dual Agency Agreement), entonces no puede haber “Intermediación” mejor dicho es ilegal y penada.
¿Qué tiene que ver esto con el MLS? Casi todo lo relacionado con el mundo inmobiliario tiene una relación directa con el MLS, ya que el MLS se moldea a la legislación de cada región.
