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michael krischder | miapartaco.com | Page 14

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Negocios Inmobiliarios técnicas para el cierre de ventas

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Los empresarios de cualquier sector de la economía saben perfectamente que una buena negociación y una excelente predisposición por parte del cliente no siempre es sinónimo de venta. Es más, el cierre efectivo de la venta supone, para muchos profesionales de los departamentos comerciales, un auténtico “gap” y un obstáculo en su desarrolllo de carrera.

Aunque existen tantas maneras de cerrar una venta como asesor comercial se pueden encontrar en el mercado, sí que se pueden definir cinco técnicas básicas para fidelizar, por primera vez, al comprador que aún no es cliente.

  1. Hechos consumados. El asesor comercial o vendedor lleva a cabo una estrategia basada en la asunción previa que el producto o servicio ha sido ya vendido. De esta forma, realiza enunciados y presuposiciones que conducen al cierre efectivo de la venta (convirtiéndose en una auténtica profecía autocumplida, ya que las expectativas crean, de forma previa, la realidad que se piensa o se desea).Por ejemplo, se da cuando el vendedor expone argumentos como “¿En qué color lo va a querer?”, “¿Cómo sería para usted una entrega más cómoda?” o “Si le parece podemos discutir la forma de pago”. Puede parecer una técnica un tanto agresiva, por lo que el vendedor tiene que demostrar un equilibrio entre su ser más asertivo y también su capacidad empática.
  2. Comparación de opciones (propias o de la competencia). Ante la posible indecisión del potencial cliente, el asesor comercial expone diversas opciones que podrían satisfacer sus necesidades. Éstas pueden pertenecer a la oferta propia de productos o servicios o también de la competencia. Independientemente de eso, el producto o servicio que se pretende vender sale ganando siempre cuando se compara con las otras opciones.Frases como “su consumo, en relación a …. es mucho más bajo” o “la relación calidad/precio es superior en este producto” son evidencias de esta estrategia de cierre de venta.
  3. Negación de atributos no deseados. Para conseguir que el futuro cliente quede convencido de los atributos del producto o servicio que se pretende vender, una vía es que tome conciencia de todo lo que realmente necesita o desea, busca y anhela con la compra.“No le interesa un motor diésel, ni un consumo elevado, que no tenga aspecto familiar y que casi no va a utilizar en ciudad” es un argumento para vender un automóvil de motor gasolina de bajo consumo, de carácter deportivo, para utilizar en carretera, básicamente.
  4. Planteamiento de cuestiones. Se trata de buscar, en el futuro cliente, una respuesta afirmativa ante las cuestiones planteadas, para así lograr el cierre definitivo de la venta. Se puede llevar a cabo mediante afirmaciones del tipo “¿No cree usted que este es el modelo más ajustado a sus necesidades?” o “Usted, inicialmente lo quería eléctrico, ¿no?”.
  5. Buscando la empatía. Ésta es una de las técnicas más utilizadas por los vendedores. Se busca una posición empática por parte del posible cliente, cargando en él la responsabilidad final de la compra.

¿Quién no ha oído afirmaciones como “yo tengo unos como éstos en casa y me han dado muy buen resultado”?

Por: X. Peralta Maniviesa
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Estrategia que arrasa en el mercado inmobiliario americano: comprar las viviendas que nadie quiere

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Con crecimientos sostenidos de ventas del 60% en 2013 y del 50% en lo que va de año, la inmobiliaria estadounidense HomeVestors, radicada en Dallas, tiene una estrategia de negocio totalmente transgresora: comprar lo que nadie quiere.

Fundada en 1996 es, desde que estalla la crisis financiera e inmobiliaria en EEUU y la falta de liquidez inunda los mercados, cuando este modelo de negocio cobra un auge espectacular, pasando de 166 oficinas en 2010 a 500 franquiciados este año repartidos en mas de 120 estados.
El modelo de negocio es sencillo: compra de VIVIENDAS INFRAVALORADAS para rehabilitar y puesta en el mercado (alquiler o venta) posteriormente.

El objetivo es comprar viviendas que nadie quiera, que por algún aspecto especial el propietario la rechace y tenga prisa por venderla, como por ejemplo que:

  • Realmente no tengan ningún atractivo estético y en general se encuentren en malas condiciones.
  • Tenga graves patologías como las estructurales y de cimentación y los dueños no tengan ni las ganas, tiempo ni dinero para afrontarlas.
  • Estén situadas en barrios marginales o con altos indices de criminalidad.
  • Estén situadas en zonas de riesgo climático especial como zonas inundables.
  • Cuenten con condiciones hipotecarias adversas (altos tipos de interés, penalizaciones, alta cuota, etc) o estén en riesgo de ejecución hipotecaria.
  • Generen rechazo emocional en el propietario por alguna mala experiencia anterior, como un divorcio o la muerte de un ser querido.
  • Viviendas ocupadas o con inquilinos morosos.
 Son muy exigentes con las propiedades que adquieren.

Rechazan el 95% de las viviendas que visitan. Tras concertar una visita y confirmar la pretensión del propietario por una venta rápida, inspeccionan y evalúan el estado de la vivienda. Este punto es importante dada la casuística y complejidad que se pueden dar en la situación de la vivienda. Así, hacen un repaso jurídico, técnico y comercial de las principales variables que afectan el deterioro actual del activo y a su futura gestión.

Elaboran un minucioso estudio de viabilidad sin coste alguno para el vendedor.

Con el informe previo aprobado en menos de una semana lanzan una oferta con pago en efectivo y al contado al comprador. La inmobiliaria solo comprará la casa a un precio por debajo del valor de mercado para que se pueda revender a posteriori una vez rehabilitada con un margen de beneficio que compense el riesgo de la operación, lo que obliga a la parte vendedora a fuertes ajustes y descuentos sobre el precio de mercado actual.

El valor del activo vendrá determinado por muchos factores como pueden ser el grado de agresividad de las patologías, la situación jurídica y económica del activo, el tiempo y empleo de recursos necesario para poner en valor el activo, el valor de venta en comparación con otros de la zona una vez rehabilitada, los impuestos y gravámenes originados por la situación jurídica que tenga, los costes de mantenimiento durante el periodo de tenencia del activo en el balance de la inmobiliaria, etc.

Una vez que aprueban la operación, cierran un contrato de compraventa y compran la casa talcual en menos de una semana, cubriendo la totalidad de gastos (si se puede) que se puedan originar.

Aunque también compran suelo que pueda tener algún tipo de tara o limitación están centrados en activos residenciales y en concreto la tipología de vivienda unifamiliar que en EE.UU es muy frecuente. Descartan de raíz cualquier inversión en casas prefabricadas que en un momento dado se puedan desmontar y trasladar.

Tras cerrar la compra aportan valor técnico, jurídico y económicosobre el activo, dotándolo ya no solo de funcionalidad y estética, sino de la seguridad y garantías que necesita para su puesta en el mercado de venta o alquiler.

La nueva comercialización del inmueble en venta o alquiler es igualmente agresiva porque intentan salir al mercado con precios inferiores a la media de los comparables de la zona, garantizándose transacciones y cierres de operaciones con un margen de beneficio razonable.

El método de trabajo les permite dotarlos de liquidez a través de grandes acuerdos con entidades bancarias, así como dando entrada a inversores particular ese institucionales en la compra de las viviendas.


