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VÍAS LEGALES QUE OBLIGAN A PAGAR EL CONDOMINIO A VECINOS MOROSOS CUMPLIR SUS OBLIGACIONES

 

Según la Ley de Propiedad Horizontal, una persona morosa que incumple sus obligaciones con el condominio pudiese perder su vivienda en un remate judicial si no paga las deudas que le corresponden. Los tribunales también pueden emitir medidas de embargo o cautelares, que pudiera evitar vender la propiedad del deudor.

La inflación ha hecho que en Venezuela se incrementen constantemente los montos mensuales que deben pagar los residentes de departamentos por gastos de condominio, donde están incluidos los gastos que genera el pago del sueldo a los conserjes y vigilantes, si los hay, el mantenimiento de ascensores y áreas de uso común, lo cual ha creado un problema que afecta a muchos conjuntos residenciales del país: la morosidad.

En algunos casos, las juntas de condominio han apostado por la dolarización de la cuota fija que debe pagarse por apartamento. Sin embargo, tomar esa medida no garantiza que las personas no se retrasen en sus pagos o puedan ponerse al día con lo que deben. En TalCual presentamos los mecanismos legales a los que puede recurrirse en caso de que se agoten las vías conciliatorias y de mediación con los deudores.

Cobranza extrajudicial

Cuando un copropietario no cancela más de tres recibos de condominio es considerado un moroso.  Antes de ejecutar una acción judicial formal en su contra, el administrador que lleva las finanzas del edificio, de autogestión o inmobiliaria, puede solicitar los servicios de un despacho de abogados o de un particular, para transferirle el ejercicio de cobranza.

A través de llamadas, citaciones al bufete, telegramas o correos, se canalizan posibles vías de pago con el vecino insolvente hasta que se agote la vía fuera de un tribunal. En este proceso se cargan a las facturas de condominio del deudor parte de los honorarios profesionales del abogado encargado del proceso de cobro que, según explicó el abogado Reinaldo Pereira, no tiene un límite de tiempo. Bien pudiese extenderse por meses o años. Todo dependerá del impulso judicial que le dé la parte acreedora.

«Mientras el proceso corre, se generan intereses de morosidad para el deudor. Si la persona quiere pagar parcialmente su deuda directamente al condominio, ya no se puede hacer porque la cuenta está en manos del abogado. Se pudiesen acordar pagos por porciones con el jurista, pero hasta tanto no cancele la totalidad, los pagos se seguirán haciendo al bufete», señaló.

Acción judicial por cobro de deuda al condominio

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la junta de condominio puede presentar una «acción judicial por cobro de deuda de condominio», que implica la interposición de una denuncia ante tribunales venezolanos que, en este caso, de acuerdo con el abogado Rafael Ángel, especializado en temas condominiales, por las cuantías, deben ser tribunales de municipio.

Debido a la pandemia y el esquema de cuarentena 7+7, para presentar tal solicitud ante el tribunal, un abogado debe redactar e imprimir el documento, recolectar las firmas de las demandantes, y enviarlo por correo electrónico a la Unidad de Distribución de Documento de la circunscripción judicial correspondiente. En el caso de Caracas, dijo que esa oficina está ubicada en el Centro Lourdes de Los Cortijos.

«El tribunal una vez que recibe su solicitud, se comunica con usted y le dan una cita para que consigne los anexos de su demanda. (…) El juez, para evaluar la admisión de la demanda, pide lo siguiente: el libro de actas en donde con mayoría de propietarios se aprueba tal demanda; copia simple de ese  documento de condominio; copia certificada del documento de propiedad del deudor, para que el tribunal abra el cuaderno de comprobante para dictar las medidas cautelares; el poder del abogado sobre el caso; el contrato con el administrador si lo hubiere; el cúmulo de recibos o planillas de liquidación de gastos comunes no pagadas; y de forma opcional, las cartas de correspondencia cursados con el deudor», detalló Ángel, quien es jurista de Procondominios, una empresa dedicada a la administración de condominios y comunidades Inmobiliarias en Venezuela.

Una vez se recurre a esta vía ejecutiva y admite la depreciación, la parte demandante tiene un mes para lograr la citación del actor demandado. Regularmente lo que ocurre es que, una vez se entera de que fue convocado a tribunales, el deudor trata de llegar a un acuerdo judicial o extrajudicial, el cual debe ser firmado en notaria y señalar que el acreedor convino desistir del juicio. Sin embargo, si ya la persona es convocada al tribunal y quiere desistir de la audiencia, las vías son otras.

