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Alquiler de Anexos suplen Déficit de Viviendas

Al menos 531.356 familias están asentadas en piezas o habitaciones

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Por: Teresa Pirela 

Alfredo Macías tiene 34 años,  está próximo a formalizar  su relación de ocho años de noviazgo y es poco optimista en torno a las condiciones que debe alcanzar para constituir un hogar. Aún reside con sus padres y requiere una vivienda para mudarse con su novia, con tres meses de embarazo.

En Venezuela 19,3 % de las familias requiere una casa y las legislaciones para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda  y de Costos y Precios Justos, han afectado la oferta de viviendas en alquiler.

Así lo advierte el estudio sobre Condiciones de Vida en Venezuela, elaborado por las Universidades Central de Venezuela, Simón Bolívar y Católica Andrés Bello. La investigación presentada en abril fija su atención en la desaparición de un mercado de arrendatarios que ha forzado a 0,7% de las familias, lo que equivale a 531.356 hogares, a cobijarse en espacios reducidos que en pocos casos disponen de servicios óptimos, según señala la investigación.

La data de núcleos familiares alojados en anexos corresponde a 2015 y supone un incremento 0,2%, en comparación con 2014 cuando 0,5% de la población residía en diminutas construcciones. Hasta ese año 379.540 hogares estaban asentados en extensiones de edificaciones. A ese número se le suman otros 151.816 hogares que el año pasado ocuparon ese tipo de viviendas, en algunos casos improvisadas.

«Es muy difícil sentir que tu vida no avanza porque no tienes los mecanismos para independizarte ni formar una familia plena, fuera del hogar de tus padres», relata Macías. El joven docente actualmente gestiona un crédito para construir una habitación sobre el inmueble de su familia, en La California.

A propósito de ello, especialistas destacan la autoconstrucción y división de viviendas como un negocio familiar. Quienes requieren ingresos adicionales, como personas de la tercera edad o con escasos ingresos, muchas veces asumen el alquiler de cuartos como un emprendimiento.

Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, expone que se trata de una práctica informal difícil de regular, que además se presta para el desarrollo de actividades comerciales. En algunas zonas como El Marqués, La California, Santa Mónica, San Agustín y La Pastora algunos propietarios han reformado sus casas para alquilar cuartos y anexos.

El arquitecto Alfredo Cilento, investigador del  Instituto de Desarrollo Experimental de la UCV, sostiene que la merma de alquileres se ha traducido en un incremento desproporcionado de los precios del  mercado secundario. «Un porcentaje apreciable de la población, que no puede adquirir una vivienda, por falta de oferta o por insolvencia económica, demanda alquiler, especialmente recién casados y estudiantes», sostiene el responsable del arqueo  de «Vivienda y sus Servicios» presentado por las universidades.

Al déficit habitacional el Ejecutivo responde con una cifra que para Provea se torna incongruente: en diciembre el ministro de Vivienda, Manuel Quevedo, informó sobre la adjudicación de un millón de casas y apartamentos, a través de la Gran Misión Vivienda Venezuela. Ese año el Gobierno rindió cuenta sobre el aporte de   326.323 nuevas soluciones habitacionales.

«Un aspecto llamativo que desdice la cifra oficial es la ausencia de datos de construcción de viviendas en la propia Memoria y Cuenta del Ministerio», enfatiza la organización. El instrumento, agrega Provea en su informe anual, solo detalla la construcción de 16.164 viviendas. El estudio sobre Condiciones de Vida es aún más amplio y señala que entre 2006 y 2015 los sectores público y privado produjeron 640.000 viviendas: 64.000 por año.

«Es el equivalente a las producidas en 1968 cuando la población del país era un tercio de la actual», destaca. Ello en un contexto nacional donde el Gobierno ha propuesto aportar 3 millones de viviendas.

Marianella Genatios, presidente del Colegio de Arquitectos, asegura que a la situación se le suma un nuevo factor: la escasez de materiales de construcción; que de acuerdo con  las cifras del sector supera el 60%. «La gente no puede vivir sin una vivienda, eso afecta psicológicamente la estructura familiar, el rendimiento laboral, productivo, escolar y emocional», concluye.

El  presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos González, manifiesta que el empobrecimiento de la clase media y las regulaciones han limitado la construcción y el alquiler de viviendas.

Expertos agregan que la escasa implementación de planes de construcción y la incapacidad del sector han incentivado la autoconstrucción, una práctica que desafía los principios de la ingeniería. De 7.590.807 hogares proyectados en 2015, alrededor de 64,3% ha producido su casa, detalla el estudio Condiciones de Vida.

Pese a ello, el urbanista Marco Negrón afirma que la calidad de esas viviendas es aceptable. A su juicio, el mayor problema lo constituye el terreno donde se localizan, lugares desprovistos de servicios y que más tardes son acondicionados de manera precaria a través de intervenciones puntuales. En lugar de falta de vivienda habla de un déficit de ciudad en un país donde 90% de su población vive en áreas urbanas.

En ese sentido, la investigación de la UCV, USB y UCAB enciende las alarmas al asegurar que 13,5% de los hogares venezolanos , que representa alrededor de un millón de familias, están ubicados en zonas de alto riesgo. Adicionalmente más de 3.795.403 son  vulnerables frente a las amenazas naturales, como sismos y vaguadas. En otro aspecto, indica que 26,9% de las familias accede a sus casas por calles de tierra, trochas y escalinatas.

Cortes de energía afectan 86% de los hogares del país

En torno a la calidad de las viviendas producidas en el país, 23% presenta grietas, 13% de las casas han sido construidas sobre terrenos inestables y 10,5 están en un inminente riesgo por deslizamiento. Mientras 15,7 de los hogares son vulnerables a inundaciones, según señala el capítulo Vivienda y Servicios del estudio sobre Condiciones de Vida presentado por la UCV, USB y UCAB.

Aunque la disposición final de las aguas servidas se perfila como un problema general, la situación compromete la salubridad en 728.717 viviendas, donde sus residentes utilizan pozo séptico, letrina o descampado para efectuar sus necesidades. Ello equivale a 9,6% de los hogares.

El estudio además señala que 86,4 de los hogares se ve afectado por las interrupciones eléctricas. Casi un millón de viviendas quedan sin energía al día y más de 2.429.058 por lo menos una vez a la semana. 18,6 % de las familias no recibe agua por tubería y casi tres millones de hogares con acueductos se ven afectados por las recurrentes interrupciones del servicio.

A propósito de ello, recientemente el Gobierno anunció el incremento de los topes de los créditos para la adquisición, ampliación y remodelación de viviendas. Además informó sobre la inversión de 23.556 millones de bolívares para el sector construcción.  El urbanista Marco Negrón asegura que la solución consiste en acondicionar los barrios para brindarles servicios. «La fuerza de trabajo de la ciudad vive allí», dice.

 

Fuente: http://www.eluniversal.com/noticias/caracas/anexos-suplen-deficit-viviendas_312319

 

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Familias hacen del Alquiler de Cuartos un Negocio

Propietarios ajustan mecanimos de cobro y aceptan alimentos como parte del pago

 

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Caracas.- Para quienes residen en el interior del país mudarse a Caracas supone una decisión acertada que los acerca a una oportunidad de trabajo o estudio, una determinación que implica una búsqueda permanente en un mercado arrendatario que se ha contraído en los últimos dos años y  que no está al margen de la crisis económica, según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

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Se trata de una situación que ha abonado el terreno para la proliferación de alquileres de habitaciones en el Área Metropolitana y en la Gran Caracas, donde la Cámara Inmobiliaria estima un déficit habitacional de 500 mil unidades. Mónica Restrepo, habitante de Barcelona, señala que  conseguir una habitación supone una valoración de costo beneficio. «Hay que tener muy claro dónde se alquila».

En la ciudad, los precios varían según la ubicación. En zonas como Chacaíto, Los Palos Grandes, La California y Los Dos Caminos los costos oscilan entre 20 y 60 mil bolívares. Hacia el oeste los alquileres se ubican desde 4.500, si se trata de un barrio, y 16 mil bolívares en lugares residenciales. «Es poca la oferta y los precios incrementa día tras días», asegura Antonio Ponce, quien se acaba de mudar para La Pastora y cursa cuarto año de Medicina en la UCV.

La inseguridad y la pronunciada inflación son factores que dominan la dinámica del mercado arrendatario, según coinciden inquilinos y propietarios. En lugar de arrendar bajo el modo de pago mensual, Víctor Bermúdez, asegura que la coyuntura lo ha obligado a exigir el cobro por día.

Bermúdez, quien es informático y tiene tres años alquilando una habitación en Parque Central, indica que se trata de un negocio rentable. «Puedo ganar entre 350 y 500 mil bolívares al mes». Sólo en un día recibe hasta 35 llamadas de interesados. En ese complejo, que cuenta con 7 torres de 18 pisos cada una, al menos dos familias por piso han hecho de los alquileres un negocio familiar, según Bermúdez.

Vilma Corro Rangel, de Propatria, afirma que ha incursionado en ese negocio para obtener ingresos. «Mis dos hijos se fueron del país y alquilé sus cuartos», comenta y dice que acepta alimentos como parte del pago. «Me cuesta mucho salir y hacer colas por horas, soy una mujer de 68 años con problemas de hipertensión y azúcar, por eso le he pedido a mis inquilinos que me provean alimentos como forma de pago», dice.

En Venezuela 19,3 % de las familias requiere una casa y las legislaciones para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda  y de Costos y Precios Justos, han afectado la oferta de viviendas en alquiler.

Así lo advierte el estudio sobre Condiciones de Vida en Venezuela, elaborado por las Universidades Central de Venezuela, Simón Bolívar y Católica Andrés Bello. La investigación fija su atención en la desaparición de un mercado de arrendatarios que ha forzado a 0,7% de las familias, lo que equivale a 531.356 hogares, cobijarse en espacios reducidos que en pocos casos disponen de servicios óptimos.

Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, advierte que con el alquiler de habitaciones sucede lo mismo que el resto del mercado arrendatario. “Está contenido por la Ley de Arrendamiento”, dice.

La poca oferta y el alza de la demanda, explica el experto, han hecho que se incrementen los precios. Expone que la situación de pobreza ha sumido a la población venezolana en una dinámica muy precaria. A propósito de ello, señala que la clase media dedica 80% de sus recursos a la compra de alimentos.

La informalidad del mercado y la usencia de viviendas nuevas ha influido considerablemente sobre el arrendamiento, un negocio que se rige por los acuerdos verbales entre propietarios e inquilinos. JM

 

Fuente: http://www.eluniversal.com/noticias/caracas/familias-hacen-del-alquiler-cuartos-negocio_431536

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Burbujas Especulativas: Implicaciones Socioeconómicas

 Uno de los temas claves dentro de nuestra propia Crisis es la creación y ruptura de la burbuja inmobiliaria , una burbuja especulativa de naturaleza financiera o económica es un fenómeno que se produce en los mercados, en buena parte debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal y prolongada del precio de un activo o producto, de forma que dicho precio se aleja cada vez más del valor real o intrínseco del producto.
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El proceso especulativo lleva a nuevos compradores a adquirir con el fin de vender a un precio mayor en el futuro, lo que provoca una espiral de subida continua y alejada de toda base factual. El precio del activo alcanza niveles muy altos hasta que llega un punto que no es posible realizarse dicha compra, lo que hace que la burbuja acaba estallando, los agentes económicos venden masivamente intentando evitar pérdidas, provocando una caída repentina y brusca de los precios, llevándolo a precios muy bajos, incluso inferiores a su nivel natural, dejando tras de sí una inmensa cantidad de deudas, grandes pérdidas y demás malestares.

Las burbujas económicas pueden llegar a ser muy nocivas porque conllevan una asignación inadecuada de recursos, destinándose una buena parte de ellos a fines casi que de envite: la alimentación de la burbuja. Pero además, el colapso con el que finaliza la burbuja económica puede destruir una gran cantidad de riqueza y producir un malestar continuado, como ocurrió con  la llamada tulipomanía holandesa, la gran depresión estadounidense de la década de los 30 en el siglo XX, la burbuja inmobiliaria en Japón en los años 1990 y la reciente crisis financiera originada en EEUU a finales de 2007 y que salpicó con fuerza a Europa y al resto del mundo.

Este fenómeno fue ampliamente estudiado por Hyman Minsky, economista estadounidense, que las vinculó al crédito, a las innovaciones tecnológicas y a las variaciones de las tasas de interés.

Se ha propuesto que las burbujas pueden ser racionales, intrínsecas y contagiosas. A la fecha, para muchos, no existe una teoría ampliamente aceptada que explique su ocurrencia. Si bien lo que causa las burbujas sigue difuso, existe evidencia que sugiere que no son causadas por racionalidad limitada o supuestos sobre la irracionalidad de otros. Se ha mostrado que las burbujas aparecen, incluso, cuando los participantes del mercado son capaces de poner precios a los bienes de manera correcta. Igualmente aparecen cuando la especulación no es posible o cuando está ausente el exceso de confianza.

La estructura básica de una burbuja especulativa se puede dividir en cinco fases: 1) Sustitución: incremento del valor de un activo; 2) Despegue: compras especulativas (comprar ahora para vender a futuro a un precio mayor y obtener una utilidad); 3) Exuberancia; 4) Etapa crítica: comienzan a escasear los compradores, algunos comienzan a vender; y  5) estallido (colapso).

El caso más reciente, y por el que aún no ha logrado recuperarse la economía mundial, fue el estallido de la inmobiliaria en EEUU, que provocó la quiebra de Lehman Brothers y otros bancos de ese país, por lo que se tuvo que responder con millonarios rescates para evitar el contagio y el colapso del sistema financiero internacional.

La burbuja se generó en torno a las hipotecas de alto riesgo, dirigidas a clientes con un riesgo elevado de impago, por lo que su tasas de interés era más alto y comisiones bancarias más gravosas. Ante la creciente demanda por estos créditos, y debido a que la deuda puede ser objeto de una transacción mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, se generaron varios instrumentos sintéticos basados en estas hipotecas que se negociaron en todo el mundo. Por el alza constante de las tasas de interés y aumento de las cuotas de los créditos, la morosidad se disparó y conllevó a numerosas ejecuciones de las deudas. Al estallido de la burbuja inmobiliaria, siguieron quiebras y nacionalizaciones de bancos por todo el mundo, rescates de los organismos internacionales a economías periféricas, grandes pérdidas en los mercados bursátiles y la recesión en las economías desarrolladas.
Ello fomentó altas tasas de desempleo y un deterioro  en la calidad de vida en varios países, principalmente de Europa, debido a la implementación de duras medidas de austeridad para hacerse acreedores a rescates financieros. Uno de los países europeos más afectados ha sido España, cuyas consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria hispana se acrecentaron ante una menor liquidez del sistema financiero, causando deterioro a la salud económica ibérica.

Los entes regulatorios de los sistemas financieros y demás superintendencias de actividades económicas pueden reducir y evitar los riesgos de la formación de burbujas mediante sistemas de gestión preventiva de alerta temprana, dando mayor transparencia a lo mercados y asegurando un marco de prácticas de buen gobierno corporativo con responsabilidad, sistema donde quedan eliminados los senderos de las ineficiencias en los mercados corrigiendo las asimetrías de las que algunos actores sacan un provecho doloso.

En  los mercados de las materias primas commodities las burbujas financieras igualmente están presentes. Vemos el impacto de las perspectivas del crecimiento económico de China en metales como el cobre y hierro, o apreciamos los cambios sustantivos en los precios de los hidrocarburos cuando se exacerban las tensiones en los países productores del Oriente Medio. Ello nos lleva a inferir sobre la importancia estratégica para los países altamente dependientes de pocos rublos  de ampliar el portafolio de productos exportables, preferiblemente enfatizando nuevos servicios y productos de mayor valor agregado pues, en definitiva, las costos asociados de los estallidos de estas burbujas finalmente son trasladados perversamente a los ciudadanos y de ellos, lamentablemente, quienes llevan su mayor peso son los depauperados.

@moisesbittan

Fuente: http://www.elmundo.com.ve/Firmas/Moises-Bittan/Burbujas-especulativas–implicaciones-socioeconomi.aspx#ixzz4H37DPL2H

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INMOBILIARIO Invierte en un gran negocio ¡Invierte en Ti Mismo!

Conviértete en un experto de la INDUSTRIA INMOBILIARIA. Mantente en constante capacitación. “Invierte en ti mismo«.

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Todo ser humano nace dotado de una cierta cantidad de valiosos dones, talentos y recursos. Salvo algunas personas a quienes toca enfrentar situaciones de salud o adversidades económicas graves, una gran mayoría dispone de posibilidades para evolucionar o superar su “karma” y lograr vivir de una manera más digna, satisfactoria y productiva.

Sin embargo, como “no hay comida gratis”, a todos nos toca pagar un precio antes de ver cristalizados nuestros más altos sueños. Uno de eso precios, tiene que ver con dedicar recursos a lo que aquí y en lo sucesivo, llamaré la autoinversión.

Autoinvertir significa dedicar principalmente y de manera consciente, energía, tiempo, esfuerzo y dinero al mejoramiento personal general. Se trata de asignar recursos para el éxito de un proceso constante de superación, tal como invertimos en una casa, un automóvil o una empresa comercial.

 

Sin embargo, por extraño que parezca, millares de seres se proyectan más a conservar lo poco o mucho que han logrado, y a actuar de manera socialmente aceptable para quedar bien con los demás. Y cuando se orientan las acciones hacia esas dos direcciones, el resultado es el autoabandono y el estancamiento.

La autoinversión no debe verse como algo obligatorio. Más bien, como se enseña en el paradigma de la calidad total, el perfeccionamiento constante debe ser visto como algo benéfico y natural para desarrollarnos adecuadamente. Debemos vernos, más bien, como si fuésemos una empresa, una corporación, como el más valioso de todos nuestros activos. Piensa que si enfermas o mueres, ya no quedará nada, materialmente hablando.

Una de las más importantes inversiones que podemos hacer en nosotros, es la inversión para estudios, especialmente de nivel universitario. Uno de los más importantes propulsores de esta idea, es Gary Becker, Premio Nobel de Economía 1992, quien como creador del concepto del “capital humano”, afirma que las desigualdades socioeconómicas y de ingresos por trabajo, se explican por las diferencias en las inversiones de capital humano que realizan los individuos.
Señala Becker que algunos ganan más que otros simplemente porque invierten más en ellos mismos. Los más capaces -dice – son los que tienden a invertir más y por eso la distribución de los salarios termina siendo desigual. De algunos estudios vinculado a esta tesis, se desprende que quienes tienen educación universitaria, ganan entre 40 y 70% más que quienes carecen de estudios profesionales. Aunque en ciertos rubros de negocios parece no ser estrictamente requerido, las estadísticas muestran la clara relación entre estudios e ingresos.

También resulta esencial invertir en el cuidado y mejoramiento de nuestra salud. Asignar recursos al descanso una alimentación sana, a visitas a especialistas y médicos, a entrenadores personales, compra de equipos deportivos y asistencia a gimnasios, tiene comprobadamente repercusión positiva. Esta es una inversión rentable en estética, bienestar y prolongación de la vida. Crear una rutina que nos permita sentirnos bien y vernos bien, es algo que no debemos ignorar ni subestimar. ¡Cero excusas!

