El presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, Roberto Orta Martínez, inició sus funciones en octubre de 2015. Ahora, pasados 8 meses, valora la situación inmobiliaria de la capital, a la que promueve con el lema «Caracas, ciudad para invertir».
En días pasados declaró que Caracas tiene un déficit de 557 mil viviendas, ¿de dónde sale esta cifra?
Esa cifra de déficit de 557 mil viviendas las ofrece el Instituto Metropolitano de Urbanismo de la Alcaldía Metropolitana y proviene de estudios de la Universidad Central de Venezuela. Esa cifra está compuesta por dos partes, una parte es el déficit funcional, compuesto por personas que tienen vivienda pero son precarias, tienen fallas en sus servicios y de espacio y otra parte existe el déficit estructural, compuesta por aquellas familias que no tienen vivienda y las necesarias por el crecimiento vegetativo de la población.
¿Qué impacto ha tenido la Misión Vivienda en Caracas?
Misión vivienda en Caracas ha tenido muy poco impacto positivo. Ha construido, según cifras del Gobierno, 55 mil viviendas en Caracas, lo que representa cerca del 9,53% de las viviendas necesarias de acuerdo con el déficit existente. Más allá de eso, nuestra crítica hacia la Misión Vivienda comprende las violaciones a las variables urbanas municipales, la saturación de urbanizaciones, la construcción de viviendas sin estacionamientos, ni áreas comunitarias. Se saturan los servicios, vialidades de las ciudades existentes, en vez de crear nuevas ciudades. Además muchos de los proyectos están sustentados en violaciones a la propiedad privada, toma arbitraria de terrenos privados que no fueron pagados, sin olvidarnos de los beneficiarios, a quienes no se les otorga documentos de propiedad privada, sino certificados sin posibilidades de disponer de la vivienda. En 5 años de la Misión Vivienda, ha seguido creciendo el déficit habitacional, lo que revela que el Estado no puede resolver la crisis habitacional sin el sector privado.
¿Qué hay del mercado secundario de viviendas en Caracas?
Primero, tenemos que destacar el empobrecimiento general de la población, y eso causa que la gente no tenga capacidad de ahorro, ni siquiera para pagar una inicial del 30% en compras inmobiliarias, aunado a la insuficiencia de los créditos bancarios que no cubren el 70% del valor de las viviendas, como era anteriormente. La exclusión del sector privado de las políticas públicas habitacionales ha tenido un impacto en el aumento de la escasez de viviendas y una reducción considerable de nuevas oportunidades habitacionales para las familias venezolanas.
¿No sería, entonces, viable lo que propuso el presidente Nicolás Maduro, el control de los precios del mercado inmobiliario?
Existen leyes que ya han regulado el precio de venta en el mercado inmobiliario con efectos muy negativos. La ley contra la Estafa Inmobiliaria reguló el precio de venta de las viviendas en construcción, eliminando los ajustes inflacionarios y estipulando precios que no cubren ni siquiera los costos de construcción. El resultados para la población es que ahora no tiene la oportunidad de comprar viviendas en preventa, que fue la figura por la cuales miles de familias compraron en las últimas décadas, en zonas como Guarenas, Guatire, Valles de Tuy y la propia Caracas. Por otra parte la Ley de Arrendamientos de Vivienda reguló el precio de venta a los inquilinos a precios que ningún propietario estuvo dispuesto a vender lo que paralizó este tipo de operaciones.
Con una regulación de precios del mercado secundario, nacería un lamentable mercado negro y una reducción significativa de las operaciones residenciales, cosa que ya ha pasado en otros sectores. Uno de los grandes perdedores en una regulación sería el mismo Estado, por la evasión de impuestos y la reducción por ingresos tributarios.
¿Cuál es la solución?
La única forma de reducir los precios de la viviendas es generar una oferta masiva de alquileres y viviendas nuevas, generando una política pública que incluya al sector privado, a la banca y al Estado para promover, nuevamente, la construcción de inmuebles para distintos fines, pero respetando la propiedad privada, generando seguridad jurídica y fomentando la inversión privada con márgenes de rentabilidad e incentivos fiscales atractivos, para venezolanos y extranjeros.
En el marco de la crisis económica actual, ¿sigue siendo atractivo el negocio inmobiliario?
Sigue siendo atractivo, especialmente dentro de determinados sectores del mercado inmobiliario capitalino, como el de locales comerciales, galpones, depósitos y oficinas, sobre todo en la Gran Caracas por ser centro económico del país y por la cantidad de población que concentra. Seguimos viendo un centenar de construcciones en la capital, lo cual refleja lo expuesto. En tiempos de dificultades económicas, la inversión inmobiliaria es la mejor refugio para proteger a las familias y a las empresas del espiral inflacionario.
¿Qué dificultades enfrenta un corredor inmobiliario o un profesional inmobiliario actualmente?
Varias situaciones significan retos para los profesionales inmobiliarios. Tenemos dificultades del mercado, ausencia de créditos. Hace dos o tres años los compradores podían acudir a la banca, hoy no, entonces la frecuencia de las operaciones se ha reducido. Otro problema son los costos operativos de las oficinas inmobiliarias, y los gastos de publicidad, que han aumentado considerablemente. Los avisos clasificados en prensa han aumentado por lo menos diez veces, eso hace que los corredores tengan que fortalecer su pericia para promocionar en redes sociales y medios digitales, además de ser más creativos y proactivos.
¿Aún es válido incursionar profesionalmente en sector inmobiliario en Venezuela?
Siempre es válido, el corretaje y la administración de inmuebles siempre son buenas opciones profesionales. Una prueba de ello es que tenemos personas siempre en lista de espera para el Curso de Formación Integral del Profesional Inmobiliario (FIPI), eso es un termómetro que hace ver que mucha gente sigue viendo este sector como una buena opción profesional. Otro factor positivo es que las franquicias inmobiliarias siguen instalando nuevas oficinas en la Gran Caracas.
¿Qué mensaje de ánimo podría dar al sector inmobiliario?
Este es el momento para consolidarnos gremialmente y prepararnos para los nuevos tiempos que están por venir. La Cámara Inmobiliaria Metropolitana está más activa que nunca, con nuevos programas de formación, como el Programa de Especialización en Administración de Inmuebles (PADI), que empezará su segunda edición; el proyecto de un libro para el sector inmobiliario, la creación de nuevos capítulos para las subregiones de la Gran Caracas, mejoras en nuestras instalaciones y procedimientos administrativos. Somos uno de los pocos gremios que se dedica a formar nuevos profesionales en el sector que representamos. Así mismo, nos estamos consolidando con mayor fuerza en las redes sociales e incursionaremos en cursos en línea, todo montado en la ola de las nuevas tecnologías. Tenemos mucha fe en Venezuela, nuestro sector y nuestros afiliados.
Fuente: Cámara Inmobiliaria Metropolitana, 13 de junio de 2016.
