Según la Ley de Propiedad Horizontal, una persona morosa que incumple sus obligaciones con el condominio pudiese perder su vivienda en un remate judicial si no paga las deudas que le corresponden. Los tribunales también pueden emitir medidas de embargo o cautelares, que pudiera evitar vender la propiedad del deudor.
La inflación ha hecho que en Venezuela se incrementen constantemente los montos mensuales que deben pagar los residentes de departamentos por gastos de condominio, donde están incluidos los gastos que genera el pago del sueldo a los conserjes y vigilantes, si los hay, el mantenimiento de ascensores y áreas de uso común, lo cual ha creado un problema que afecta a muchos conjuntos residenciales del país: la morosidad.
En algunos casos, las juntas de condominio han apostado por la dolarización de la cuota fija que debe pagarse por apartamento. Sin embargo, tomar esa medida no garantiza que las personas no se retrasen en sus pagos o puedan ponerse al día con lo que deben. En TalCual presentamos los mecanismos legales a los que puede recurrirse en caso de que se agoten las vías conciliatorias y de mediación con los deudores.
Cobranza extrajudicial
Cuando un copropietario no cancela más de tres recibos de condominio es considerado un moroso. Antes de ejecutar una acción judicial formal en su contra, el administrador que lleva las finanzas del edificio, de autogestión o inmobiliaria, puede solicitar los servicios de un despacho de abogados o de un particular, para transferirle el ejercicio de cobranza.
A través de llamadas, citaciones al bufete, telegramas o correos, se canalizan posibles vías de pago con el vecino insolvente hasta que se agote la vía fuera de un tribunal. En este proceso se cargan a las facturas de condominio del deudor parte de los honorarios profesionales del abogado encargado del proceso de cobro que, según explicó el abogado Reinaldo Pereira, no tiene un límite de tiempo. Bien pudiese extenderse por meses o años. Todo dependerá del impulso judicial que le dé la parte acreedora.
«Mientras el proceso corre, se generan intereses de morosidad para el deudor. Si la persona quiere pagar parcialmente su deuda directamente al condominio, ya no se puede hacer porque la cuenta está en manos del abogado. Se pudiesen acordar pagos por porciones con el jurista, pero hasta tanto no cancele la totalidad, los pagos se seguirán haciendo al bufete», señaló.
Acción judicial por cobro de deuda al condominio
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la junta de condominio puede presentar una «acción judicial por cobro de deuda de condominio», que implica la interposición de una denuncia ante tribunales venezolanos que, en este caso, de acuerdo con el abogado Rafael Ángel, especializado en temas condominiales, por las cuantías, deben ser tribunales de municipio.
Debido a la pandemia y el esquema de cuarentena 7+7, para presentar tal solicitud ante el tribunal, un abogado debe redactar e imprimir el documento, recolectar las firmas de las demandantes, y enviarlo por correo electrónico a la Unidad de Distribución de Documento de la circunscripción judicial correspondiente. En el caso de Caracas, dijo que esa oficina está ubicada en el Centro Lourdes de Los Cortijos.
«El tribunal una vez que recibe su solicitud, se comunica con usted y le dan una cita para que consigne los anexos de su demanda. (…) El juez, para evaluar la admisión de la demanda, pide lo siguiente: el libro de actas en donde con mayoría de propietarios se aprueba tal demanda; copia simple de ese documento de condominio; copia certificada del documento de propiedad del deudor, para que el tribunal abra el cuaderno de comprobante para dictar las medidas cautelares; el poder del abogado sobre el caso; el contrato con el administrador si lo hubiere; el cúmulo de recibos o planillas de liquidación de gastos comunes no pagadas; y de forma opcional, las cartas de correspondencia cursados con el deudor», detalló Ángel, quien es jurista de Procondominios, una empresa dedicada a la administración de condominios y comunidades Inmobiliarias en Venezuela.
Una vez se recurre a esta vía ejecutiva y admite la depreciación, la parte demandante tiene un mes para lograr la citación del actor demandado. Regularmente lo que ocurre es que, una vez se entera de que fue convocado a tribunales, el deudor trata de llegar a un acuerdo judicial o extrajudicial, el cual debe ser firmado en notaria y señalar que el acreedor convino desistir del juicio. Sin embargo, si ya la persona es convocada al tribunal y quiere desistir de la audiencia, las vías son otras.