Para muchos las relaciones lo son todo, y sin embargo, invierten poco en sus relaciones. Llamar a los amigos, compartir con ellos, mantener los vínculos aceitados con gestos de afecto, visitas o regalos trae beneficios emocionales notables, desarrolla el sentido de pertenencia y genera opciones de negocios. Por supuesto, no es ni gratuito ni barato. ¿Y qué decir de esa relación especial que es la de pareja? Los años de relación o de matrimonio llevan a la pareja al aburrimiento y rescatarla puede requerir invertir en un renacimiento amoroso y en acciones de mantenimiento. No digo que debamos materializar el amor, sino poner atención y un poco de nuestros recursos al servicio de un espacio que resulta esencial para nuestro equilibrio interior. Semilla, tierra y agua, pueden producir la más bella flor.

Uno de los aspectos más importantes es la inversión interior, que incluye aspectos psicológicos y espirituales. Invertir en ti quiere decir que eliges tomarte el tiempo necesario para observarte, conocerte, descubrir tus fortalezas y debilidades; significa que eliges aprender a aceptarte y valorarte, así como trabajar a fondo y en serio en tu autoestima y pulirte, como se pule una prenda para que brille y valga más. También puede significar buscar respuestas a las preguntas profundas que solemos evadir, sobre la vejez, la enfermedad, la soledad, la muerte o la existencia de Dios.

Tú como muchos, tiene una oportunidad de vivir de una mejor manera, siempre que consideres la importancia de la autoinversión, y te entrenes, prepares, desarrolles, mejores. Recuerda que si no hay semilla, no hay fruto. Recuerda que mientras más pesada es la carga más fuerza se requiere. Recuerda, que el mismo trabajo que cansa el músculo, también lo fortalece. Nadie puede ser libre esperando que otro venga a liberarlo. Dedícate a limpiar y fortalecer las alas, para que estén listas el día que llegue el viento y te toque volar. Gracias por leerme.

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Centros Comerciales se adaptan al Mercado Venezolano

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Atrás va quedando la época en la que los inversionistas del área inmobiliaria veían los centros comerciales solo con las grandes marcas, pues el mercado venezolano se reinventa.Empresarios apuestan por centros de compras orientados a la operación mayorista, minitiendas minoristas y demás características de un centro de compras contemporáneo en zonas estratégicas. En estos espacios la oferta de precios medios y altos es fundamental. Christian González, director de la Constructora Venecan, aseguró que el mercado nacional demanda un cambio en la estrategia de negocios, donde el pequeño comerciante es una figura clave.“Estamos promoviendo un concepto de centro comercial chino, con la distribución de multimarcas. Nosotros no somos competencia para los mayoristas que llevan años en la zona, sino unos aliados con una estructura bien pensada y distribuida. Se dignificará la operación comercial ”, afirmó González. Para 2019 la empresa espera abrir el Abasto Centro Comercial, un espacio de mayoristas y detales ubicado en El Cementerio, al sur de Caracas. Con 35.000 metros cuadrados, la estructura cuenta con siete plantas, distribuidas en estacionamientos, locales de venta, oficinas, depósitos y feria de comida.A la fecha, la construcción lleva 75% de avance y se perfila como el centro más grande de América Latina en su tipo, según datos de Venecan. Se espera que genere más de 5000 empleos entre directos e indirectos. González detalló que el espacio abarcará 2200 locales comerciales, de los cuales 40% están vendidos actualmente. La vestimenta lidera el rubro más expendido por los compradores hasta el momento.

“Inversión sólida”

“Para los microempresarios de El Cementerio es mejor este concepto de venta porque les permite tener acceso a la propiedad, mientras que los otros espacios son municipales”, dijo González al reseñar una ventaja de este tipo de negocios. En estas transacciones, la operación crediticia de las entidades bancarias es clave para la adquisición de los locales por parte de los microempresarios, mientras que las variables de inflación y el hallazgo en materiales de construcción suele ser un punto a considerar. “Esta situación económica va a pasar. Vendrán cambios y la gente seguirá comprando y hay que prepararnos para ello. La empresa cree en el país”, apuntó el director de lConstructora Venecan, que espera invertir en la creación de otros tres centros comerciales próximamente.

Más casos

Los nuevos conceptos del negocio al por mayor atraen a más inversionistas hacia Venezuela. En junio pasado también fue inaugurado Merpoeste, un centro de compras ubicado en Chacao, Caracas. Producto de una inversión privada donde participaron seis empresarios -algunos de origen extranjero- el espacio cuenta con 655 locales en ocho niveles de infraestructura. Esoinca, compañía comercializadora de Merpoeste ha asegurado que pronto inaugurará centros de compras en Baruta, Lara y Carabobo. “Los esquemas de negocios cambiaron, este es un producto que se adapta a una nueva realidad. Una nueva generación”, dijo Tony Mucci Matta, presidente de Esoinca durante la inauguración del centro. (El Mundo)

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¿Cuánto vale mi techo? Por Teresa Borges García

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Aclaro, como siempre, que estas consideraciones las realizo desde mi propia experiencia y punto de vista.

Me alarma tristemente la cantidad de casos que recibo en mi ejercicio profesional en los cuales ciudadanos honrados, confiados y de recursos económicos limitados están viendo esfumarse su vivienda.

Estimo que adquirir un techo propio es fundamental para todo ser humano. Brinda una seguridad y paz que no puede compararse con otro sentimiento, máxime en nuestra sociedad, donde priva ese particular interés en ser propietario, al menos en un alto porcentaje de la población.

Siempre ha sido cuesta arriba comprar una vivienda, y hoy en día lo es más. Casi todos lo logramos a través de un crédito bancario, privilegiado o no, pero crédito al fin.

Esa vivienda constituye —en la mayoría de los casos— el mayor y más estimado activo familiar, y solo nos planteamos salir de él para mejorar aun más, para crecer o proteger a un familiar por algún acontecimiento de fuerza mayor.

¿Qué está pasando en la actualidad? Las leyes que rigen y la situación económica no solo hacen sumamente difícil acceder a la compra de una vivienda, incluso dificultan negociar la que ya se tiene.

Ante las circunstancias anteriores, la oferta, más allá de los precios, se limita a una venta de contado. ¿Por qué? Cuando los negociantes pactan una venta previendo un plazo para que el futuro comprador pueda acceder a un crédito hipotecario (hoy completamente insuficiente y desfasado de la realidad, materia de otras disquisiciones), el precio negociado se diluye ante la inflación galopante, pero peor aun, ante el incumplimiento no saben cómo proceder, y la mayoría de las veces ¡no hacen nada! Esto nos lleva a confiar y creer en la buena fe del otro, quien a su vez se ilusionó con la posibilidad de comprar una vivienda que necesita. Lo anterior abre las puertas a un grave conflicto.

Son muchos los casos de ciudadanos que negocian su techo sin asesorarse debidamente, sin considerar si su propiedad está libre de gravámenes (limitantes para su venta), sin tomar en cuenta el tiempo que necesita la banca para conceder el crédito y las condiciones del solicitante para poder acceder al mismo.

Pero, lo más grave es que no saben luego cómo proceder… Y es ahí donde la otra parte ejerce acciones y demanda el cumplimiento de la venta.

Obviamente, el ciudadano vendedor cree tener la razón, alega que indicó que había una hipoteca que pagar y lo informó, pero ello no consta en el contrato preliminar (opción de compra-venta); que no negoció la venta sujeta a que se concediera un crédito, en fin… Son muchos sus argumentos.   En los documentos, sin embargo, no consta nada de esto, y al utilizar formatos se evidencia todo lo contrario, lo cual, además, configura una declaración falsa ante funcionario público.

Por su parte, el futuro comprador, desesperado por alcanzar y lograr una vivienda propia, olvida todo lo que se dijo, lo que se negoció, la necesidad del vendedor, la inflación, en fin, entran en juego las pasiones humanas… Siempre el egoísmo surge ante las necesidades propias, lo cual es no censurable, pero estas pueden no ser cónsonas con valores y principios legislados. El comprador procede y demanda…

Claro, el futuro vendedor no hizo nada en su momento, se asesoró de mala manera, o no lo hizo oportunamente, confió y erró. Al final resulta condenado luego de 5, 10, 15 años —en fin, lo que dure el juicio— a vender por el precio pactado al inicio de la negociación.

Cuando el vendedor por el exceso de confianza otorgó la posesión del inmueble de manera anticipada a la negociación o al pago definitivo del precio pactado, el futuro comprador durante ese tiempo habitó el inmueble sin pagar contraprestación alguna, ni pagar completamente precio de la negociación.

Conclusión: El vendedor perdió su único activo, el cual estaba negociando para comprar uno mejor, o más idóneo para cubrir sus necesidades, o porque se mudó por razones laborales. En este escenario, recibe un precio irrisorio con el cual ni siquiera compra una moto y, en la mayoría de los casos, tiene que seguir pagando el crédito hipotecario.

El futuro comprador disfrutó durante todo el tiempo del inmueble ocupándolo, posiblemente realizó mejoras, no pagó el precio en su momento y procede a pagar una cantidad risible quedando como propietario de un activo que supera con creces el valor del precio estipulado en su día.

La inversión de papeles también es grave. Cuando el vendedor procede con la usual viveza criolla, recibe una “inicial” y luego ante el incremento de los precios, pretende incumplir, y no solo incumplir, se niega a restituir lo recibido, indemnizando al futuro comprador.  Este se ve forzado a demandar y luego de años, si acaso percibe una suma devaluada, con la cual no puede soñar tampoco a la moto antes aludida.

En ambos casos, la persona perdió su esfuerzo, el valor de su dinero, y la oportunidad de acceder a una vivienda propia con el dinero reunido en su día.

Entonces, uno se pregunta ¿de quién es la culpa? Tantos son los involucrados…

Es de las partes, es de las leyes, es del Gobierno por no ser responsable en la formación ciudadana, es del aparato de justicia, es de los abogados, es de todos.

