Conceptos Básicos de la Técnica de Comparación de Mercado
La técnica de comparación de mercado parte de una investigación empírica de la cual el valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el precio de venta más probable de una propiedad. Los pasos básicos que deben darse son:
- Identificar las fuentes de valor o características de la propiedad sujeto que producirán demanda del mercado
- Encontrar propiedades comparables recientemente vendidas
- Comparar las propiedades comparables con la propiedad sujeto y hacer ajustes por diferencias
- Llegar a determinar un valor de la propiedad a la fecha del avaluó.
La formula que se emplea en este método es:
Precio de venta de propiedad comparable +- Ajustes = Valor indicado para la propiedad sujeto
La técnica de comparación de mercado se basa en el principio de sustitución.
Datos para la aplicación de la Técnica de comparación de Mercado
Se reúnen datos acerca de ventas de propiedades comparables; solo se deben considerar ventas recientes es decir, propiedades que se han vendido en los últimos seis meses; deben de tratarse de transacciones libres y las propiedades vendidas deben ser esencialmente similares a la propiedad sujeto
Proceso de Valuación
El proceso se inicia con una definición del problema o encargo, y concluye con una estimación final del valor
Aplicación de la técnica de Comparación de Mercado
La clave para un avaluó preciso esta en la recolección metódica de datos. Supóngase que esta información de tipo general ya se recolectado. Los datos sobre el vecindario son el único tipo de información general que va requerir de un trabajo de campo significativo.
Datos sobre el vecindario y su análisis
- El vecindario es el entorno inmediato del sujeto y ninguna propiedad puede tener un valor mayor que el que establece la zona.
- A falta de ventas en el vecindario inmediato puede ser necesario recolectar información sobre operaciones en áreas aledañas comparables
- Los datos sobre el vecindario proporcionan información básica.
Limites de vecindario
Varios factores lo distinguen de las áreas circundantes. Las fronteras de un vecindario se establecen por barrearas naturales o colindancias hechas por el hombre. También se pueden crear límites por diferencias en el uso del suelo, nivel de ingreso de los residentes, valor promedio de las viviendas, limites de ciudad, áreas de empadronamiento, divisiones políticas, distritos escolares y otros factores.
Ciclo vital
Un vecindario sufre constantes cambios en su ciclo vital. La vida de un vecindario suele comprender las SIG. Etapas: Crecimiento, Equilibrio y Declinación. Es evidente que el desarrollo de estas etapas toma largo tiempo y puede ir seguido por periodos de renovación y rehabilitación.
Datos sobre el predio y su análisis
Para hacer una estimación de un bien raíz con mejoras, el valuador reúne y analiza datos concernientes a cada uno de los dos componentes físicos de la propiedad: el terreno y la casa.
Datos de venta comparables y su análisis
Reunir datos de operaciones comparables para usarlos en la aplicación del método de comparación de mercado. Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones: debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeto, una situación comparable debe ser una venta relativamente reciente y la venta debe ser una transacción libre.
Se dispone de varias fuentes confiables para obtener datos sobre ventas de propiedades comparables, las sig son razones para excluir una venta: la venta fue resultado de un remate judicial o juicio hipotecario, las partes involucradas en la venta fueron individuos o empresas relacionadas entre si, alguna de las partes ase veía forzada en alguna forma a participar en la venta, la venta se hizo para liquidar activos, la venta estuvo afectada por términos excepcionales, la venta no fue reciente o no fue una transacción en pie de igualdad por la razón que fuere.
Una venta realizada en cualquiera de estas condiciones puede no reflejar el verdadero valor de mercado. Se debe identificar la propiedad sujeto y cada una de sus comparables por sus datos de dirección. Se debe registrar la presión de venta de cada comparable, así como la fuente de los datos de mercado que se usaron. Los ajustes de valor producen el máximo efecto sobre el valor en los avulos residenciales normales. En la mayor parte de los ajustes por vista panorámica son raros, los cuales pueden necesitar ajustes muy importantes
Proceso de ajuste
Como es natural, siempre que existan diferencias, se deberán hacer ajustes para llevar las propiedades comprables a un nivel de conformidad con la propiedad sujeto, las categorías principales en las que se deben hacer ajustes por diferencia son: fecha de venta, ubicación, características físicas, términos y condiciones de venta.
Estimación del Valor
Cuando el valuador se ocupa de propiedades comparables que son prácticamente idénticas, rara vez serán iguales los valores ajustados. Por lo común algunas de las diferencias por transacciones en bienes raíces, por pequeñas que sean, causaran variaciones en los precios de venta. No existe una formula para conciliar los valores indicados. En su lugar se requiere la aplicación de un análisis y criterios cuidadosos.
FUENTES: http://www.monografias.com/
