La Cámara Inmobiliaria y la de Centros Comerciales han avalado como “adecuado” el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Es una de las pocas veces en las que un sector económico se muestra de acuerdo, casi sin matices, con una decisión gubernamental en Venezuela.
Para algunos voceros empresariales, esta norma permitirá la “reactivación” del alicaído sector de Centros Comerciales, aunque estos establecimientos están afectados por otros problemas, no menos urticantes; sin embargo, hay que aclarar que este decreto-ley es producto del diálogo y de las posiciones de arrendatarios que entendían que sus negocios no podrían sobrevivir si los arrendadores son arrinconados por la regulación de cánones.
Presentamos a continuación la síntesis del contenido de la norma que preparó el equipo de KPMG, en función de que queden aclaradas las dudas sobre cómo operarán las relaciones de arrendamiento de locales comerciales.
“En la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, fue publicado el Decreto N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (de ahora en adelante el Decreto Ley).
El referido Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos.
De acuerdo con el presente instrumento legal, se definen como “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial, los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o de uso educacional, así como los que formaran parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento, los quioscos, stands y establecimientos similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados al alojamiento turístico o temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, los cuales continuarán regulados por las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999.
Dentro de los aspectos más resaltantes, encontramos los siguientes:
l Será solidariamente responsable, el propietario de inmueble que no funja de arrendador, con respecto a las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que estos hubieren celebrado o acordado.
l El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, siguiendo las pautas establecidas en el Decreto Ley.
l Los cánones de arrendamiento serán acordados entre el arrendador y el arrendatario sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, como son:
— Canon de arrendamiento fijo: se debe establecer el costo de reposición del área arrendable, cuyo método para la fijación se determinará mediante un reglamento que dictará la SUNDEE, y sobre ese valor calcular un porcentaje de rentabilidad de 12% el primer año (20% si se trata de un local nuevo).
— Canon de arrendamiento variable: está basado en un porcentaje que puede oscilar entre 1 y 8% de las ventas brutas, salvo en las actividades de entretenimiento, donde podrá situarse entre 8 y 15%.
— Canon de arrendamiento mixto: está basado en una porción fija equivalente a un máximo de 50% del canon de arrendamiento fijo, calculado de la manera como ya se explicó, más un porcentaje de ventas de 8% máximo. Si la porción del canon que corresponde al porcentaje de ventas brutas supera el doble de la porción fija, se pagará solamente el porcentaje.
l Los gastos de mantenimiento que debe pagar el arrendatario se calcularán con base en el porcentaje o alícuota que corresponde a cada local con respecto al valor total del inmueble del cual forma parte. Ahora bien, esos montos de gastos serán establecidos por un Comité Paritario de Administración del Condominio, el cual estará integrado por arrendadores y arrendatarios. No se fija ninguna cantidad ni porcentaje para estos gastos de mantenimiento o condominio.
l El arrendatario no estará obligado, para la suscripción del contrato, a pagar primas por concepto de cesión, traspaso, arriendo o venta de punto comercial; ni a aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que pretende arrendar.
l El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza; en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.
l La duración mínima del contrato de arrendamiento debe ser de un año, excepto cuando la actividad que se va a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas.
l El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador.
l El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura debe contener detalladamente la discriminación del pago y el periodo al que corresponda; así como también, debe cumplir con la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.
l El Decreto Ley enumera las causales de desalojo. Adicionalmente, queda prohibido de acuerdo con este Decreto Ley, entre otros aspectos, establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera, así como el ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el propio contrato y en el Decreto Ley.
l Dentro de las disposiciones transitorias más resaltantes, se destaca que los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deben ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses, de acuerdo con lo establecido en el referido decreto.
Por otro lado, queda derogado el Decreto N° 602 del 29 de noviembre de 2013, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, el cual fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.305 de la misma fecha.
Finalmente, este Decreto Ley entró en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela”.