Al final tenemos UNA INJUSTICIA PARA TODOS, una injusticia irrecuperable. Dejamos sin techo a quien con mucho sacrificio logró adquirirlo y en la mayoría de los casos deberá seguir pagándolo por efecto de un crédito hipotecario. Dejamos sin oportunidad y empobrecido quien casi tuvo en sus manos la negociación para hacerse con una vivienda propia.

Entre la realidad socioeconómica nacional y la normativa vigente hay un divorcio; para tener un ejercicio profesional y educativo responsable hay un largo camino que recorrer. Es hora de comenzar a reflexionar corrigiendo estos errores, es hora de que protejamos los derechos de todos en una forma equitativa y equilibrada. Es  hora de terminar con tantas injusticias.

Julio 2016.

Teresa Borges García, abogado, consultor jurídico de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela

http://www.camarainmobiliaria.org.ve/cuanto-vale-mi-techo/

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Inmobiliaria ¡Optimiza tu presencia en la Web!

Que internet nos conecta a todos los habitantes del planeta en tiempo real, es algo que no podemos dejar pasar por alto sobre todo si lo que queremos es expandir nuestro negocio y poder acceder a nuevos mercados.

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En consecuencia, si tienes entre manos, o ya tienes operativa una web inmobiliaria, lo mejor que puedes hacer, dentro de tu estrategia global, es optimizarla al máximo. De esta manera no solo podrás tener un mayor retorno de la inversión en tu sector a nivel local sino que al mismo tiempo podrás acceder a nuevas oportunidades de negocio más allá de tus fronteras.

¿Cuáles deben ser nuestros objetivos?

Si bien es cierto que nuestro objetivo principal no va a ser el de encontrar clientes directos, no es menos cierto que sí que podemos centrarnos en conseguir lo que se denominan como leads que no es otra cosa que potenciales clientes que, de un modo u otro, terminarán por acercar su inversión hacia nuestro negocio. Por ello, nuestro sitio web inmobiliario debe cumplir con los siguientes preceptos.

  • Tener la suficiente visibilidad como para atraer a lo que denominamos como público objetivo, es decir, a aquellas personas que pueden estar interesadas en la compra o alquiler de una vivienda.
  • Lograr la mayor cantidad de información posible de estas personas de manera que, posteriormente, podamos ponernos en contacto con ellos.

Una vez tenemos definidos dos de nuestros objetivos, hay que decir que para lograr el segundo de ellos, existen dos vías.

  • En primer lugar podemos hacerlo de manera offline, es decir, a través de un contacto telefónico o mediante un contacto físico en nuestra agencia o a través de un comercial.
  • Pero también podemos hacerlo de manera online mediante un sencillo formulario de contacto que pondremos en nuestra página web.

La realidad de la búsqueda de viviendas

Como decíamos al principio de estas líneas, la búsqueda de viviendas ha cambiado de manera sensible a lo largo de los últimos años. Es por ello por lo que nosotros debemos adaptarnos a estos nuevos conceptos y optimizar nuestra web teniendo en cuenta lo siguiente.

Cómo se busca

En primer lugar, lo queramos o no, tenemos que intentar pensar como lo harían nuestros posibles clientes que van a realizar una búsqueda por internet de una vivienda y tener claro que en su mente tiene 3 elementos claves por encima del resto. Estos elementos son, el tipo de acción que quiere realizar (comprar, vender o alquilar), el tipo de inmueble (piso, apartamentos, chalet, etc.) y la ubicación geográfica en la que quiere desarrollar la actividad.

Un conjunto de elementos que arrojarán a los diferentes motores de búsqueda, algunas acciones como las que siguen a continuación.

“alquilar piso en Madrid”

“comprar chalet en Bilbao”

“vender finca en Valencia”

Dónde se busca

En la actualidad, la inmensa mayoría de las búsquedas que se realizan a través de internet se realizan o bien a través de cualquier de los motores de búsqueda existentes a día de hoy como pueda ser el caso de Google, Bing o Yahoo o, también puede darse el caso de que realicen las búsquedas pertinentes a través de los propios buscadores internos que tienen las propias webs inmobiliarias.

En consecuencia, y si tenemos en cuenta que estar presente en los principales portales dedicados al sector inmobiliario puede suponer una fuerte inversión de dinero, la opción más recomendada será la de tratar de posicionarnos dentro de nuestro nicho concreto para aparecer dentro de los motores de búsqueda lo mejor situados que podamos.

Cuándo se busca

Este es sin duda el aspecto más complicado que tenemos aunque también se puede resolver de manera satisfactoria. Más que nada porque el comportamiento típico de un potencial cliente, sobre todo dentro del sector inmobiliario, es realizar algunas búsquedas previas antes de lanzar la que realmente le interesa.

Es por ello por lo que si hemos detectado que en las últimas semanas, las búsqueda del tipo “precio del metro cuadrado en Alicante”, son abundantes, deberemos tratar de posicionarnos a partir de búsquedas en las que intervengan inmuebles relacionados con esa zona ya que, seguramente, cuando el cliente realice esa búsqueda, ya estemos situados por encima de la competencia lo que nos proporciona una mayor probabilidad de conversión.

Cómo posicionar nuestra página inmobiliaria

A pesar de que por internet podemos encontrar mucha información, a día de hoy, son tres los aspectos fundamentales los que van a jugar a nuestro favor a la hora de tener una web inmobiliaria bien posicionada dentro del sector.

  • En primer lugar, y esto es algo que no podemos eludir bajo ningún concepto, tenemos que tener un contenido que no solo sea de calidad sino que al mismo tiempo sea lo suficientemente relevante y persuasivo como para que, por un lado, a Google le parezca que está bien optimizado y que, por otro lado, al visitante le resulte lo suficientemente atractivo como para prestarle atención y, llegado el caso, ejecutar la consulta correspondiente.
  • En segundo lugar tenemos que tener una buena estrategia SEO o, lo que es lo mismo, tener una buena estructura de enlaces entrantes hacia nuestro portal web. Para ello, bien mediante contactos, bien mediante una cierta inversión de dinero, tendremos que lograr que otros blog y webs del sector así como algunos periódicos nacionales o locales, hablen de nosotros de manera que en sus páginas web nos enlacen. De esa manera, a ojos de Google, estaremos ganando en autoridad, en relevancia y, en consecuencia, en posicionamiento.
  • Por último, y no por ello menos importante, tenemos que hacer referencia al impacto que tienen las redes sociales dentro del posicionamiento. Un impacto que si bien es cierto que todavía está por demostrar, lo que sí podemos decir es que cuanto más se comparta nuestro contenido, mayor alcance tendremos y por lo tanto una mayor probabilidad de convertir en ventas las visitas de los usuarios. Una manera de conseguir un tráfico directo y de fomentar el orgánico perfectamente válida a día de hoy.

¿Cómo se puede mejorar la conversión?

Mejorar el ratio de conversión debe ser uno de los objetivos más importantes de una web inmobiliaria. Es por ello por lo que vamos a hablar de tres pilares que deben ser fundamentales a la hora de aumentar este indicador.

Buscador interno

Si ya hemos dicho que uno de los lugares a los que acude el usuario para realizar una búsqueda de un inmueble es el buscador interno de la propia plataforma, lo mejor que podemos hacer es incorporar uno lo más completo posible.

De esta manera nuestro potencial cliente va a poder introducir los principales parámetros de búsqueda en función de lo que necesite de manera que nuestra plataforma le va a proporcionar aquellos resultados que más se aproximen a lo que está buscando. Una manera realmente efectiva de acercarle aquello que necesita en ese preciso instante.

Boletines de noticias del sector

Asimismo, en muchas ocasiones también conviene ir dotando al usuario de cierta información relacionada con el sector. De esta manera siempre tendrá presente la inversión que desea hacer. Incluso, se puede decir que cuanta más información posea un usuario más valioso será para nosotros ya que nos tomará como un sitio de referencia dentro del sector y no dudará en acudir a nosotros cuando necesite cerrar algún trato relacionado con algún inmueble.

Boletines con ofertas personalizadas

No obstante, si somos capaces de enviarle un boletín es porque en algún momento hemos recogido información personal suya. Pues bien, podemos utilizar esa información para ofrecerle ofertas o promociones personalizadas. De esta manera nuestro cliente no solo verá un trato más cercano sino que a la vez tendrá frente a sí aquello que andaba buscando por lo que le reducimos el camino así como la cantidad de esfuerzo que tiene que hacer.

Medir los resultados. La clave

Para terminar, hay que decir que todo lo dicho hasta el momento no servirá de nada si no somos capaces de medir los resultados que estamos obteniendo. Para ello, tenemos que fijarnos en algunos aspectos que serán básicos de cara a crear una nueva estrategia.

  • En primer lugar, y por encima de todo, tenemos que saber en todo momento cuánto tráfico llega hasta nuestro portal. De hecho, si no llega tráfico, de nada servirá el resto de indicadores.
  • A partir de ahí, es muy convenientes determinar la procedencia de esas visitas, si vienen de Google, de redes sociales, etc, de manera que sepamos en qué aspectos tenemos que mejorar.
  • Para continuar, saber el punto geográfico desde el cual nos llega el tráfico es algo muy interesante ya que de esa manera vamos a poder determinar qué áreas son las que más interesan y sobre las que, quizá, tenemos que hacer hincapié para realizar nuevas y más agresivas promociones.
  • Por último, tendremos que saber el porcentaje de conversiones. Y es que podemos estar muy bien posicionados y atraer mucho tráfico pero si las personas que llegan no se deciden a cerrar alguna transacción comercial con nosotros es porque no tenemos una optimización correcta en la página web.