El éxito esta siendo rotundo


Las claves que, a nuestro juicio, son indispensables para poder entender el éxito tan rotundo que están teniendo y que se deben de cumplir de forma simultanea, son:

  • Propietario particular (no institucional) con muchas ganas y prisa por vender.
  • Activos infravalorados por el motivo que sea.
  • Minucioso estudio de viabilidad. Riesgo y rentabilidad altas.
  • Valoración del activo a un precio inferior a la media de mercado.
  • Operación rápida, en caliente, menos de 7 días desde que se aprueba la oferta lanzada.
  • Pago en efectivo y al contado.
  • Sin intermediarios en el proceso.
  • Buen trabajo de rehabilitación y puesta a punto de la vivienda.
  • Venta o alquiler del activo rehabilitado muy por debajo de la media de marcado.

Sin duda un modelo que está teniendo un gran éxito en EE.UU y, aunque no es totalmente novedoso en si mismo, es verdad que sí nos sorprenden algunas variables que lo hacen muy innovador respecto a otras iniciativas, como puede ser la sofisticada depuración del proceso, el alcance a gran escala, el volumen de transacciones, el formato de franquicia y sobretodo que el entorno en el que se desenvuelve sea la coyuntura actual de recesión económica y escasez de liquidez. No conocemos en España una cosa ni de lejos parecida, siendo uno de los mercados inmobiliarios mas grandes del mundo.

Fuente:HomeVestors, Inman
Credito imagen: howtobuildahouseblog; brinksblog.com; boston.com
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Venta consultiva: claves de éxito para el vendedor Inmobiliario

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La venta consultiva es un conjunto de herramientas de venta que permite a las empresas y a sus vendedores, hacer de su “forma de vender” una ventaja competitiva, como puede serlo el propio producto o servicio. Centrar la venta en el cliente en lugar de en los beneficios de producto, supone un cambo radical en los procesos de venta, como vemos en el gráfico siguiente:

 

Fundamentos de la venta consultiva

La venta consultiva integra el conocimiento que los vendedores tienen de sus productos/servicios con el conocimiento que tienen de los compradores/clientes. Vender no porque el producto sea mejor, ya que la competencia es similar. No porque el precio sea menor, que no lo es… Vender porque el conocimiento que tenemos del negocio del cliente y de los clientes de este, es muy superior al que tiene nuestra competencia, y en algunos casos superiores al que pueda tener el propio comprador. Nuestra ventaja competitiva no está centrada en los beneficios del producto/servicio o en el precio, si no en el conocimiento que tenemos para ayudarle a mejorar su negocio y la relación con sus clientes.

“No nos comprar porque el producto sea mejor o más barato, vendemos porque somos mejores compañeros de viaje que nuestros competidores, en un entorno de mercados convulsos”

¿Cuándo es útil pasar de la venta tradicional a un sistema de venta consultiva?

La venta tradicional basada en los beneficios del producto o servicio, ya no es útil en mercados de alta rivalidad donde La competencia cada vez copia más rápidamente las innovaciones y, donde los clientes nos perciben como una oferta comodities, mercados donde lo que importa es el precio. En estos entornos un cambio en el enfoque de venta tradicional a venta consultiva, proporciona nuevas ventajas competitivas.

El enfoque de venta consultiva también es adecuado cuando un producto o servicio es difícil de describir, es intangible, tiene un ciclo de ventas largo, es caro, o resulta difícil de vender. En situaciones como estas, las técnicas tradicionales de venta no sirven de mucho, se acaba hablando más der precio que de beneficios y no ayudan a construir vínculos con el cliente.

“Cuando en la práctica hablar de beneficios de producto con el cliente nos lleva a hablar siempre del precio, es necesario cambiar el enfoque hacia la venta consultiva”

10 Beneficios de la venta consultiva

A través de la venta consultiva los vendedores pueden lograr los siguientes beneficios:

• Diferenciarse de su competencia centrándose en el cliente y no en el producto.
• Eliminar estereotipos negativos de ventas a través de un cambio en su forma de vender.
• Reposicionarse dentro del cliente como un consultor de negocio, además de ser experto en el producto/servicio.
• Incrementar el nivel de interlocución en el cliente.
• Generar nuevos negocios y nuevos clientes adaptando nuestra propuesta de valor a los diferentes clientes.
• Sincronizar las tácticas de ventas con el ciclo de compra del cliente potencial y hacer que estos tomen decisiones de compra positivas.
• Motivar al cliente potencial a decidir, ayudándolo a verse a sí mismo resolviendo sus propios problemas al usar su producto o servicio.
• Tomar control de la situación y lograr la venta, incluso cuando la competencia ya está presente.
• Cerrar la venta con seguridad, sin ser sometidos a una alta presión en precio.
• Reducir la curva de aprendizaje de los nuevos vendedores o de los nuevos productos.

Aspectos clave de venta consultiva

Para poder aplicar con éxito la venta consultiva es necesario tener claro ciertos conceptos del proceso:

1.- Legitimación del vendedor consultor:
El vendedor consultor debe posicionarse como consultor delante del comprador. Si el comprador no visualiza al vendedor como alguien experto en el negocio, o no percibe conocimiento del mercado de sus clientes, será imposible desarrollar una venta consultiva.

El vendedor consultor exitoso es el que puede ofrecer al comprador una visión de la solución a sus problemas o los problemas de sus clientes, no el que le ofrece beneficios de producto, es decir, el vendedor debe transmitir claramente que conoce los problemas del cliente, antes de intentar vender una solución.

2.- Compradores y vendedores, personas que compran de otras personas:
Los vendedores consultores cuentan con la habilidad de construir relaciones de forma intuitiva. Esto quiere decir que tienen la capacidad de escuchar y de transmitir sinceridad y empatía desde la primera llamada. La sinceridad transmitida y la competencia del vendedor se transforman en confianza. Las técnicas de programación neurolingüística ayudan enormemente a desarrollar estas habilidades.

3.- Diagnosticar antes de prescribir:
Un error natural en los vendedores es el de la impaciencia. Una vez que conocen la solución no tardan en darla a conocer, atacando al comprador con argumentos de producto. El vendedor consultor ha de ser paciente, hacer las preguntas adecuadas al comprador sobre su negocio y clientes, hacer un diagnóstico metódico del problema, y paso a paso, trabajar conjuntamente con el comprador en construir una visión conjunta del problema y de la solución, antes de presentar la oferta.

4.- No cerrar la venta antes de que sea el momento de cerrarla:
Muchos vendedores, acostumbrados a las técnicas de venta tradicionales, caen en el error de querer apurar el cierre de una venta antes de tiempo. Este error no es sólo del vendedor sino también de la gerencia de ventas, que muchas veces presiona para que sus vendedores muestren resultados inmediatos. El proceso de legitimación del vendedor y el de diagnostico de negocio juega un papel determinante, y son los que pueden marcar la diferencia con la competencia, especialmente al vender productos intangibles, “commodities”, o cuando el comprador es inexperto. Siga los pasos, no tenga prisa en cerrar.

5.-Pasar de los beneficios del producto/servicio al mapa de sufrimientos del cliente:
La venta consultiva comienza cuando el cliente le da a conocer su necesidad o “sufrimiento” al vendedor. El vendedor tiene un trabajo difícil en legitimarse como experto primero y, diagnosticar el sufrimiento antes de poder ofrecer su solución.

Tanto la legitimación como el diagnostico son un proceso interactivo basado en la conversación, donde el elemento primordial es la capacidad del vendedor para escuchar. El secreto para identificar las necesidades de los clientes no está solamente en que el vendedor tenga excelentes conocimientos del producto, sino en los conocimientos que tenga de la industria del cliente y los problemas de esta, y en la habilidad del vendedor en realizar preguntas para que el cliente visualice al vendedor cono alguien que conoce sus sufrimientos y conoce las soluciones para aliviarlos.