Rafael Ángel comentó que cabe la posibilidad de llegar a una conciliación, una figura establecida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, ya en el juicio. Las partes convienen una transacción judicial y una vez que ese documento sea homologado por el tribunal, el mismo obtiene carácter de cosa juzgada, que pone fin al proceso. «Es como si las partes se dictaron su sentencia. Se equipara al valor de una sentencia definitiva y firme y ser archiva el juicio», indicó.
Si el deudor es sometido a una sentencia condenatoria, se le solicitará fecha de liquidación de su deuda con el edificio, la cual incluirá, siguiendo la explicación de la abogada María Alejandra Parra, de MiCondominio.com, las cuotas atrasadas, los intereses moratorios y una indexación, que es el ajuste del monto adeudado al valor del dinero al momento del cumplimiento de la obligación, así como también todos los gatos de gerencias amistosas que se hayan hecho extrajudicialmente.
«En los condominios se cobra el 1% de interés mensual de mora, porque es el acuerdo que mayormente se hace en la comunidad. Se cobra por daño y perjuicio para resarcir a la comunidad y normalmente va al fondo del edificio porque son sus recursos. (…) Si el juicio dura un año, se hace una actualización de las cuotas procesales con el 30% de la estimación de la demanda», señaló Parra.
¿Qué gastos no se incluye dentro de la deuda?
Pereira, fundador de Tu Mundo Jurídico, comentó que podrán ser cobrados por vía ejecutiva solo los gastos comunes y los facturados por la administración de la junta de condominio — recibos que tienen una fuerza ejecutiva y por tanto pueden ser usados en juicios como resoluciones judiciales o administrativas—.
En ese sentido, apuntó que los gastos comunes «no están amarrados al monto del importe a pagar, sino al servicio que por su naturaleza no siguen al propietario, sino que se prestan por igual a todos los dueños o inquilinos de apartamentos». Esto se traduce en que, por ejemplo, los cobros de cisternas de agua para los edificios no entraría en los adeudos del vecino insolvente, puesto que se paga en base al número de apartamentos y no está cargado en base a los derechos de propiedad, que se rigen por la alícuota, es decir, al metraje de propiedad.
«¿Qué más común que un servicio de agua? Sí. Pero en ese caso particular no es el servicio de agua corriente que debe llegar al edificio. En algunos condominios se han establecido medidores individuales de servicios comunitarios por esa visión de que el que consuma más debe pagar más, pero normalmente, en la mayoría de los edificios vemos que se carga el servicio de agua en base al porcentaje que se divide entre cada vecino», explicó.
¿Puede un moroso perder su propiedad?
«El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad», establece la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela.
Eso significa que, mediante la ruta ejecutiva, se permite en un juicio especial, que es de lapso más abreviado, comprometer el patrimonio del deudor, a través de embargo ejecutivo de bienes muebles o prohibición de gravar o enajenar los bienes o inmuebles. Todo esto antes de una sentencia definitiva, antes de que venza el plazo de pago otorgado por el tribunal, explicaron Pereira y Parra, basándose en el artículo 585 del código civil, que contempla estas medidas cautelares.
«Cuando dictan medida de embargo o cautelar significa que el tribunal emite un oficio al registro inmobiliario donde se le ordena al registrador estampar una nota marginal donde está registrado el título de propiedad de ese apartamento a los fines de que no pueda ser vendido», señaló el abogado Rafael Ángel.
Si el moroso no paga, su propiedad va a un remate judicial en el que que el tribunal hace un avalúo a través de peritos del bien inmueble. Paga el justo precio y la persona paga la propiedad. Una vez salga una oferta y se venda el departamento, al condominio se le paga su deuda, y si queda un remanente, es otorgado al deudor, quien perdería su casa y pasaría a ser del nuevo propietario legítimo.
Los tribunales del país deben «inmediatamente obedecer el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y costas procesales, conforme a lo previsto en el artículo 630 del código adjetivo», agregó Pereira.