 

 

Fuente:http://www.soopremanews.com/

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“Inmobiliaria: Evita este Error Muy Común”.

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Uno de los errores comunes al diseñar una web inmobiliaria o quizás al mantenerla es no darle la importancia que merece a las etiquetas Alts de las fotos de inmuebles.

La importancia de añadir etiquetas de descripción y etiquetas de título a cada una de las imágenes en toda web inmobiliaria es tremenda para mejorar tu SEO y atraer más tráfico orgánico.

Ten en cuenta que tu web inmobiliaria puede tener alrededor de 200 – 400 imágenes y si cada una de ellas no tiene un título y una descripción adecuada tu posicionamiento se va a resentir  a pesar de tener un buen contenido de página y una buena descripción de inmuebles.

Tu Web Inmobiliaria No es Sólo Diseño.

Constantemente estoy recordando a mis alumnos que su promoción online en GoogleAds, YouTube, Facebook, etc., no tendrá nunca el mismo impacto si antes no tienen un SEO adecuado. Para mejorar tu SEM, (marketing online), necesitas tener un buen SEO, como bien aconsejan Google y Bing.

Incluir etiquetas Alt en tus imágenes o fotos de inmuebles, es una parte importante de tu SEO. Por tanto, tomate tu tiempo en incluir una palabra clave diferente en cada una de tus fotos o imágenes. Utiliza siempre palabras clave diferentes para fotos de un mismo inmueble y utiliza sólo una palabra clave por foto, que debe aparecer en el título y en la breve descripción de cada imagen. Recuerda, 1 sola palabra clave por foto.

Este ejercicio, que pocos agentes llevan a cabo en su web inmobiliaria, mejorará tu posicionamiento y atraerá más tráfico. Piensa en la cantidad de fotos y de imágenes que tienes en tu sitio web y que los buscadores analizan para posicionarte mejor o peor. No puedes desperdiciar esta oportunidad, porque los buscadores penalizan aquella web inmobiliariaque no contenga imágenes con etiquetas Alt.

Web Inmobiliaria: Uso de las Etiquetas Alt.

Pero esto no es todo. Ahora viene la segunda parte y la más importante referente a las etiquetas Alt de tu web inmobiliaria: la selección de la palabra clave para cada foto.

La palabra clave elegida tiene que:

1.- representar lo que se muestra en la fotografía o imagen. Por ejemplo, para un inmueble residencial utiliza palabras como: “vivienda” en  el título de una de las fotos y“casa” en el de otra foto o “apartamento”, “departamento”, etc. Si tienes una oficina utiliza“oficina 34 metros cuadrados” u “oficina primera planta” u “oficina luminosa” y repite esta palabra clave en la descripción junto con una palabra clave que indique la zona.

2.- representar la zona del inmueble. Por ejemplo, si tienes 3 fotos de un inmueble, utiliza el nombre de la ciudad para la descripción de una de las fotos; para la otra el nombre de la zona y para la otra el nombre de la región o de otra zona más amplia o más reducida.

Este trabajo puede parecer abrumador para un agente inmobiliario que no domine el SEO; pero te garantizo que tu web inmobiliaria se va a  destacar del resto. Tienes que optimizar todas tus imágenes con la palabras clave adecuadas; ya que tu web inmobiliaria tenderá a tener muchas fotos e imágenes.

Los buscadores cuando analizan una web inmobiliaria lo consideran todo en conjunto: texto, imágenes, links, etc., por lo que te interesa tener tus imágenes optimizadas. Casi todas las web inmobiliarias tienen deficiencias en links externos, (es difícil conseguirlos) e incluso internos; por lo que la optimización de imágenes te beneficia bastante para conseguir un mejor ranking.

Web Inmobiliaria con las Palabras Clave Adecuadas.

Me gustaría resaltar que la elección de palabras clave para tus imágenes y fotos es importante; particularmente para aquellas imágenes que se quedan fijas en tu web inmobiliaria. ¿Qué tienes una foto tuya en tu web? Bien, la etiqueta Alt del título debería ser algo así como: “Antonio inmobiliaria  San Pedro”. Con este título ya tenemos una palabra clave “inmobiliaria San Pedro” e intentamos que sea corto no incluyendo el apellido.

Para la etiqueta Alt de la descripción podríamos redactar: “Agente inmobiliario en San Pedro, que presta un servicio de venta de apartamentos en Andalucía y de venta de casas en Sevilla”.

Aquí la palabra clave principal es “agente inmobiliario San Pedro”. El resto, aunque no parezca gramaticalmente correcto, ayuda al buscador a saber que debe posicionarte en el sector inmobiliario en España, Andalucía, Sevilla, San Pedro.

Así escomo puedes mejorar el posicionamiento de tu web inmobiliaria. Mi consejo es que, si no tienes las etiquetas Alt, comiences a incluirlas ya con título y descripción en cada una de tus imágenes. Toma nota del tráfico que has tenido en el último mes y dentro de 30 días visita otra vez Google Analytics. Comprobarás que tu tráfico ha aumentado un 10% – 30%, (todo depende dela calidad las tus palabras clave utilizadas). En 60 días podrás comprobarlo mejor. Esta es la fuerza de las etiquetas Alt. Hagámosle caso a Google: utiliza las etiquetas Alt en tu web inmobiliaria. Por algo se inventaron.

BY

http://www.tupuedesvendermas.com/web-inmobiliaria/

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La Web Inmobiliaria ¡Estrategias clave en tiempos de crisis!

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En momentos en que el mercado inmobiliario está experimentando una caída, la manera mas eficaz de buscar inmuebles es la Web.  Es cuando se deben decidir de forma más inteligente en qué se deben invertir los recursos disponibles para obtener el máximo retorno sobre la inversión. Vamos a comprobar que un sitio web de alto rendimiento puede ser de gran utilidad para ayudarnos a sobrellevar los periodos de “vacas flacas” y estar preparados para aprovechar la siguiente etapa de expansión.

En comparación con otras estrategias promocionales, Internet cuenta todavía con una gran ventaja si comparamos sus costes en relación con los resultados obtenidos. Y, teniendo en cuenta los hábitos de uso de Internet y la tendencia para los próximos años, esta ventaja no podemos esperar sino que siga aumentando.

Como ya hemos tratado en otras ocasiones, el ciclo completo de marketing de un sitio web comprende estrategias que se pueden agrupar en torno a cuatro momentos clave de su relación con el usuario:

  • Estrategias de atracción de tráfico
  • Estrategias de conversión de visitas en clientes
  • Estrategias de fidelización de clientes
  • Estrategias de conversión de clientes fieles en prescriptores

Vamos a ver cuáles han de ser las tácticas para obtener el máximo rendimiento en tiempos de crisis, en cada uno de estos momentos clave.

Estrategias de atracción de tráfico

Publicidad online

En las estrategias de atracción de tráfico se encuadran, por un lado, la publicidad online –fundamentalmente banners– y por el otro, elmarketing de buscadores, tanto en su vertiente de posicionamiento natural en buscadores como en forma de pago por click.

La publicidad online genera un reconocimiento de marca (branding) mayor que el marketing de buscadores pero, dado que el escenario más probable a corto plazo es un escenario de crisis, nuestra recomendación sería optar por éste último, ya que el coste de adquisición de visitas de calidad (personas cuyo perfil coincide con el de nuestro cliente potencial) es mucho menor en cualquiera de ambas formas de marketing de buscadores y la tasa de convertibilidad de la visita en cliente es también más alta.

Posicionamiento en buscadores – SEO

De acuerdo, marketing de buscadores. Pero...¿posicionamiento natural o campaña de enlaces patrocinados? La respuesta sería “ambos” aunque de forma inteligente. Veamos cómo.

El posicionamiento natural en buscadores es la estrategia que nos va a asegurar un flujo constante y, en general, creciente de tráfico de calidad desde los buscadores hacia nuestro sitio web. También va a ser, de todas las formas de adquisición de visitantes, la más barata con diferencia en relación al coste de un click de enlaces patrocinados o de la visita procedente de un banner.

Es posible que la caída del mercado nos haya sorprendido con un sitio web corporativo claramente enfocado al branding, concebido más como un apoyo más rico y vistoso del material promocional impreso que como un canal de generación de contactos por sí mismo. Es por esto que si nuestro sitio web se ha centrado en generar un mensaje basado en la seducción a través de vistosos tour virtuales, videos, animaciones 3D, y experiencias de alto grado de interactividad a través de un uso intensivo de tecnología Flash es hora de cambiar el chip y dar el salto desde este concepto de “escaparate virtual” hacia un sitio web como unidad de negocio en sí mismo, como uno de los más importantes –con el tiempo quizá se convierta en el principal- canales de comercialización.

Las webs centradas en causar un impacto visual en el usuario han tenido una cierta razón de ser durante la época en que, más que vender, se despachaban viviendas. La web actuaba como un cierto sustituto de la caseta de ventas y en ella se ofrecía, de forma virtual, la misma información que podía conseguir el cliente potencial en la misma: datos de promociones, planos de viviendas, memorias de calidades, situación, entorno, precios… Los usuarios potenciales de dicha web eran personas que ya tenían noticia de la promotora o la promoción y era habitual que existiera un nuevo dominio para cada nueva promoción en la cual se colgaba la información de la misma.

En este contexto, el tráfico procedente de los buscadores era un valor añadido perfectamente prescindible, puesto que no era necesario buscar demanda en Internet, sino que la demanda se generaba en un entorno inmediato o a través de la publicidad offline, y el sitio web era un mero apoyo a la demanda ya generada. El empleo de estas tecnologías de alto impacto para el usuario, pero que pasan una cara factura en términos de posicionamiento en buscadores (las animaciones, videos, tour virtuales, sitios Flash, etc. no son adecuadas para lograr buenos posicionamientos en buscadores) podía ser perfectamente coherente en el marco de este escenario.