Para ayudar a los vendedores a asumir este reto las empresas utilizan una herramienta llamada mapa de sufrimientos del cliente “Pain Sheet”, la cual sirve como guía al vendedor para hacer las preguntas necesarias para legitimarse como experto de la industria y diagnosticar correctamente el problema. Este mapa cuenta con cuatro elementos principales: – Lista de sufrimientos genérica del comprador en cada industria, para legitimarse como conocedor de esta.

– Lista de preguntas para diagnosticar la situación concreta del cliente.

– Lista de preguntas para conocer el impacto de la solución.

– Lista de preguntas para conocer el alcance de la propuesta a ofrecer, y por lo tanto deben incluir el quién, qué, cómo y cuándo.

Principales dificultades al implantar venta consultiva en la red de ventas.

1.- Cambio en las competencias clave de los vendedores:
Los conocimientos que los vendedores poseen de las características y beneficios de los productos y de la competencia, ya no son suficientes en este estilo de venta, deben conocer a fondo el negocio del cliente. Si los vendedores tratan con clientes de diferentes sectores será muy difícil que realmente puedan conocer a fondo todos los procesos de negocio. Normalmente el paso a venta consultiva obliga a las empresas a especializar sus redes de venta por actividad del cliente en lugar de por producto o territorio.

2.- Cambios organizativos:
A menudo es necesario crear una organización interna centrada en el cliente, por negocios, en lugar de por productos, o estructuras mixtas de forma matricial para alinear los recursos internos con la venta centrada en el cliente.

3.-Cambio de objetivos y remuneración:
El cambio a la venta consultiva obliga a una revisión del sistema de objetivos y remuneración del vendedor. Si el vendedor debe centrar su venta en el cliente, no puede estar medido por su venta de producto, hay que crear objetivos centrados en el desarrollo de clientes.

4.- Cambio de perfiles de vendedores:
No siempre es posible formar a los vendedores existentes, en los procesos de negocio del cliente. En ocasiones en necesario plantearse un cambio de perfil y contratar expertos en los sectores de actividad del los clientes objetivo, a los que habrá que formar en nuestros productos/servicios.

Implantar un proceso de venta consultiva no es fácil, es un proceso largo y que requiere de la implicación de la dirección de la empresa, pero en industrias don de la venta tradicional basada en los beneficios del producto servicio nos llevan a hablar de precio es una solución contrastada para desarrollar nuevas ventajas competitivas. La gestión per categorías en la industria de consumo, los proveedores Q1 en la industria de automoción o la venta de soluciones en entornos industriales, son buenos ejemplos de ello.

Fuente: Blog de Carlos Jordana

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VENTAS AGRESIVAS ¿QUÉ TANTO PODEMOS EMPUJAR A UN CLIENTE?

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Definición de Venta Agresiva 

Como su nombre lo indica la venta agresiva es una de las técnicas más intrusivas que existen e implica gran riesgo; a veces es probable que no sea necesario emplear este nivel de intensidad para cerrar un trato.
No hay que confundir la estrategia de ventas agresivas con “rebaja de precios” para poder cerrar un trato; eso se llama agresividad en precios (o una estrategia promocional monetaria).
Por lo general las promociones tienen el fin de lograr objetivos a corto plazo.
Tampoco hay que confundir la agresividad en ventas con ser grosero; aunque muchos vendedores que emplean el estilo agresivo sí lo son, la verdad es que uno puede encontrar vendedores luchadores (que son insistentes, persuasivos, optimistas, combatientes, de trabajo duro) pero que son muy amables.
La venta agresiva es una técnica que va un poco más allá del largo plazo y trata de generar rentabilidad y volumen de ventas: se intenta empujar al cliente para que compre lo más que pueda. Cuidado porque la ética está en riesgo. En esta técnica el vendedor piensa en sí mismo; el cliente queda en segundo plano.

 ¿En dónde aplicar las ventas agresivas? 

Esta técnica puede ser aplicable en cualquier canal de ventas y cualquier producto, solamente debe ser bien implementado por la fuerza de ventas.
En el caso de un vendedor para una tienda departamental, una persona puede llegar a comprar un televisor y él habilidosamente puede ofrecer otros productos (como un teatro en casa) para que el cliente adquiera más mercancía, o simplemente puede hacer que el cliente lleve un producto más caro.
En muchas ocasiones, en este tipo de estrategia, podemos preguntarle al cliente cuál es su presupuesto y ver la opción ideal de cubrir esa cantidad. Pero cuando el cliente no quiere responder a nuestras preguntas es bueno sondearlo, ofreciéndole una combinación de diferentes artículos para elevar el precio y saber si él está dispuesto a pagar más.
Es recomendable que las ventas agresivas se apliquen en productos de una sola ocasión; por ejemplo casas, autos, seguros de vida, infraestructura industrial, etc. Ser agresivo quizás implique que el cliente sí compra más pero también que él quede insatisfecho con el vendedor. Un vendedor agresivo puede no funcionar en un mercado de compras repetitivas como comida, ropa, suministros, equipo de oficina, etc. No se sugiere la venta agresiva para empresas B2B. La lógica es la siguiente: cuando uno ofrece productos o servicios de gran valor económico y el vendedor se convierte en un punto de contacto futuro para resolver dudas o de servicio al cliente, la agresividad en ventas no es nada conveniente.

 ¿Cómo es un vendedor agresivo? 

Por lo general un vendedor es catalogado agresivo porque muestra las siguientes características:
  1. Es insistente y tiene alta resistencia a la presión: está listo para escuchar objeciones. Puede soportar prospectos groseros o mal educados. Él sabe que no es personal.
  2. No se deja intimidar por los prospectos, incluso es optimista: ¿Cuántas llamadas hay que realizar? ¿100,200,300 diarias? Sin problema. ¿Son clientes mal educados? Sin problema.
  3. Piensa primero en sí mismo, luego en los demás: él quiere estar en la primera posición de la tabla de mejores vendedores. Él quiere ganarse el premio de más altas ventas del mes. Él sabe que no hay mejor vendedor que él mismo.
  4. Alta adaptabilidad al estilo de comunicación: es manipulador. Una vez puede ser amigable, en otro momento puede ser descortés. Puede convertirse en tu mejor amigo y al siguiente en tu tutor. Él sabe que todo depende de la actitud del prospecto. Algunos prospectos simplemente no responden siendo amables; algunos se inclinan a comprar cuando se pone en juego su orgullo y reputación. Este vendedor piensa en una sola cosa: cerrar la venta a toda costa.
  5. Busca siempre nuevos clientes, son ambiciosos: no se conforma con llegar a la meta semanal; hay que romper récord. “Busca más clientes” es su lema. “La gente siempre tiene dinero solo que ellos tienen otras prioridades. Tengo que convertirme en una prioridad para mis prospectos”.
  6. Alta tolerancia a la presión, no puede perder: puede escuchar cientos de negativas, objeciones, malas caras, empujones, insultos pero nunca es suficiente. El cierre de la venta es primordial. 

Diferencias entre ventas agresivas y ventas consultivas 

 
  • El vendedor agresivo manipula; el vendedor consultivo guía, asesora.
  • El vendedor agresivo intimida; el vendedor consultivo es directo.
  • El vendedor agresivo es acosador; el vendedor consultivo es respetuoso y considerado.
  • El vendedor agresivo cierra un venta y luego escucha al cliente; el vendedor consultivo escucha al cliente y luego confirma si debe cerrar la venta. 