Rafael Ángel comentó que cabe la posibilidad de llegar a una conciliación, una figura establecida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, ya en el juicio.  Las partes convienen una transacción judicial y una vez que ese documento sea homologado por el tribunal, el mismo obtiene carácter de cosa juzgada, que pone fin al proceso. «Es como si las partes se dictaron su sentencia. Se equipara al valor de una sentencia definitiva y firme y ser archiva el juicio», indicó.

Si el deudor es sometido a una sentencia condenatoria, se le solicitará  fecha de liquidación de su deuda con el edificio, la cual incluirá, siguiendo la explicación de la abogada María Alejandra Parra, de MiCondominio.com,  las cuotas atrasadas, los intereses moratorios y una indexación, que es el ajuste del monto adeudado al valor del dinero al momento del cumplimiento de la obligación, así como también todos los gatos de gerencias amistosas que se hayan hecho extrajudicialmente.

«En los condominios se cobra el 1% de interés mensual de mora,  porque es el acuerdo que mayormente se hace en la comunidad. Se cobra por daño y perjuicio  para  resarcir a la comunidad y normalmente va al fondo del edificio porque son sus recursos.  (…) Si el juicio dura un año, se hace una actualización de las cuotas procesales con el  30% de la estimación de la demanda», señaló Parra.

¿Qué gastos no se incluye dentro de la deuda?

Pereira, fundador de Tu Mundo Jurídico, comentó que podrán ser cobrados por vía ejecutiva solo los gastos comunes y los facturados por la administración de la junta de condominio — recibos que tienen una fuerza ejecutiva y por tanto pueden ser usados en juicios como resoluciones judiciales o administrativas—.

En ese sentido, apuntó que los gastos comunes «no están amarrados al monto del importe a pagar, sino al servicio que por su naturaleza no siguen al propietario, sino que se prestan por igual a todos los dueños o inquilinos de apartamentos». Esto se traduce en que, por ejemplo, los cobros de cisternas de agua para los edificios no entraría en los adeudos del vecino insolvente, puesto que se paga en base al número de apartamentos y no está cargado en base a los derechos de propiedad, que se rigen por la alícuota, es decir, al metraje de propiedad.

«¿Qué más común que un servicio de agua? Sí. Pero en ese caso particular no es el servicio de agua corriente que debe llegar al edificio. En algunos condominios se han establecido medidores individuales de servicios comunitarios por esa visión de que el que consuma más debe pagar más, pero normalmente, en la mayoría de los edificios vemos que se carga el servicio de agua en base al porcentaje que se divide entre cada vecino», explicó.

¿Puede un moroso perder su propiedad?

«El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad», establece la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela.

Eso significa que, mediante la ruta ejecutiva, se permite en un juicio especial, que es de lapso más abreviado, comprometer el patrimonio del deudor, a través de embargo ejecutivo de bienes muebles o prohibición de gravar o enajenar los bienes o inmuebles. Todo esto antes de una sentencia definitiva, antes de que venza el plazo de pago otorgado por el tribunal, explicaron Pereira y Parra, basándose en el artículo 585 del código civil, que contempla estas medidas cautelares.

«Cuando dictan medida de embargo o cautelar significa que el tribunal emite un oficio al registro inmobiliario donde se le ordena al registrador estampar una nota marginal donde está registrado el título de propiedad de ese apartamento a los fines de que no pueda ser vendido», señaló el abogado Rafael Ángel.

Si el moroso no paga, su propiedad va a un remate judicial en el que que el tribunal hace un avalúo a través de peritos del bien inmueble. Paga el justo precio y la persona paga la propiedad. Una vez salga una oferta y se venda el departamento, al condominio se le paga su deuda, y si queda un remanente, es otorgado al deudor, quien perdería su casa y pasaría a ser del nuevo propietario legítimo.

Los tribunales del país deben «inmediatamente obedecer el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y costas procesales, conforme a lo previsto en el artículo 630 del código adjetivo», agregó Pereira.