A mediados de 2006, sin embargo, las ventas de segunda residencia comienzan a experimentar una cierta ralentización. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario sufre un notable cambio: cada vez más compradores acuden a Internet como primera fuente de documentación en su proceso de decisión. Hay empresas que rápidamente abrazan la nueva tendencia y deciden desviar su inversión en medios impresos (anuncios y clasificados) hacia medios online: sitios web inmobiliarios propios e inserciones en los buscadores inmobiliarios verticales (urbaniza, globaliza, idealista, nestoria…). Estos pioneros pronto descubren el enorme potencial que se esconde en la Red.

Sin embargo, muchas empresas que habían acometido recientes y cuantiosas inversiones en desarrollar sitios web de alto impacto descubren con amargura que sus portales adolecen de un problema congénito: esas mismas tecnologías que generan la más rica experiencia del usuario condenan a sus sitios web a la invisibilidad en los buscadores de Internet. Sus sitios web comunican muy bien con clientes potenciales adquiridos por otras vías pero no tienen ningún potencial como generadores de nuevos contactos, ya que no se pueden posicionar adecuadamente en los buscadores.

PPC: Google AdWords

Antes que desechar o renovar los sitios web existentes, muchas promotoras e inmobiliarias echan mano de su riñón financiero y comienzan a comprar en los distintos programas de enlaces patrocinados y en los buscadores verticales inmobiliarios la visibilidad que no podían conseguir de forma natural. Y así, a lo largo de 2006 y 2007 hemos asistido a una progresiva escalada en el coste por click de los enlaces patrocinados para búsquedas inmobiliarias, sobre todo en nuestro mercado reciente más rentable: el inglés. Se están pagando costes por click en una banda de entre 1 a 3 euros por cada visita generada en un enlace patrocinado.

Obviamente, en esta escalada de precios ha habido empresas que se han ido quedando descolgadas por su incapacidad de afrontarpresupuestos de promoción online cada vez más costosos. Conforme el coste de generación de tráfico de calidad ha ido aumentando, la conveniencia de mantener las arquitecturas de los sitios web existentes –no adecuados para buscadores- en lugar de acometer una renovación en profundidad hacia portales más amigables para los buscadores (search engine friendly) se ha ido cuestionando más y más, hasta convertirse hoy en una necesidad ineludible.

Así pues, es importante comprender este cambio: ya no se contacta con los potenciales clientes a través de anuncios impresos, clasificados, vallas, buzoneos, etc. y de ahí se los remite para ampliar la información a una web donde, después de una presentación de alto impacto, el objetivo es conseguir una visita a la caseta de ventas o un inspection flight.

Al contrario: la web es ahora el primer punto de contacto con los potenciales compradores. Vendrá después el momento de cualificar cada contacto y producir el impacto visual por otros medios, seguramente más adecuados que a través de la web.

Es por ello que se comienza a redirigir parte de la inversión que previamente se destinaba a otros medios hacia sitios web enormemente informativos (los usuarios acuden a la web principalmente en busca de información, no para someterse a impactos publicitarios), con un alto potencial de posicionarse de forma natural en buscadores para sus conceptos de búsqueda relacionados y con una arquitectura usable: versiones imprimibles, calculadores de cuotas, integración de funcionalidades como Google Maps, presentación de modelos similares, personalización por idioma, por preferencias de usuario, búsquedas a través de distintos criterios (disponibilidad, localización, compra/alquiler, vivienda nueva/segunda mano…)

Después vendrá el momento de cualificar cada contacto y actuar en consecuencia: a éste le envío una newsletter, a éste un catálogo a todo color de la promoción, a éste un DVD con el vídeo de presentación, tour virtuales, etc. y a éste le ofrezco un inspection flight, en función del potencial que podamos apreciar en cada uno.

Optimice su sitio Web para mejorar el tráfico SEO

Así pues, la primera decisión debería ser optimizar al máximo su sitio web para mejorar el potencial de generación de tráfico por el posicionamiento natural en buscadores. Definitivamente, esto es una condición necesaria, aunque como vamos a ver en seguida, no suficiente.
Una vez optimizado su sitio web para los buscadores, a medio plazo debería conseguir estar posicionado para una gran parte de búsquedas relacionadas con su nicho de mercado. Lógicamente, habrá palabras clave más genéricas o competidas donde no habrá conseguido escalar hasta los primeros puestos.

Complemente su SEO con Google AdWords

Es en estos “huecos” donde debería complementar su estrategia de posicionamiento natural en buscadores con la inversión en enlaces patrocinados.

Estas dos estrategias, posicionamiento natural y enlaces patrocinados, deberían siempre complementarse y nunca solaparse: no deberían aparecer enlaces patrocinados en aquellas búsquedas para las cuales su web ya disfruta de primeras posiciones de forma natural.

Y en la gestión de su campaña de enlaces patrocinados, cuente con profesionales. La curva de experiencia en la gestión de enlaces de pago es un enorme activo que le puede ahorrar mucho dinero a largo plazo. Las campañas de Pago Por Click más exitosas son aquellas que se monitorizan continuamente, que se segmentan de forma mucho más profunda y enfocada, y que se enfocan en aquellos mercado geográficos y aquellas palabras clave con un mayor potencial de incrementar la tasa de click-through (CTR). Un buen CTR es clave para abaratar el precio del click. Y, por supuesto, no olvidar que en enlaces patrocinados el objetivo es lograr el mayor número de visitas con la misma inversión, y no lograr estar en el primer puesto de los enlaces patrocinados.

Internacionalice su sitio Web: mercados exteriores

A la hora de competir en buscadores, considere igualmente la posibilidad de sondear nuevos mercados. No es necesario que traduzca absolutamente todos los contenidos de su web, al menos no hasta que un determinado mercado haya demostrado su potencial. Pero una de las formas más baratas de sondear el potencial comprador de un determinado país consiste en crear un “portal satélite” o microsite con contenidos en ese idioma, con su propio dominio local (.fr para Francia, .it para Italia, etc.), con un resumen de los principales contenidos de su web y su oferta inmobiliaria localizada y adaptada a la demanda local. Se puede presentar sólo la parte de oferta que creamos más adecuada para dicho país y remitir a los potenciales compradores a ampliar la información sobre la empresa o sobre los productos en el sitio web corporativo en inglés, por ejemplo.

Estos microsites internacionales, al margen de los resultados en ventas que aporten, nos van a generar un valioso caudal de información ya que en las estadísticas podremos ver de dónde llegaron las visitas, con qué términos de búsqueda, qué rutas de navegación hicieron dentro del sitio, qué contenidos les interesaron más y cuáles de ellas terminaron en contacto.

Estos sitios web locales van a contar con la ventaja de un mejor posicionamiento en los buscadores de cada país y de poder competir en ámbitos de idioma en Internet menos competidos que el español o el inglés. Una red de sitios web en distintos idiomas es una inversión relativamente reducida en relación a la cantidad y calidad de información de primera mano que podemos adquirir respecto al potencial de un determinado país. Comparando en el histórico los datos de la evolución del tráfico de cada país, podremos tomar decisiones para desarrollar los sitios web locales de ciertos países, incluso intentar acciones promocionales complementarias off line, y abandonar definitivamente otros.

Estrategias de conversión de visitas en clientes

Optimización de la conversión: CRO

Un portal inmobiliario no produce una conversión de visita en cliente directamente online: no es un comercio electrónico.

El objetivo de cualquier portal inmobiliario es producir contactos. La conversión se puede medir online si, por ejemplo, nuestro sitio web cuenta con formularios para que los usuarios se puedan registrar, se puedan suscribir a una newsletter corporativa, puedan solicitar más información por envío postal, soliciten que les llamemos nosotros de vuelta (call me back), etc.

En muchas ocasiones, la conversión se dará offline: el contacto terminará en una llamada telefónica. Si este es el caso, deberíamoscontar con formas de medir este tipo de conversión, bien porque preguntemos a todos los usuarios el origen del contacto (cómo nos conoció) bien porque publicitemos en nuestra web un teléfono único: todas las llamadas que vengan por dicho teléfono se habrán generado, inequívocamente, en la web.

Webs indexables y usables: la clave del éxito

Aunque ya lo hemos citado en el punto anterior, el rendimiento de una web depende, esencialmente de dos aspectos. La web debe ser:

  • Amigable para el usuario (user friendly)o usable
  • Amigable para los buscadores (search engine friendly) o indexable

En general, nadie considera que la web de Amazon.com sea estéticamente un prodigio. Pero la mayor parte de las personas que han tenido alguna experiencia con ella afirman que hace “magníficamente” lo que tiene que hacer. La web Amazon.com es un ejemplo de buena usabilidad. Y lo que nos encontramos en multitud de sitios web inmobiliarios son portales muy bonitos estéticamente, pero muy poco usables.

Puesto que el presente escenario de crisis nos obliga un aprovechamiento máximo de nuestros recursos, debemos encontrar la forma de aportar a nuestros sitios web el máximo valor y usabilidad con la mínima inversión.

Si el objetivo de la web es que nos llamen, el número de contacto debe estar en un sitio prominente y claramente identificable en la maquetación de la página, visible siempre durante la navegación por las distintas secciones, incluido en cualquier versión imprimible y correcto para cada mercado (¿incluimos el +34?¿es accesible el número gratuito desde el extranjero? etc.)

Igualmente debemos prever que en nuestros visitantes conseguiremos una gradación de implicación. Así, habrá visitantes que nos querrán llamar ellos. Otros preferirían que los llamáramos nosotros. Otros nos darán todos sus datos postales y otros sólo un buzón de Hotmail.

A la hora del contacto, lo importante es considerar todas estas opciones y no cerrar la puerta a ninguno de los contactos potenciales: prever formas de mantener el contacto con todos ellos independientemente de su grado de implicación.