 ¿De dónde nace la agresividad y el comportamiento agresivo en ventas? 

Algunos estudios indican que los niños son más agresivos que las niñas y que la conducta agresiva se manifiesta más a medida que vamos creciendo. Otro aspecto de la agresividad es que implica menos control en uno mismo, baja tolerancia a la frustración, egocentrismo y activación cuando uno se compara con los demás.
En la parte familiar las causas provienen de modelos familiares y castigo corporal.
La biología nos dice que la serotonina está involucrada con el comportamiento agresivo. La testosterona tiene un efecto también activador en la agresión, aunque esto aún está a debate.
La violencia suele ser sinónimo de agresión pero hay diferencias. La violencia se define como un comportamiento que causa daños a otra persona; la agresividad es una actitud. No son lo mismo.
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Secretos para fijar el precio de venta adecuado a tu casa y no morir en el intento

¿Como se determina el precio de venta de una casa?

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Determinar el valor de in inmueble depende de varios factores, como la ubicación, la accesibilidad, los servicios, el uso de suelo (si es habitacional o comercial), el desarrollo de la zona, su tamaño y los materiales de construcción.

Hay dos factores importantes a considerar a la hora de fijar un precio de venta: cuánto estás dispuesto a aceptar por tu casa y en cuánto tiempo necesitas venderla. El precio de tu casa influirá decisivamente en la rapidez con la que se efectúe la venta. Por lo tanto, es importante fijar un precio basándose en su valor real de mercado.

Entonces… ¿Cuál es el precio correcto? ¿Estaré pidiendo mucho? ¿Podré venderla al precio que vale para mí? ¿Cuánto vale mi casa en el mercado actual? ¿cómo se calcula el precio?

Aquí 10 recomendaciones a seguir para lograr poner un precio justo a tu inmueble:

1.SE REALISTA, TUS VIVENCIAS NO SON LAS QUE ESTÁN EN VENTA…

Aunque estés vendiendo tu casa y todos los recuerdos que has tenido dentro, eso hay que sacarlo del precio. Los compradores ven más la ubicación, calidad, tamaño y estado de la misma.

2.OLVÍDATE DE PRECIOS PASADOS

Aunque hasta hace poco muchos pensaban lo contrario, el mercado inmobiliario es como la bolsa, el valor puede bajar. Así, sé objetivo del precio que puede tener tu vivienda hoy y olvídate del que tenía hace seis meses o tres años atrás.

3.NO ESPERES QUE APAREZCA EL INOCENTE DISPUESTO A PAGAR MÁS…

Algunos piensan que su agente inmobiliario encontrará alguien dispuesto a pagar más que el valor de mercado por su vivienda. Esto casi nunca ocurre, por lo que conviene no tener fe en esta posibilidad. Puedes perder tiempo muy valioso y potenciales compradores.

4.TEN EN CUENTA CUÁNTO COSTARÁ TU INMUBLE EN UN FUTURO…

En un mercado con tendencia baja, como el actual, es muy importante ver la situación. Si rechazas una oferta hoy puede que tengas que aceptar una más baja más adelante como le ha pasado a mucha gente. Por ello fijar un tiempo de venta es importante.

5.ANALIZA Y ESTUDIA EL MERCADO INMOBILIARIO…

Al precio adecuado no se llega en cinco minutos. Hay que ver las viviendas de alrededor que están en venta, intentar averiguar por cuánto se han vendido realmente las últimas de la zona y estudiar los precios de las que llevan mucho tiempo en el mercado y no se venden. Después, hay que comparar todo de forma objetiva e intentar sacar un precio promedio adecuado.

Si no cuentas con un asesor inmobiliario que haga este trabajo, tú mismo camina por tu vecindario, visita los inmuebles que están en venta parecidos al tuyo y hazte una idea de cuál es el precio por metro cuadrado, mira los acabados, luego revisa cuántos metros cuadrados tiene tu casa y multiplícalos por el precio promedio del metro cuadrado que encontraste era el promedio.

6.UN BUEN MARKETING NO JUSTIFICA UN PRECIO MAYOR…

Una buena campaña de promoción de la venta de tu vivienda o casa (anuncios variados, jornada de puertas abiertas, publicarlo en numerosos portales, crear los mejores planes y otras ideas para destacar tu vivienda) no justifica que pongan un precio mayor a tu casa ni al de tu vecino. Esa es una inversión que deberá correr por cuenta tuya por el beneficio de la venta.

7.TEN EN CUENTA LAS TASACIONES RECIENTES…

Si no quieres hacerte ilusiones de vender tu casa y que después el banco eche abajo la operación por la tasación debes estar al día de las tasaciones o informes de precios de la zona. De nada sirve llegar a un acuerdo en el precio con un comprador si necesita una hipoteca y el banco no se la da porque la tasación es baja. Por ello, hay que ir acorde con las valoraciones.

8.ADELÁNTATE AL MERCADO…

En pleno boom inmobiliario, los vendedores ponían el precio simplemente sumando unos soles o dólares (un 5-10%) al precio de su vecino. Como las subidas eran vertiginosas, normalmente encontraban un comprador más pronto que tarde. Ahora habría que hacer lo mismo pero al revés. Dado que el precio de la vivienda está bajando, puede ser un arma interesante poner un precio algo más bajo que la competencia para intentar vender la vivienda antes y ser más atractivos en el mercado.

9.PREPÁRATE PARA BAJAR EL PRECIO…

No puedes dar con el precio adecuado el primer día. Cuando el mercado es bajo, hay que tener en cuenta que el precio inicial es sólo un punto de partida y no hay que aferrarse a él.

El comprador tiene ahora muchas opciones para elegir. Si pones un precio demasiado elevado, sencillamente tu casa no se venderá.

10.CONVIERTE TU OFERTA EN IRRESISTIBLE…

Los compradores simplemente quieren encontrar la mejor casa al mejor precio y generalmente llegan ya conociendo los precios de venta de los inmuebles locales.

Pide a tu agente inmobiliario que te lleve a ver otras casas en venta que sean tu competencia y te ayudará a poner un buen precio además de conocer sus debilidades. Si tu casa no tiene problemas, puedes destacar a los compradores las bondades de tu casa en aspectos que sabes que flojean las demás. Debes crear valor en tu vivienda para que tus posibles compradores la valoren como tú.

Fuente: Blog Inversiones El Pino

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Bienes Raíces el negocio que te puede hacer millonario !

De todos los negocios que conozco los Bienes Raíces representan probablemente la opción con mayores posibilidades para ganar dinero.

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Esto por muchas razones, pero la principal de ellas es que representa un segmento con productos en constante demanda y crecimiento.

La propiedad ha sido desde la antiguedad el mejor medio para crear riqueza y los grandes magnates inmobiliarios de hoy como Donald Trump, Warren Buffet y Robert Kiyosaki lo confirman. Hoy te comparto algunas ideas de cómo puedes iniciarte en este intersante y lucrativo negocio.

