Especialista en crowdfunding inmobiliario
Nada parece tan verdadero que no pueda parecer falso. M. E. de Montaigne
Dentro de nuestra extensa legislación sobre derecho inmobiliario existen figuras jurídicas que pueden llevar a confundir lo que realmente es o se pretenda conseguir mediante el crowdfunding inmobilario. La intención de este artículo es exponer las que por su parecido puedan llevar a equívocos, pero que en realidad tienen poco o nada que ver con él.
De todas las existentes son tres en concreto las que hay que saber diferenciar para no llevar a engaños y son por este orden: La multipropiedad o también conocida por Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, la copropiedad y por último las cooperativas(de viviendas).
La multipropiedad que se regula de acuerdo con la Ley 4/2012 , se define como todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un periodo determinado cada año (fijo o variable).
La multipropiedad y/o Aprovechamiento de bienes inmuebles o contrato de time sharing en inglés, es exactamente lo mismo. Es más, en ninguno hay propiedad del inmueble si no un derecho a usarlo en exclusiva durante un periodo determinado de tiempo. El inmueble sigue siendo del promotor, que además presta servicios varios como la limpieza, mantenimientos, pago de impuestos, comunidad, etc. Para los promotores en algunos casos es una forma de sacar más dinero del piso o apartamento que si lo vendiera. Normalmente se utiliza para el caso de segundas residencias de tipo turístico o bien directamente para complejos o resorts turísticos.
La principal ventaja que obtienen los compradores es precisamente la del derecho de uso, ya que solamente disfrutan del mismo y se olvidan de todo lo demás. La desventaja es que están atados al sitio.
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Otra cosa que es distinta de la multipropiedad es la copropiedad.
En la copropiedad que está regulada en el Código Civil (artículos 392 y siguientes), los dueños si son los que van a usar el piso, tienen un derecho real sobre el inmueble.
Pueden ponerse de acuerdo en el tiempo que lo va a usar cada uno, pero eso no les obliga. Y no les obliga por que la copropiedad en el derecho español es de tipo romano, lo que significa que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión. Aquí todos tienen derecho a usar todo, y no hay cuotas reales, si no ideales. El restringir los periodos va en contra del derecho de los copropietarios y por tanto, con que uno se oponga, lo puede usar cuando le venga en gana aunque le toque a otro. Es decir, un lío si no se tienen en cuenta otra serie de pactos por escrito.
Además, si uno quiere que se venda, los demás tienen que aceptarlo.
Y por último las cooperativas. Una cooperativa en términos generales es una asociación libre de personas unidas de forma voluntaria para crear una organización de tipo democrático cuya administración y gestión debe llevarse a cabo de la manera que acuerden los socios. Partiendo de esa definición y para el caso de bienes inmuebles, viviendas, locales, ect.. se sabe que una cooperativa de vivienda es una entidad sin ánimo de lucro cuyo objetivo social es el de proporcionar a sus socios viviendas, locales y otros bienes inmuebles, adquiriendo suelo para construir y en algunos casos urbanizarlo también. El socio de una cooperativa es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de la vivienda que además la obtiene, en pura teoría y no siempre en la práctica, a riguroso precio de coste.
Bien, una vez definidas estas tres figuras queda claro que poco o nada tienen que ver con el crowdfundinginmobiliario. Y fundamentalmente por tres motivos obvios y diferenciales. El primero porque la compra conjunta (crowd) del bien inmueble, la realiza la empresa vehículo creada ex profeso toda vez reunidos los fondos para ello, por tanto el propietario es la empresa, los inversores son partícipes de esa empresa con una cantidad en proporción al capital desembolsado para la compra. En segundo lugar tampoco tienen opción de disfrutar del bien inmueble del que se trate, por definición son inversores. Y por último sí es una cooperativa por concepto pero en todo caso, de inversores y con ánimo de lucro.