 

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Una estafa inmobiliaria en Venezuela se refiere a una situación en la que una persona es engañada o estafada en el proceso de compra, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas. Las estafas inmobiliarias son un delito común en Venezuela que afecta a varios ámbitos, y pueden ser llevadas a cabo por personas capaces de engañar o sorprender a la buena fe de los compradores. Algunas claves para identificar una estafa inmobiliaria incluyen:

  • Falta de documentación: Si el vendedor no puede proporcionar documentos legales que respalden la propiedad, es posible que se trate de una estafa.
  • Presión para tomar una decisión rápida: Si el vendedor presiona al comprador para tomar una decisión rápida sin darle tiempo para investigar la propiedad, es posible que se trate de una estafa.
  • Falta de información sobre la propiedad: Si el vendedor no puede proporcionar información detallada sobre la propiedad, es posible que se trate de una estafa.
  • Presión para tomar una decisión rápida: Si el vendedor presiona al comprador para tomar una decisión rápida sin darle tiempo para investigar la propiedad, es posible que se trate de una estafa.

Es importante tener en cuenta que existe una Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en Venezuela que establece un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas. Esta ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas a acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda. Si una persona es víctima de una estafa inmobiliaria, tiene derechos por exigir a los promotores de las constructoras o empresas de ingeniería responsables.

Si eres víctima de una estafa inmobiliaria en Venezuela, aquí hay algunos pasos que puedes seguir:

  1. Denunciar el delito: Acude a las autoridades competentes y presenta una denuncia formal sobre la estafa inmobiliaria. Puedes hacerlo en la fiscalía o en la policía, dependiendo de la jurisdicción.
  2. Reunir evidencia: Recopila toda la evidencia relacionada con la estafa, como contratos, recibos de pago, correos electrónicos, mensajes de texto y cualquier otra documentación que respalde tu caso. Esto será útil durante el proceso legal.
  3. Contratar un abogado: Busca un abogado especializado en derecho inmobiliario o estafas para que te asesore y te represente en el proceso legal. Un abogado con experiencia en este campo podrá guiarte adecuadamente y proteger tus derechos.
  4. Investigar al vendedor: Realiza una investigación exhaustiva sobre el vendedor o la empresa involucrada en la estafa. Busca información sobre su reputación, antecedentes y cualquier otra evidencia que pueda respaldar tu caso.
  5. Contactar a otros afectados: Si descubres que hay otras personas que también han sido víctimas de la misma estafa inmobiliaria, intenta contactarlas y unir fuerzas. Juntos, pueden fortalecer sus casos y aumentar las posibilidades de obtener justicia
  6. Buscar asesoramiento legal: Además de contratar a un abogado, considera buscar asesoramiento legal adicional. Puedes comunicarte con organizaciones de defensa del consumidor o colegios de abogados para obtener orientación sobre cómo proceder y proteger tus derechos
  7. Seguir el proceso legal: Sigue las instrucciones y recomendaciones de tu abogado para avanzar en el proceso legal. Esto puede incluir la presentación de pruebas, la comparecencia ante el tribunal y cualquier otro paso necesario para buscar justicia.

Recuerda que cada caso de estafa inmobiliaria es único y puede requerir acciones adicionales o diferentes en función de las circunstancias específicas. Es importante buscar asesoramiento legal profesional para obtener una guía adecuada y personalizada en tu situación.

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El gran evento del Sector Inmobiliario en Venezuela vuelve! Pronto te daremos más detalles #ConvencionInmobiliaria2023

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Alquileres en la Gran Valencia pudieran incrementarse en un 15 por ciento!!

 

Por

Beatriz Rojas

el-carabobeno.com/

De acuerdo a estimaciones de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, para el cierre  de este año los alquileres en la Gran Valencia se habrán incrementado por lo menos en 15 por ciento.

El presidente de la cámara, Cesar López, declaró al programa En Contexto, de la emisora Exitos, donde expresó que este incremento se producirá como consecuencia del ajuste de los costos en el mercado.

López citó que hace tres años, cuando llegó la hiperinflación al país, los alquileres estaban en bolívares, por eso cuando se hacía la conversión estos quedaban en bajas cantidades de dólares.

No obstante con la dolarización desordenada que se fue dando en el país, esa situación de alguna forma se fue corrigiendo. Por eso en la actualidad los alquileres han venido subiendo.