Para aumentar el valor que ofrece nuestra web a los usuarios de forma económica debemos considerar la integración de funcionalidades de terceros, en lugar de sufragar el desarrollo de soluciones propias. Microsoft Virtual Earth, Live Search Mapas o Google Maps son funcionalidades excelentes que ayudan a localizar cualquier promoción. Su integración con aplicaciones como Panoramio permitirá a los usuarios ver multitud de fotografías del entorno inmediato localizadas geográficamente.Podemos presentar losprecios en distintas monedas integrando la tasa de cambio en tiempo real de algunos portales financieros que aportan esta información en formato RSS. También podemos presentar el importe aproximado de lo que sería la cuota hipotecaria para la adquisición de una cierta vivienda: muchos inmuebles se compran más por la capacidad del comprador de asumir una cierta cuota mensual que por el importe final del mismo.

A la hora de aportar información del entorno, portales institucionales como el portal oficial de turismo de España Spain.info, contiene cientos de miles de páginas de información en más de diez idiomas. Se trata de encontrar los contenidos que pueden interesar a nuestros clientes e integrar los enlaces adecuados. La información que podremos aportar será de mucha más calidad y el coste será mucho menor. Existen otros portales similares de comunidades autónomas, ayuntamientos, etc. Algunos de ellos también cuentan con contenidos en RSS, funcionalidades como webcams que transmiten video en tiempo real, pronóstico del tiempo, galerías de imágenes, etc. que podremos integrar en nuestras propias páginas.

La clave es encontrar la mejor información y funcionalidades ya desarrolladas que puedan suponer un valor añadido para nuestros usuarios y aprovecharlos. Será más barato y eficaz que desarrollarlos nosotros mismos.

Estrategias de fidelización de clientes

Permission marketing

La venta inmobiliaria no suele ser una venta de repetición, no hablaríamos tanto de fidelización de clientes como de fidelización de visitantes hasta que, finalmente, ese visitante se convierta en cliente. La decisión de compra de un inmueble es un proceso que suele prolongarse varios meses, así que establecer algún medio para mantener el contacto a lo largo del tiempo es importante.

Una persona que va a comprar un inmueble y nos visita al comienzo de la fase de documentación es un contacto que debemos seguir paraestar dentro de su lista corta (short list) de opciones cuando ya esté más cercano a la toma de decisión definitiva.

Si en nuestra web disponemos de secciones tales como Futuras Promociones, Próxima Fase, etc., debemos prever un mecanismo para que la persona que pudiera estar interesada en comprar en las mismas se suscriba a las novedades que se vayan produciendo de forma que podamos, periódicamente, comunicarle el inicio de las obras de tal fase, la entrega de llaves de la fase anterior, etc.

Se trata de mantener el contacto y permanecer en su mente para cuando tenga que tomar la decisión final de compra.

Igualmente, cualificar el contacto de esta forma va a evitar que desperdiciemos tiempo y recursos de la fuerza de ventas que podrían “acosar” al contacto mucho tiempo antes de que esté “maduro” para el cierre de la venta. Un sistema automático que envíe e-mails periódicos nos permitirá mantener el contacto de forma sencilla, barata y con un nivel bajo de “presión”, y focalizar la fuerza de ventas sobre aquellos que sí están listos para el cierre de la venta.

En estos momentos en que en España puede haber dentro de sólo unos meses un stock pendiente de vender de en torno a 400.000 viviendas (el excedente de los últimos cinco años) y una demanda retraida por una expectativa de bajada de precios y tipos de interés, por un lado, y un endurecimiento de la financiación hipotecaria por el otro, establecer mecanismos adecuados de captación, cualificación, mantenimiento y seguimiento de los contactos que se puedan generar en las webs inmobiliarias puede ser vital para lograr un mayor porcentaje de las ventas cuando las condiciones del mercado permitan que los compradores se decidan a cerrar la compra.

Estrategias de conversión de clientes en prescriptores

Escuchar a la demanda… y adaptarse a ella

Desde el punto de vista de una web inmobiliaria, el aprovechamiento de los visitantes como prescriptores los deberíamos interpretar en clave del conocimiento que nos aportan a través del análisis estadístico del tráfico que llega a la página web. En este sentido, deberíamos configurar nuestro sistema de estadísticas para poder interpretar qué viviendas, modelos de inmueble, promociones, zonas geográficas, tipologías de vivienda, rangos de precio, etc. gozan de las mayores preferencias de nuestros visitantes.

El seguimiento periódico de las búsquedas origen de tráfico o bien las búsquedas internas dentro del sitio Web nos aportaría una perspectiva del mercado en tiempo real y nos dará cierto margen de maniobra para tomar decisiones con antelación y ajustar, en la medida de nuestras posibilidades, la composición de nuestra oferta a las cambiantes condiciones del mercado.

¿Dónde se está concentrando la demanda de los últimos meses?¿Qué rangos de precio son los más solicitados en el buscador interno del portal inmobiliario?¿Qué tipos de vivienda…? Hoy ha dejado de venderse todo. Por eso es más importante sintonizar rápidamente con las tendencias del mercado y reaccionar antes que nuestra competencia para seguir llevándonos una parte de la cada vez más pequeña tarta de la demanda. El análisis estadístico de nuestra web es un activo muy valioso de información. Si trabajamos en varios mercados, será importante disgregar (no acumular) los datos de cada mercado por separado. Aunque las grandes corrientes de los ciclos económicos acaban por contagiar a todos los países –cosas de la globalización- los ritmos a los que las distintas fases del ciclo se producen en cada mercado son distintos. Reaccionar a tiempo cambiando el enfoque de nuestra promoción desde un mercado agotado a otro emergente puede significar la diferencia entre el éxito o el fracaso.

Conclusión

Las previsiones más optimistas prevén que los próximos dos años serán difíciles para el sector inmobiliario en España. Las más pesimistas alargan este periodo hasta tres años. Existe un parque de viviendas disponibles que, junto a las que se encuentran ahora mismo en fase de terminación, saldrán próximamente al mercado. Si la incentivación de la vivienda de VPO añade nuevas viviendas más baratas, este stock podría convertirse en un problema de un alcance incluso mayor. La demanda de vivienda, sin embargo, sigue latente. La expectativa de una bajada de precios y un abaratamiento de las hipotecas ha retraido la demanda pero ésta, antes o después (quizá cuando se haya digerido el fenómeno de las subprime y haya más liquidez disponible en el mercado) terminará por comprar. Internet va a ser la primera referencia para la mayoría de estos potenciales compradores. Preparar nuestra web para encontrarse con esta demanda y aprovechar de forma óptima cualquier contacto desde ya será vital para competir en los dos próximos años.

 

Escrito por Fernando Maciá

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Pueblos indígenas y políticas de vivienda en Venezuela

El tema de las políticas de vivienda indígena en Venezuela no se deslinda del tratamiento dado a los indígenas durante los siglos de dominación a partir de la invasión europea hasta hoy,

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Una suerte de paternalismo, asistencialismo pragmático bajo la falsa creencia de que los indígenas no pueden autodeterminarse de acuerdo a sus propias formas de vida, creencias culturales y normas consuetudinarias. Este paradigma ha guiado a la sociedad criolla gobernante a establecer acciones o políticas indigenistas vinculadas indirectamente al tema habitacional indígena, así mismo a realizar omisiones (no hacer nada) que luego se convierten en políticas. Hoy día, el hábitat indígena venezolano ha sido el resultado de los efectos de esta dualidad acción-omisión estatal. Pueblos indígena y políticas de vivienda es una cronología crítica de las acciones pretéritas y contemporáneas, donde se propone una aproximación al conocimiento de las acciones y omisiones emprendidas por el Estado venezolano en materia de vivienda indígena, desarrolla un encadenamiento histórico tratando de hilvanar hechos y acontecimientos con políticas, planes, programas y proyectos, tomando en cuenta los ambientes sociales de cada período proponiendo ideas, reflexiones y análisis que ayuden a la comprensión del tema. Así mismo, la obra ubica y establece la vinculación de los antecedentes intrínsecos con las políticas de vivienda actuales, revisando las acciones del gobierno colonial, la etapa republicana a partir del siglo XIX y parte del XX, la dictadura militar y los gobiernos de la democracia representativa hasta la década posterior a la promulgación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV-1999), con el gobierno de Hugo Chávez.

En momentos cuando el gobierno nacional ejecuta la política de vivienda denominada Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV), se hace imprescindible el conocimiento del tema habitacional y sus avatares históricos, particularmente si se trata de pueblos indígenas que asumen un rol de preponderancia nacional al establecerse en la Constitución Nacional el respeto a sus derechos humanos. Y es el derecho a la vivienda contenido en el artículo 2° el que anima a desentrañar la situación actual en la Venezuela contemporánea de esta temática sui generis, olvidada en los anales de la historia quizás por su injusto tratamiento dado por la academia y la historia, un trato que bien podría decirse que aportaba más elementos etnocidas en detrimento de las sociedades indígenas.

El presente ensayo recoge los resultados de la primera parte del proyecto de investigación PEII N° 1.213 emprendido durante los años 2011-2013, titulado: Estudio de desarrollos habitacionales concebidos por el Estado en comunidades indígenas, para la generación de indicadores transversales de diseño, construcción y participación comunitaria en las políticas habitacionales en Venezuela, el cual fue financiado por el Fondo Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación (FONACIT), organismo adscrito al Ministerio del Poder Popular para Ciencia, Tecnología e Innovación. Esta investigación ha sido en gran parte, el fruto de diez años de trabajo sobre el tema; una apasionante tarea de investigar sobre el hábitat y la vivienda de las culturas ancestrales venezolanas. Ha sido un recorrido sistemático de revisión de fuentes y acopio de datos de diversa índole para establecer esta aproximación, que aunque no es acabada, es inédita en nuestro país y en el ámbito latinoamericano, mediante el cual se ha interrogado la realidad del paisaje construido en el pasado en la búsqueda de evidencias para reconstruir la historia del hacer del Estado-nación en materia de políticas habitacionales para pueblos indígenas y establecer un estado de arte necesario, urgente y pionero para el avance de las investigaciones en esta área.

