El sector construcción y vivienda está en crisis. El sector se ha visto castigado muy fuertemente con el proceso inflacionario y el control de cambio y devaluaciones del bolívar. La explosión inflacionaria en los últimos 4 años, y en particular en los años 2015, 2016 y 2017 han llevado a un proceso hiperinflacionario, que aunado a un esquema de control de cambio férreo ha resultado que el valor intrínseco del bolívar se haya pulverizado, y en la desconfianza del bolívar como moneda de reserva, ahorro y patrimonio, lo que genera a su vez mayor presión sobre la moneda, creando un círculo vicioso de mayor devaluación y mayor inflación y pérdida de la confianza, y capacidad de compra del salario, afectando tremendamente al sector vivienda.
El mercado inmobiliario de Venezuela se ha desplomado en el último año y 8 meses, con una caída superior al 40% en los precios de las propiedades en dólares y mucho más pronunciado en bolívares, en medio de una profunda depresión económica y una hiperinflación que han pulverizado el valor real de todos los activos en moneda local. El aumento promedio del metro cuadrado ofertado en el último trimestre de 2016 fue de 88%, si comparamos con el mismo trimestre de 2015. El incremento del metro cuadrado en bolívares en 2016 rondo el 150%. No obstante, los ajustes de precio del metro cuadrado no absorbieron el porcentaje de inflación, pues la inflación en el país se situó en niveles de 450% en 2016.
Medido en dólares perdió valor. Al precio promedio del dólar en el mercado paralelo (el único disponible) el Precio Promedio Unitario al cierre de diciembre 2016 equivalía a unos $1.048 por metro cuadrado. En octubre 2016, los Bs. 1.422.801 que promediaba el metro cuadrado equivalían a $1.188 medidos al promedio mensual del dólar paralelo. Es decir, pese al aumento del 150% en bolívares del metro cuadrado, en realidad en el trimestre hubo una caída de 12% ($140) medido en dólares en el Precio Unitario Promedio del Área Metropolitana de Caracas.
El salvavidas del $ pleno. Una alternativa para rescatar al sector de la construcción y vivienda en Venezuela es el establecimiento de la dolarización plena. Cuáles serían esos beneficios:
La baja en los niveles de inflación permitirá la planificación y desarrollo de proyectos, ya que los efectos perversos de la inflación y de devaluación del bolívar que inciden en los precios de materiales, insumos y maquinarias se reduce significativamente al bajar la inflación y eliminar la devaluación de la moneda para siempre.
Programación de obras y costos a corto, mediano y largo plazo y una vuelta al esquema de preventas, ya que el factor inflación tiende a bajar en el tiempo, reduciendo los riesgos de costos y de rentabilidad de proyectos.
Posibilidad de importación de materiales y equipos porque se elimina el riesgo cambiario y de disponibilidad de divisas.
Bajas tasas de interés para la obtención de créditos al constructor y a largo plazo para los compradores.
La estabilidad económica y control de la inflación que brinda un esquema de dolarización plena, beneficiará a la banca reduciendo las asimetrías que hoy se producen entre recursos captados de corto plazo a tasas de interés reales negativas (para los ahorradores), y otorgamiento de crédito a largo plazo a tasa fija con elevados niveles de inflación que se registran actualmente, que perjudican a la banca. Restableciendo el crédito hipotecario a largo plazo 20 y 30 años.
Posibilidad de desarrollar otros mercados: Colombia, Perú, Aruba, Curazao por la generación de flujos y utilidad en dólares generados en Venezuela.
Posibilidad de asociación con empresas constructoras extranjeras para desarrollar proyectos en Venezuela o en el exterior.
Posibilidad de establecer la titularización de hipotecas a través del mercado de valores, aumentando la capacidad de financiamiento de la banca para construcción. El mercado de valores se potenciará y servirá de financiamiento alternativo y de inversión para los venezolanos.
Establecimiento de Fondos de Inversión Inmobiliario los cuales invertirán y financiarán proyectos de construcción en todas las áreas.
Al mejorar el poder de compra del salario real de los venezolanos, por una caída de la inflación a un dígito, los venezolanos podrán comprar inmuebles, crear patrimonio y riqueza y los inmuebles recuperarán su valor de mercado, y los patrimonios de los venezolanos comenzarán a recuperarse del nivel de pobreza que ha caído la clase media venezolana.
El establecimiento de la dolarización plena en Venezuela traería muchos beneficios para el sector construcción como se puede ver, y lo más importante, que permitirá que los venezolanos puedan acceder a una vivienda, programar sus ahorros porque ya tendrán la posibilidad de ahorrar, ya que sus salarios tendrán incrementos reales anualmente por la desaparición de la inflación. Los dueños de inmuebles verán recuperar sus patrimonios y generarse un mercado de demanda secundario que se equilibrara con la oferta.
Asesor financiero
Candidato AMDP Harvard University
finanzasaldia@gmail.com
@asesorfinaciero