César López apuntó que el promedio de ingresos de los obreros está entre 30 y 70 dólares al mes. El de los profesionales entre 100 y 300 dólares, y el de los trabajadores de nivel gerencial, entre 300 y 500 dólares.

Subrayó que en el caso de la Gran Valencia, en la actualidad se consiguen apartamentos en alquiler entre 120 y 300 dólares, dependiendo de la ubicación y el tamaño. Aunque también se consiguen otros por menos precio y otros muchos más altos por ser de lujos.

Esto evidencia que, en el caso de los profesionales, se les iría el sueldo completo en el pago de un canon de arrendamiento.

 

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Cámara Inmobiliaria de Venezuela: Los arrendamientos deberían acordarse en dólares!

 

El presidente de la organización, Francisco López Domínguez, explicó que si los precios se pactan en bolívares los arrendatarios se ven obligados a pedir el pago de un año por adelantado para protegerse

Francisco López Domínguez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, afirmó que no tiene sentido ni para el arrendador ni para el arrendatario que los contratos se pacten en bolívares y no en dólares. A su juicio, esa situación está desembocando en que los arrendatarios se protejan y pidan el pago de un año completo por adelantado.

En una entrevista con Román Lozinski para el Circuito Éxitos, López señaló que existen, hasta ahora, dos sentencias del Tribunal Supremo de Justicia sobre los contratos de compra y venta en dólares. Sin embargo, estas no concuerdan entre sí.

“Tienen una sentencia para adelante y otra para atrás. Si tienes una deuda en dólares, puedes pagarla en bolívares al cambio. Pero hay una de las leyes de arrendamiento que no permiten pactar en dólares. Eso no tiene sentido ni para el arrendador ni para el interesado”, señaló.

Explicó que el mercado, afectado por la hiperinflación, obliga entonces al arrendatario a pedir que paguen un año entero por adelantado.

“La gente dice que hay que dolarizar pero no, hay que volver a bolivarizar el mercado con un bolívar fuerte. Cada vez que han intentado ir contra la propiedad privada se chocan con un muro. Seguramente saldrá otra sentencia aclarando la situación. El Tribunal va a veces para un lado y para otro. Pero en la práctica lo que está pasando es que las deudas son en dólares y de allí se ponen de acuerdo entre arrendador y arrendatario”, dijo.

La situación del mercado

En cuanto a la situación del mercado, López informó que 75% de los tratos son para pactar alquileres. En cuanto a la compra-venta de viviendas,  la oferta ha aumentado pero los precios no han bajado como se cree.

“Siguen apareciendo oportunidades de compra pero como no hay confianza, la gente sigue esperando que baje más el dólar antes de decidir y eso nos afecta a todos. Debemos resolver el problema político macro, obviamente, pero debemos también organizarnos para poder dar bien el precio. Estamos a la deriva”, opinó.

López considera que se necesita generar una data científica para poder decirles a los compradores si sube o baja el precio. A su juicio, sin información no se puede seguir.

«Somos el único país en el que quieres comprar una casa y debes ir con un cheque con el pago completo, eso es muy difícil. La vivienda es lo que más se mueve y queda en evidencia que en 15 años no se construye nada, ¿por qué el régimen no nos ayuda a mejorar e incentivar este mercado primario?», concluyó.

 

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“Petro Inmobiliario” nuevo plan Maduro para la construcción de viviendas con criptomonedas en Venezuela

 

 

En medio de la profundización de la nueva “Ley Antibloqueo” que se encuentra siendo impulsada por la Administración de Nicolás Maduro, ahora se está impulsando la idea de construir viviendas con financiamientos en Petro.

Este primero de octubre Nicolás Maduro continúo bajo su plan de renovar la economía venezolana bajo la nueva “Ley Antibloqueo”, un cuerpo legal que según ha sido presentado para evadir las sanciones que Estados Unidos ha impuesto sobre personal del gabinete de Maduro y distintas empresas gubernamentales, buscando que la economía venezolana pueda volver a surgir.

En esta oportunidad ha presentado el “Petro Inmobiliario”, un proyecto que plantea usar el Petro como reserva de valor para acuerdos comerciales con empresas de construcción y buscar así la construcción de proyectos públicos y privados, ello según las declaraciones del propio Nicolás Maduro.