Primero debes saber que puedes entrar al negocio de cuatro formas distintas aunque algunas requieren contar con capital de inversión:

  1. Como Corredor Inmobiliario: esta es la persona que se dedica a negociar la compra-venta o renta de terrenos, casas, edificios o apartamentos. Tambien llamados brokers, su negocio consiste en la búsqueda de clientes para vender o rentar la propiedad de alguién que no desea o no tiene la habilidad o los contactos para negociarla y gana una comisión por este trabajo que es proporcional al valor de la propiedad. En todos los países existen asociaciones de corredores que proveen capacitación y una red de intercambio de contactos para el éxito de sus miembros. Además, tiene la enorme ventaja de que puedes trabajarlo de forma independiente, no necesitas capital y puedes generar buenas utilidades sin depender de una oficina de agentes.
  2. Como Inversionista: es la persona que cuenta con un buen capital para comprar y revender propiedades. Usualmente esta persona aprovecha las rebajas en precios u ofertas de quienes venden sus casas o terrenos para comprarlos y revenderlos por un precio mayor obteniendo así una utilidad prácticamente inmediata. Su negocio tambien incluye muchas veces remodelar o mejorar las casas o apartamentos para incrementar dramáticamente su precio de venta. La desventaja es que se requiere olfato y experiencia para realizar inversiones exitosas y minimizar el riesgo.
  3. Como Urbanizador: muy parecido al inversionista, se refierea a las personas o compañías que tienen la capacidad de adquirir grandes porciones de tierra para desmembrarlas en pequeños terrenos y venderlos a clientes de nivel popular. Su éxito consiste en adquirir las fincas a precios muy bajos, urbanizar y revender obteniendo por ello jugosas ganancias.
  4. Constructor: aunque en este último caso el negocio está mas enfocado en la construcción, también tiene mucho que ver con el mercado inmobiliario pues sus principales clientes son los inversionistas quienes requieren sus servicios para la construcción de casas, condominios u oficinas para la venta o renta. Su utilidad proviene de la construcción de unidades habitacionales a bajo costo.

Desde luego, al igual que todos los negocios, el mercado de Bienes Raíces tiene sus riesgos, altas y bajas. Para dedicarse a este negocio es indispensable una actitud perseverante, dedicar muchas horas a la atención de clientes y una orientación completa a las ventas. Si estás dispuesto a pagar este precio, te esperan enormes satisfaciones económicas.

Una de las cualidades más importantes con las que debes contar como empresario y emprendedor es saber vender ya que independientemente de cual sea el rol de tu negocio, mejorar tus capacidades de ventas te permitirán multiplicar tus ingresos de forma rápida y efectiva.

Recuerda: «La habilidad #1 que debes desarrollar para tener éxito en los negocios y ganar más es: VENDER» Robert Kiyosaki (Autor del libro: Padre Rico, Padre Pobre).

 

    1. Aprende a escuchar al cliente, no hables ni ofrezcas sin antes haber escuchado atentamente.

 

    1. Ten una actitud genuina de servicio, tu cliente lo percibirá

 

    1. No veas al cliente con un símbolo de $$ en su frente

 

    1. Trata de identificar sus necesidades primordiales y tendras ganado el 50% del terreno

 

    1. Vístete adecuadamente, tu imágen vende

 

    1. Habla adecuadamente, tu vocabulario vende

 

    1. Desasrrolla tu propio material y herramientas de marketing

 

    1. Aprende todo lo necesario sobre tu producto

 

    1. Asegúrate de que el comprador entienda perfectamente lo que ofreces

 

    1. Sé amigable y jovial pero no lo finjas

 

    1. Se paciente, presionar demasiado puede echar todo a perder

 

    1. Mantén una actitud positiva

 

    1. Lee libros que te mantengan activo

 

    1. Aprende a «tolerar» la frustración

 

    1. Si pierdes una venta, ve por la siguiente, no dediques tiempo a lamentarte

 

    1. Aprende a trabajar en equpo: tus compañeros y supervisores son valiosos

 

    1. Se honesto: el engaño y la manipulación son elementos del fracaso

 

    1. Práctica tus respuestas a las objeciones

 

    1. No te paralices ante una objeción, manejala inteligentemente

 

    1. Cierra tus ventas con elegancia, sin atropeyar al cliente

 

    1. Haz seguimiento a tus clientes

 

    1. Cuando tengas que hacer llamadas, hazlas! no des lugar a la pereza

 

    1. Cuando tengas que visitar, visita! no pierdas antes de luchar

 

    1. Estudia tu mercado y enfócate

 

  1. Se organizado con tu agenda y contáctos

Y para terminar, uno de los consejos más sabios que conozco: Disfruta lo que hace

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Agencia inmobiliaria como Negocio Exitoso

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Charrier Corona.

¿Tienes muchos contactos y habilidades para vender? ¿Estás interesado por la arquitectura?¿Puedes dar muy buenos consejos en inversión? ¿No le tienes miedo a la burbuja inmobiliaria? Pues quizá este artículo te sirva como una guía sobre todo lo que debes saber para montar una agencia inmobiliaria desde cero (y algunos consejos tuiteables).

Muchas personas creen que una agencia inmobiliaria consiste solamente en ser intermediarios entre los vendedores y los potenciales compradores de inmuebles (obteniendo altas ganancias). Sin embargo, va mucho más allá que eso: desde el asesoramiento para la compra, el estudio del mercado, prever lo que se puede vender y qué no y aprovechar cada característica de un edificio para emocionar a los potenciales compradores (sin exagerar).

¿Qué opciones tienes para hacer dinero con una agencia inmobiliaria?

Una agencia inmobiliaria puede tener varios enfoques, como por ejemplo:

a. Agencia de Corretaje de Bienes Raíces

Es un negocio que permite que los clientes puedan contactarte para comprar, vender o rentar sus propiedades. Es decir, puedes negociar propiedades disponibles a cambio de una comisión.

El servicio es primero, la comisión es la consecuencia

 

Para iniciar una agencia inmobiliaria de corretaje muy probablemente necesitarás estar afiliado a la cámara de corredores de Bienes Raíces de tu localidad.

b. Agencia constructora

Es un negocio que consiste en desarrollar y promocionar soluciones habitacionales. No tienes que empezar con un conjunto residencial de 100 casas, puedes empezar con una o dos casas y luego expandirte poco a poco.

Para este tipo de negocio debes tener en cuenta el capital, los inversionistas, los permisos de tu comunidad, un diseñador, un ingeniero y el terreno óptimo.

c. Empresas de inversión

Generalmente están conformadas por inversionistas con capital de riesgo para proyectos inmobiliarios serios. Consiste en financiar un proyecto de construcción con el fin de ganar más dinero.

Antes de involucrarte con esta propuesta debes preguntarte:

  • ¿Cuánto dinero estás dispuesto a invertir cómodamente?
  • ¿Cuál es el futuro patrimonio que esperas y a qué plazo?
  • ¿Qué tipo de propiedad es más efectiva para invertir: residencial, comercial, social?

 

¿Qué necesita una agencia inmobiliaria?

  • Necesitas un Plan de negocio para definir todos los detalles de tu agencia inmobiliaria.
  • Realiza los trámites de inscripción de tu empresa. Te recomiendo que busques ayuda de un asesor profesional que te ayude a definir si lo harás como independiente o por medio de una Sociedad Anónima.
  • Necesitas agentes inmobiliarios también llamados “corredores”, realtors o brokers que entiendan el negocio y sean buenos vendiendo.

¿Quieres aumentar tus ingresos? Conoce las técnicas de ventas más fáciles de usar.

Elementos claves de una agencia inmobiliaria

Toma nota:

1. El emplazamiento

Debes tener un “cuartel general” en donde puedas reagrupar a tus empleados, recibir a tus socios y a tus clientes. Toda buena agencia inmobiliaria debe estar ubicada en un lugar estratégico, accesible y rentable, además de tener un local en perfecto estado, con buena decoración. Nadie confía en una agencia inmobiliaria que parece todo menos un sitio que sabe de inmuebles.

Si quieres saber cómo anunciar tu negocio en Internet te recomendamos Google AdWords y Google AdWords Express.

2. Presencia en Internet

La gente usa mucho Internet y sus móviles. Así que estar en Internet no es opcional para una agencia inmobiliaria. Las redes más efectivas para este tipo de negocio son: Facebook, Twitter, Google+ y LinkedIn y Google Mi Negocio. Además, para poder conseguir un mejor impacto en Internet tu agencia inmobiliaria deberá contar con:

  • Una página web (de aterrizaje, porque es un servicio).
  • Un buscador dentro de tu página web y blog.
  • Un blog (para conseguir el posicionamiento web necesario).
  • Una estrategia de email marketing (te recomiendo usar Mailchimp).
  • Usar imágenes propias de los inmuebles.
  • Recopilar y guardar bien los datos personales de los vendedores y compradores.
  • Usar Google Analytics para medir lo que funciona en tu web.
  • Herramientas para programar contenido en las redes sociales.
  • Una etiqueta (#) con la que puedas recopilar tus contenidos propios en Internet.

En Internet funcionan muy bien las listas y deberías usar eso para tu provecho. Por ejemplo: “Las 10 cosas que debes de saber antes de mudarte…”, “Top 10 de las ciudades con mejor calidad de vida”, etc.

3. Alianzas web

Si eres una agencia inmobiliaria atrevida de seguro encontrarás nuevas formas de hacer las cosas, sin embargo, lo que mejor funcionan son las alianzas en Internet. Busca quiénes son las empresas (no competidores directos) que compartan una parte de tu público objetivo para crear intercambios, por ejemplo:

  • Blog de viajes.
  • Blogs de bricolaje.
  • Blogs para recién casados, familias, etc.
  • Blog de mudanzas.
  • Blogs y páginas de construcción.
  • Blogs de decoración de interiores.

Recuerda que debes estructurar tu página web y blog de la forma más coherente posible para que tus clientes y futuros clientes puedan encontrar lo que buscan. Organiza las secciones por áreas de interés, espacios, ubicación, precio, requisitos, piezas, etc.

Publicidad

Para que puedas sobrevivir en el mundo real y virtual donde existen tanta competencia para una agencia inmobiliaria debes hacer las cosas básicas y atreverte a experimentar. En el caso de hacer lo tradicional está la publicidad. Aquí tienes que estar dispuesto a invertir dinero en todos los medios en donde realmente estén tus posibles compradores. Es decir, no vas a hacer publicidad en una radio joven (porque el perfil de ese público no está enfocado a comprar una casa o un inmueble).

I. Publicidad tradicional

No te puedes olvidar de los medios que todos conocemos:

  • Cómo anuncio mi agencia inmobiliaria en la prensa escrita
  • Cómo anuncio mi agencia inmobiliaria en la radio
  • Cómo anuncio mi empresa en una valla publicitaria
  • Cómo anuncio a mi agencia inmobiliaria en la televisión

II. Publicidad web

Debes tener en cuenta que el Internet es la principal arma para captar clientes en la actualidad. Así que para eso deberás invertir en la publicidad de Google y en la publicidad de las redes sociales. Si quieres saber más, te dejo aquí los enlaces para empezar:

  • Google AdWords (publicidad en toda la web)
  • Google AdWords Express (publicidad en tu localidad)
  • Crea tu primera campaña de Twitter Ads
  • La guía para Facebook Ads

Ahora que ya sabes lo básico que es lo que necesita tu agencia inmobiliaria pero no podrías tener éxito sin un sistema que optimice todos los tiempos y tareas tediosas de tu negocio. Es por que eso que si tienes (o quieres tener) una agencia inmobiliaria con muchos vendedores te aconsejo usar un sistema CRM:

¿Qué hace un CRM por una agencia inmobiliaria?

La primera ventaja de tener un CRM es el control total de tu negocio en un solo lugar. Además, permite optimizar el tiempo de las tareas repetitivas, asignar tareas, recordatorios, respaldo de la información de manera automática, etc. El CRM es una excelente herramienta para todos los vendedores (sobre todo los de una agencia inmobiliaria) porque en general con un CRM puedes:

  • Detectar prospectos, en qué parte del ciclo de compra están.
  • Definir tu Buyer Persona.
  • Mejor tu proceso de venta.
  • Anotar la información de todos tus clientes y prospectos.
  • Tener a la mano los intereses, inquietudes y necesidades de tus clientes.
  • Guardar el “argumento de venta” que usó cada vendedor para cada prospecto y cliente.
  • Asignar en un calendario las citas pautadas.
  • Mejorar su servicio de atención al cliente y venta cruzada.
  • Coordinar proyectos y campañas, hacerles seguimiento.
  • Ver en gráficos cómo le va a tu agencia inmobiliaria.
  • Hacer tareas de facturación, contabilidad y mantenimiento de forma más sencilla.
  • Enviar correos masivos.
  • Y muchas cosas más que harían de tu agencia inmobiliaria un negocio más llevadero.

Si necesitas ayuda para saber cuál es el CRM que mejor le conviene a tu agencia inmobiliaria, te dejo estos 2 artículos comparativos que hice:

 

Habilidades que debe tener un agente inmobiliario

Habilidades de ventas: una agencia inmobiliaria debe contar con un equipo de trabajo capaz de persuadir a los clientes para tomar decisiones.

Persistente y paciente: ¿has enseñado los inmuebles a varias personas y nadie compra? Nadie dijo que las ventas (sobre todo si son de este tamaño) serían fáciles. Sigue intentándolo, no te des por vencido y poco a poco aprenderás de tus errores y mejoraras tus virtudes.

Atención al cliente: la forma en atender a los potenciales clientes, a tus socios y a tus usuarios es lo que definirá si tu negocio crecerá o no. Usa todos los medios que tienes  disponibles: llamadas telefónicas, correos tradicional o electrónico, usa llamadas por Internet o algún servicio de mensajería móvil para estar siempre presente para lo que se necesite.

 

“Las casas son como las personas, si no las conoces no sabes cómo son realmente por dentro” Artículo relacionado: Atención al cliente – Cómo ofrecer un buen servicio

Buena presencia: tal vez suene como un cliché, pero es cierto que la buena presencia influye muchísimo en la compra de inmuebles. Cuida tu aspecto, vístete de forma muy profesional, mantén limpia y organizada tu empresa y usa todas las estrategias de argumentación para convencer a tus compradores.

Tal vez te pueda interesar: Lenguaje corporal – Hablar sin palabras

 

¿Cuál es la oportunidad de innovación en una agencia inmobiliaria?

Te recomiendo: aunque crear que este negocio se apega a lo tradicional, el valor agregado que puedes encontrar en este tipo de negocio reside en los proyectos arquitectónicos innovadores.

Puedes incursionar en la compra, venta o renta de:

  • Recintos ecológicos.
  • Edificios sustentables.
  • Proyectos vanguardistas (edificios tecnológicos).
  • Venta de edificios construidos con materiales reciclables y nuevas tecnologías.
  • Financiar o aliarte con arquitectos no convencionales.
  • Aliarte con la Alcaldía o el gobierno de una ciudad para financiar proyectos arquitectónicos que atraigan el turismo.
  • Usar drones para hacer visitas áreas a edificios altos o parques gigantescos (se harán virales en Internet).
  • Incluir en tu página web visitas virtuales 360º de los inmuebles que quieres promocionar.
  • Estar actualizado con las escuelas de arquitecturas, premios, proyectos, etc.