Así mismo, en la propia alocución, Maduro expresó que este proyecto viene gracias a la “Ley Antibloqueos”, que se está debatiendo en la Asamblea Nacional Constituyente, agregando que con este cuerpo legal tendrá la posibilidad de “combinar criptomonedas, Petro y divisas” para financiar la construcción de viviendas dentro del país.

Sin embargo, más allá de esta mención de las criptomonedas en su discurso, el plan “Petro Inmobiliario” no contempla nada relacionado con ninguna de las criptomonedas descentralizadas que circulan dentro del mercado, limitándose únicamente a mencionar a la divisa digital estatal venezolana. Habrá que mantenerse a la expectativa para determinar si realmente las criptomonedas tendrán un uso dentro de este plan de financiación.

También es pertinente recordar que la idea de impulsar al Petro para la construcción de viviendas no es innovadora. En septiembre del 2019 ya se venia impulsando el programa “Petro Incentivo al Constructor” y bajo este esquema se entregaron, según información gubernamental, 43.958 Petros para la construcción de 8.342 viviendas.

En aquella oportunidad se pudo ver como varios funcionarios de alto perfil asociados con Nicolás Maduro mencionaron que tenían la “tarea” de crear un sistema de financiamiento para la construcción de viviendas que estuviera fundamentado en el Petro y que ayudará a lograr la meta de construcción de 5 millones de viviendas.

 

De hechoen el propio cuerpo del texto legal se puede detectar la intención de plantear el uso de criptomonedas descentralizadas para cumplir con los objetivos planteados.

Sin embargo, también es importante recordar que en el propio cuerpo legal se menciona que muchas de las prácticas, procedimientos, actos y demás acciones que tenga que hacer el Estado venezolano para poder cumplir con la “Ley Antibloqueos” se mantendrán “secretos y reservados”, lo que implica que para el público en general puede resultar muy difícil conocer con precisión cuales son las acciones que puede llegar a ejecutar el Estado con las criptomonedas y el Petro.

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Normas protocolo para visitar propiedades alquiler, compra y venta Covid-19

 

«Este lunes se dará inicio a la nueva jornada de flexibilización de la cuarentena bajo el esquema 7 + 7, a fin de reactivar por esa cantidad de días consecutivos la actividad productiva con la suma de 14 nuevos sectores económicos para satisfacer las necesidades de la población» . por el COVID-19,

Con este motivo, atendiendo a las recomendaciones de las autoridades sanitarias, recomendamos estas normas de cumplimiento para la visita interior al inmueble, siempre que conlleve la presencia de un acompañante.

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Cámara Inmobiliaria pide reactivación «bajo ciertas medidas»

 

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Francisco López Domínguez, propuso al Ejecutivo permitir la reactivación del sector, que se mantiene paralizado hace más de tres meses, luego del anuncio del cuarentena social y colectiva por el covid-19 en el país.

Recordó que los corredores inmobiliarios no cuentan con un sueldo base, viven de sus honorarios profesionales, “entonces tenemos que darle cabida, empezar a activarlos de alguna manera”.

“Se han hecho algunas operaciones privadas y nos preocupa que siga pasando el tiempo, se acumulen, y conlleven a ciertos problemas (…) por eso planteamos también que registros y notarías se reactiven”, dijo.

En la reunión sostenida con las autoridades, la Cámara presentó un protocolo de seguridad, basado en países cercanos que han reactivado este tipo de actividades, que espera ser aprobado para iniciar con las labores respectivas.

La modificación de la Ley de Estafa Inmobiliaria y el ajuste de las planillas de registro, son otras de las propuestas del gremio para impulsar la compra de viviendas.

“Si abren notarias y registros, entonces ya la dinámica del sector empieza a caminar, no serán muchas las operaciones, porque la situación está muy difícil, pero se empiezan hacer operaciones”, expresó en entrevista con Áryeli Vera, para Unión Radio.

López recordó la importancia del sector para la vida económica y de la cantidad de empleos que, directa o indirectamente, aportan a la nación; además alertó sobre un presunto “foco importante de corrupción”, a través del cual “se están cobrando gastos de registros exorbitantes, no tiene sentido”.

 

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Quienes venden sus inmuebles no quieren Petros

Cámara Inmboliaria señala que vendedores de apartamentos aspiran obtener dólares y descartan los petros

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