Todos los proyectos arquitectónicos que sean distintos a lo que se vienen haciendo son una buena opción.

Supongo que tienes una mejor idea de cómo iniciar con buen pie tu agencia inmobiliaria. No trates de hacerte millonario con una sola venta: busca zonas urbanas desatendidas y, entre más ventas pequeñas al inicio, conseguirás tener un negocio más productivo a largo plazo.

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Fuente: http://www.emprender-facil.com/

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Si vendo mi casa, ¿Cómo calculo la ganancia real?

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Para saber cuánto he ganado –o perdido– con la venta de una vivienda no basta simplemente restar el importe por el que vendo del importe que me costó cuando la compré, hay otros factores en forma de gastos y deducciones que pueden hacer que la operación sea un éxito… o no tanto

Esto es lo que tienes que tener en cuenta para saber cuál es la ganancia real cuando vendes tu piso:

1.- en primer lugar hay calcular el valor en el que se adquirió la vivienda, ya sea por compra o herencia. Este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Estos coeficientes se encuentran en la página web de la agencia tributaria de tu comunidad autónoma

No debes olvidar que al coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal

Los gastos más habituales a sumar son:  el coste del notario, el registro, los honorarios de agencia inmobiliaria, gestoría, etc… que deberás justificar con su correspondiente factura

2.- valor de la venta: se calcula restando del importe cobrado por la venta los gastos pagados por la misma. No olvides descontar la plusvalía municipal que se paga al ayuntamiento, honorarios de la agencia inmobiliaria (si la hay), gestoria, gastos de notario y registro –si los paga el vendedor– y gastos de cancelación de hipoteca, en el caso de que haya

3.- no te olvides del impuesto que ahora se denomina ‘ganancia patrimonial’, antes llamado ‘incremento de patrimonio’ o ‘plusvalía patrimonial’. Sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite

4.- ahora sí, calculado el valor actualizado de la casa, y descontando los gastos derivados de su venta del precio final, ya puedes saber cuál es el beneficio de la operación. Eso sí, hay ciertas excepciones:

  • Si reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta
  • Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia está exentasin necesidad de reinvertir

www.idealista.com

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¿Cómo los detalles pueden aumentar el valor de su propiedad?

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Todo el que invierte en una propiedad, bien sea para vivir en ella o hacer uso esporádico de la misma. Desea que con el tiempo supere su valor en el mercado, poderla vender o alquilar en un precio mucho más competitivo.

Según los especialistas, aplicar pequeñas mejoras a tu casa aumenta su valor en un 40%. Por supuesto, lo ideal es buscar un equipo de expertos que estén capacitados en la restructuración y venta de casas de lujo. Porque, aparte de ser excelentes conocedores de las necesidades del mercado, cuentan con un staff de arquitectos e interioristas, que definitivamente sabrán como explotar las bondades de tu propiedad al máximo.

Zonas en las que debes poner mayor cuidado

Son tres las áreas más importantes de la casa que logran concretar la venta, hacer que esta se haga en menos tiempo y te permiten recuperar el valor de la inversión casi en un 100%. Estas zonas, son las siguientes:

La fachada: Las primeras impresiones son las que más peso tienen a la hora de concretar una venta. Si tu casa, cuenta con un buena fachada recién pintada, con el jardín mantenido y todo limpio y en orden. Probablemente atraerá mayor cantidad de compradores o inquilinos, lo que aumentará el valor de la propiedad y por ende, la oferta final.
La cocina: Este ambiente de la casa, es uno de los que pueden decidir si tu casa se vende o no. Mantener todo el sistema de tuberías al día en su mantenimiento, contar con un diseño de cocina moderno y espacioso, siempre será muy valorado y sobre todo, puede llegar a incrementar el valor de toda tu propiedad en un15%.
Los baños: Como verás esta área se encuentra expresada en plural, mientras más baños posea tu propiedad, mayor será su valor de mercado y si además estos se encuentran limpios, con los azulejos como nuevo y las tuberías con su mantenimiento al día, pues ten por seguro que el lugar se venderá sin tener que hacer mayor esfuerzo
3 maneras de aumentar el valor de tu propiedad con pequeñas remodelaciones

Como dijimos al principio de este artículo, no hace falta realizar grandes cambios, para tener una propiedad que enamore. Con pequeños cambios y mantenimientos a tiempo, tu casa puede aumentar su valor entre un 10% y 40%. Aquí te ofrecemos algunos consejos.

Mantenimientos regulares: Una buena forma de mantener el valor de la propiedad e incrementarlo a través del tiempo, es realizar mantenimientos regulares, que aseguren su valor.
Remodelar un cuarto: En este punto pon especial atención en zonas como la cocina y los baños. Remodelar cualquiera de estas áreas, puede hacer la diferencia en el momento de la compra.
Remodela como si fuera para ti: Aunque estés pensando en vender, procura que cualquier cambio, bien sea en la estructura o en la decoración este armónico con el resto del lugar y con tus gustos.
Si cuentas con una casa o chalet de lujo que desees alquilar o vender, ten en cuenta cada uno de estos consejos y asesórate, antes de ofrecer tu propiedad en el mercado.

http://www.inmobiliarios20.com/

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¡Me mudo! ¿ Cual es la mejor opción comprar o Alquilar en los EEUU ?

Llegar a un país y empezar una nueva vida no es fácil pero es posible si lo hace asesorándose bien y haciéndolo con planificación

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Antes de salir a buscar vivienda, una primera pregunta que debería hacer es: ¿debería ser propietario de una casa en este momento? Y la segunda: ¿O debería continuar arrendando?
Adquirir la primera vivienda es muy gratificante, pero financiarla puede ser abrumador. Es verdad, comprar una casa tiene sus ventajas. El gobierno recompensa la propiedad de la vivienda con tratamientos impositivos favorables. Le permite acumular un capital que se queda con usted. Y si tiene suerte, el valor puede incrementarse (pero no lo dé por sentado).

Y acaso lo mejor de todo sea la sensación de poder que la propiedad conlleva. Puede pintar las paredes del color que le plazca —o incluso demolerlas por completo— sin tener que pedir permiso.

Sin embargo, comprar una casa constituye un enorme compromiso financiero que no puede asumirse por impulso. Quizás pueda interesarle una reveladora publicación del autor de temas de finanzas personales, Ramit Sethi, que narra el caso de un amiga que había planificado muy poco cuando estaba a punto de adquirir una casa de $1 millón en San Francisco. Coincido con este breve renglón que escribe en su artículo: “Investigar cuando se realiza una compra colosal = buena idea”.

Haciendo a un lado las emociones, si usted no está financieramente preparado, convendría continuar arrendando hasta que se encuentre en una posición más sólida.

Los costos de ser propietario a menudo sorprenden a los ex arrendatarios. Entre ellos se cuentan el pago inicial y los costos de oportunidad —o cualquier otra cosa que pudiera estar haciendo con ese dinero, como pagar la deuda de intereses elevados de los saldos de la tarjeta de crédito o los préstamos personales.

También debe tener en cuenta una serie de costos recurrentes: la hipoteca, los impuestos inmobiliarios anuales, los seguros, el mantenimiento estándar, las mejoras a la vivienda y los pagos a la asociación del condominio o de vecinos.

Luego están las reservas de emergencia que debe mantener para acontecimientos que el seguro no cubre: una avería del refrigerador, por ejemplo.

Para ayudarlo en su análisis, esta práctica aplicación de cálculo le proporciona una cifra aproximada de los costos iniciales y recurrentes de ser propietario de una casa, por un lado, y de ser arrendatario, por el otro.

Algunos datos que necesita para el cálculo son:

▪ Su capacidad de endeudamiento. Al ser extranjero puede lograr un préstamo hipotecario que cubra hasta el 70% del valor de la propiedad. También debe tener en cuenta que hay que tener un dinero para el seguro, los impuestos y los gastos de registro del propiedad.

*El valor de los impuestos anuales corresponden al 2% del valor de la propiedad. El valor del seguro corresponde al 1% de la propiedad. Estos valores se pagan cada año.

▪ La tasa de hipoteca que puede obtener. Aquí tiene un útil punto de partida para evaluar las tasas bancarias de su región (teniendo en cuenta que es un punto de partida, pues las tasas pueden cambiar velozmente).

Para darse una idea de las tasas que seguramente son más bajas que las de Colombia, Venezuela, Ecuador, Perú y otros países de la reunión vea este link: https://espanol.usbank.com/home-loans/mortgage/mortgage-rates.aspx

Si usted ha estado haciendo cálculos y concluyó que comprar es financieramente mejor que arrendar, la Agencia de Finanzas para Viviendas e Hipotecas ofrece esta útil “Guía para compradores de primera vivienda (en inglés)”. Esta guía paso a paso comienza determinando aquello a lo que usted puede acceder, que va desde realizar una oferta hasta cerrar la compra de su casa nueva. Algunas secciones de la información sobre financiamiento son específicas de la región, pero la mayoría es aplicable sin importar el lugar donde usted vive.

Por último —pero no por ello menos importante—, cuando se trata de leer información general, hacer cálculos y reflexionar sobre estos temas, soy un aficionado de Mortgage Professor, y de su lista para los compradores de una primera vivienda.

 

Ingresos: empleo, negocio otras opciones

1. Empleo

Si usted es de los que alguna vez se te ha pasado por la cabeza la idea de Trabajar en Miami, esa ciudad estadounidense ubicada al sureste de Florida, un destino turístico de sol y playa por excelencia, un paraíso tropical que todo el mundo debería conocer. Si ya tiene pensando viajar a Miami en busca de empleo échele un vistazo a nuestro artículo que le servirá de gran ayuda a la hora de planificar su viaje y busqueda de empleo en Miami.

Miami está situada en el sureste de Florida, Estados Unidos. Conocida por ser una de las más famosas ciudades de USA y considerada una ciudad de  importancia en el sector de  las finanzas, el comercio, los medios de comunicación, entretenimiento, artes y comercio internacional. La ciudad es sede de numerosas oficinas centrales de compañías, bancos y estudios de televisión. Es también, centro internacional del entretenimiento popular en televisión, música, moda, cine y artes escénicas.

El puerto de Miami es considerado como uno de los que alberga el mayor volumen de cruceros del mundo y es sede también, de varias compañías de líneas de cruceros. Además, la ciudad tiene la mayor concentración de bancos internacionales de todo Estados Unidos.

En 2008, la ciudad fue galardonada con el título “Ciudad más limpia de Estados Unidos” de la revista Forbes por su año trabajando por la calidad del aire, grandes espacios verdes, sus limpias aguas potables y calles, y diversos programas de reciclaje. En ese mismo año, Miami se situó como la tercera ciudad estadounidense más rica y la vigésimo segunda del mundo, según un estudio de UBS AG. Wikipedia”. 

Se caracteriza por tener un clima cálido durante los doce meses del año, con una temperatura media aproximadamente de 24 grados.

Aunque sus largas playas de arena blancas combinada con su agua de color azul cristalino son el principal atractivo de Miami, también cuenta con muchos atractivos tanto naturales como urbanos que nos atraparán en esta ciudad.

Algunos datos técnicos:

  • Idioma: Inglés (lengua oficial) y español
  • Moneda: Dolar Americano
  • Uso horario: UTC-5 y en verano UTC-4
  • Actividades: finanzas, el comercio, los medios de comunicación, entretenimiento, artes y comercio internacional.

Cuando hablamos del sueldo en Miami, al igual que en todos los países del mundo, vamos a ganar dependiendo del sector donde vayamos a trabajar. El salario mínimo en Miami en estos momentos está en unos $8.05 dólares por hora aproximádamente (conviene mirar en el momento exacto de la partida).

Dónde podemos buscar empleo para trabajar en Miami

Miami ofrece muchas oportunidades de empleo en diferentes sectores. Los más demandados son finanzas, turismo, salud, educación, tecnologías… Y si le echamos cara y somos buenos, quizás nos podemos abrir en el mundo del periodismo o la televisión.

A través de internet puede encontrar un gran número de ofertas de empleo para trabajar en esta ciudad, sólo tiene que tener en cuenta, que no te van a llamar para trabajar de camarero estando en España u otro país fuera de Miami.

Existe distintos sitios de Internet especializados en la búsqueda de empleo en Miami. En este articulo nombraremos algunos de los sitios mas conocidos. Igualmente, siempre hay que tener cuidado con los trabajos ofrecido y no acepten ningún trabajo que les pidan dinero antes de empezar a trabajar (y no sean agencias de empleo).

Algunos de los sitios donde podemos buscar empleo son:

  • Monster.com. En este sitio puede buscar trabajo por su zona y por la posición deseada. También ofrece distintos instrumentos para escribir su Cv, consejos para su entrevista y lo más útil que este sitio tiene es que también les da un salario aproximado en la posición buscada.
  • Careerbuilder.com. Ofrece la posibilidad de encontrar trabajo online e insertar tu curriculum. La navegación del sitio es fácil de usar y también ofrece recursos para optimizar la búsqueda de trabajo.
  • Craigslist.org. Es un sitio donde puede encontrar ofertas en un tablón. Es un lugar donde puedes buscar trabajo de forma efectiva además, si deseas puedes ingresar tu Cv para que personas que buscan empleados pueden ver tu solicitud.
  • Usajobs.gov. Ofrece numerosos trabajos en el gobierno, pero no exclusivamente. También aquí puede encontrar información acerca de salarios.
  • Employflorida.com. Es un sitio especifico para encontrar trabajo en Florida.
  • SimplyHired.com. Busca trabajos en miles de sitios incluyendo web, clasificados o sitios de compañías.
  • Latpro.com. Recurso para personas de habla en español y portugués.  Listas de empleos, consejos profesionales y la opción de recibir una posiciones disponibles por correo electrónico.
  • Dice.com. Gran base de datos de trabajos en TIC

La mayoría de estos lugares están en inglés ya que es la lengua oficial del país, aunque sin embargo, un poco más de la mitad de la población de Miami habla español.

Buscar a través de los portales webs de empleo es uno de los primeros pasos que se da a la hora de buscar empleo en Miami para ver qué oficios son los más demandados en esta ciudad y si tenemos alguna posibilidad, pero siempre hay que tener en cuenta que para trabajar en Estados Unidos necesitamos de un visado de trabajo u oferta de empleo para tramitarlo.

Antes de emprender cualquier viaje, es conveniente visitar la embajada de Estados Unidos en tu país residente e informarte de cómo están los trámites para trabajar en el país de destino. Puedes visitarla físicamente o a través de sus páginas web.

Fuente: /miami.pfsrealty.com

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