Preámbulo:

Un paradigma inamovible desde hace cinco siglos

Tratar de cambiar nuestras actitudes y conductas es prácticamente inútil a largo plazo si no examinamos los paradigmas básicos de los que surgen esas actitudes y conductas.

Stephen Covey

Las señales del paisaje durante semanas habían querido hablar a gritos sobre un acontecimiento sobrevenido que, desde hacía siglos, no se había vuelto a ver en la tranquilidad de la comunidad saapreye o japreria enclavada en la sierra de Perijá, estado Zulia, desde las incursiones armadas del gobierno republicano de principios del siglo XX. Bandadas de aves huyendo aterrorizadas hacia las azuladas siluetas de la sierra de Perijá habían sorprendido a los impávidos habitantes particularmente a los jóvenes y niños. Días anteriores los ancianos del caserío habían observado con cierta desconfianza los innumerables surcos rojizos de los bachacos que parecían huir como del fuego. Algo en el ambiente no estaba bien –se preguntaban-, y trataron de apaciguar los ánimos con un llamado a asamblea. Como denunciando la tragedia la naturaleza bramaba, los indígenas lo sabían, pero no atinaban realmente a descubrir la desdicha que los amenazaba desde la sociedad blanca cuyo centro de poder en la región lo ejercía la ciudad de Maracaibo.

Corría la segunda mitad del siglo XX, el país no indígena vivía una prolija bonanza apuntalada por las crecientes operaciones de explotación petrolera al mando de transnacionales que habían captado todas las concesiones privadas que se otorgaron a largo plazo (hasta cuarenta años), en calidad de amistad, durante la dictadura de Juan Vicente Gómez, entre 1908 y 1936. Posterior a la derrota de las legítimas defensas territoriales de los indígenas de Perijá, el gobierno venezolano había decidido unilateralmente reducirlos en Centros Pilotos, que no eran más que la viva imagen del Pueblo de Misión español bajo la administración de una orden religiosa, como centro de operaciones encubiertas para indagar sobre las riquezas naturales y aprovechar la abundante mano de obra indígena. Los japreria vivían en una aparente paz relativizada por lo intrincado de la zona y la precariedad de los medios de comunicación de la época.

Y llegó la tragedia. Una madrugada caracterizada por un silencio ensordecedor el agua inundaba rápidamente las inmediaciones del poblado obligando, en medio de sobresaltos y una gritería espantosa de niños y adultos, a salir de las chozas de palma lócora con estructura de madera. La oscuridad de esa noche sin luna dramáticamente intensificaba el fragor de esa malaventura y a su vez enmascaraba la magnitud de lo que estaba sucediendo realmente. El día anterior el gobierno nacional ponía en marcha el proyecto Los Tres Ríos que represaba el río Palmar y sus afluentes El Diluvio y Las Lajas, en un área de 752 hectáreas (188 hectómetros cúbicos). Y obviamente, el territorio ancestral desgraciadamente se encontraba en el perímetro anegable del mismo.

Las reseñas orales se pierden irremediablemente con los protagonistas de esa catástrofe, un puñado de ancianos, centenarios japreria, hablantes y practicantes de la cultura ancestral de este pueblo aborigen de filiación lingüista caribe, paradójicamente y en consonancia con el poco conocimiento que tenían los gobiernos sobre su población, esta etnia indígena era confundida con los yukpa habitantes de la zona.1 Se desconoce cuántos indígenas, niños, adultos y ancianos perdieron la vida durante ese infausto día, incontables si fueron los daños patrimoniales en tierras, propiedades, sembradíos, animales y el desarraigo territorial sufrido. La tragedia arrastró por igual a campesinos criollos y otras particularidades indígenas yukpa y wayuu que habían establecido una dinámica de poblamiento en la rica zona, y anegado así mismo, grandes latifundios que convivían con los indígenas japreria.

El Diluvio formó parte del proyecto desarrollista2 que en nombre del bien del país emprendió megaproyectos en territorios «vírgenes» que llevarían progreso a las ciudades criollas, entre ellos grandes embalses y sus respectivas represas. Así, el agua dulce llegaría sin retraso a la sedienta ciudad de Maracaibo y su área metropolitana a costa del genocidio del pueblo japreria. Una política decidida desde el Estado centralista, inconsulta, sin estudios de impacto ambiental-sociocultural, y arbitrariamente ejecutada sin considerar ni si quiera una política para mitigar los efectos pre y posteriores a la implantación. Los indígenas para nada fueron tomados en cuenta, no valía nada su opinión, y aún más no importó que se perdieran valiosos aspectos culturales que se preservaron durante siglos.

Los acontecimientos siguientes que les tocó vivir a este pueblo como: la reubicación forzosa en refugios insalubres muy lejos del carácter ecológico de su hábitat, posteriormente la disposición en guetos con un régimen religioso neocolonial, paternalismo, asistencialismo y la violenta reducción cultural y mezcla con otras sociedades, rayaron en el profundo desprecio y racismo de los gobernantes hacia los habitantes originarios y revela, sin lugar a dudas, la persistencia del paradigma colonial de considerar al indígena «menor de edad», un sujeto propenso a políticas reduccionistas, sin reconocimiento alguno de derechos humanos y capacidad para la autodeterminación. En pocas palabras, en pleno siglo XX se manifestaba una actuación al calco de las violentas incursiones invasoras europeas, donde ya no serían las hordas armadas en contra de indefensos indígenas, sino las «aguas del progreso» que lo arrasaron todo a su paso dejando sólo desolación y un oscuro panorama futuro.

Todo este sórdido proceso confluyó en una política habitacional para el pueblo japreria durante el gobierno de Hugo Chávez, el desarrollo habitacional Valle de los Japreria, que para bien o para mal cierra un capítulo de un caso digno para reflexionar, particularmente sobre qué ha hecho el Estado en atención al tema del hábitat en las comunidades indígenas.

Existen serios indicios que nos permiten afirmar que durante toda la historia de Venezuela, las relaciones del Estado con las sociedades indígenas se dieron bajo la incidencia de un paradigma que se ha mantenido incólume por el espacio y tiempo de cinco siglos, un paradigma caracterizado por el nucleamiento de las sociedades indígenas en poblados de corte occidental, promoción de asentamientos excluyentes como preludio de la solución definitiva que finalmente se decantan por la conformación de pueblos nucleados en torno de servicios básicos criollos de educación, salud, religión y otros dependiendo de las características de la etnia indígena y su ubicación en el contexto histórico y territorial de nuestro país.

Dentro de estos asentamientos en apariencia alineados a la filantropía cristiana, el humanismo y la dignidad humana, los indígenas fueron sometidos a un potente sistema deculturativo que promueve la reproducción de una cultura de conquista, con la enseñanza y fijación de costumbres y prácticas de la sociedad dominante en detrimento de los aspectos culturales propios. Esta reproducción se exacerba al punto de instalar el consumismo, el paternalismo y el asistencialismo como formas dominantes de interrelación e intercambio entre el Estado nacional y las sociedades indígenas.

Los efectos de esta reproducción violentamente desestructurarían la habitabilidad primaria indígena aplicando códigos y modelos ajenos, los cuales terminan por aceptarse derivando en el cambio sociocultural que promueve los antivalores del sistema no perteneciente a dichas sociedades y el olvido de las normas consuetudinarias ancestrales imponiendo modelos constructivos de factura industrial de alto consumo energético, además, el predominio de concepciones prejuiciadas sobre las configuraciones arquitectónicas ancestrales como lo fue la construcción con tierra. Así mismo, se echan a un lado principios como la solidaridad, la economía comunal agroecológica que brinda a los indígenas grandes posibilidades de producir sus propios alimentos, el enfoque de desarrollo endógeno-sustentable, la relación respetuosa con la naturaleza y preservación de la biodiversidad, la educación liberadora, la salud integral, medicina alternativa y la promoción de tecnologías apropiadas y socialmente apropiables.

Consideramos que es una realidad que muy pocos cambios hayan sido acusados en todo el devenir histórico sobre los pueblos indígenas en la mentalidad y en la actuación de los gobiernos venezolanos. A decir de Morales et al (2007:329), «la interiorización escolarizada de una imagen negativa de los pueblos indígenas no es coyuntural sino estructural. Estamos ante un hecho profundamente cultural», de ahí que entender estas acciones sistemáticas conlleva a la necesidad de comprender la expresión del hábitat construido concebido e implementado por las diversas instituciones de gobierno, y en cierta forma requeriría analizar las actuaciones enmarcadas en un determinado paradigma colonial contextualizado en las dinámicas de cambio sistemático que viven todas las sociedades. Este es un tema que hunde sus raíces en las postrimerías de la época colonial y mantiene un hilo consecuente en todas las etapas históricas del país.

En primer orden, el paradigma colonial de actuación inicia con las preocupaciones primigenias de la Corona sobre el poblamiento del territorio ultramarino de sus colonias, que muy bien traza paralelos con respecto a las actuaciones del Estado nacional y sus gobiernos del período republicano hasta hoy. Sus acciones oficiales estuvieron fundamentadas en leyes, cédulas reales y disposiciones oficiales, económicas, políticas y jurídicas, teniendo su clímax con la Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias promulgadas en 1680.3 Esta monumental legislación constituyó un gigantesco legajo de gestiones diseñado para encubrir la realidad de la inicua transgresión que significó la liquidación de los indígenas o su sumisión a la severidad de la esclavitud.

Se plantea como tesis que, desde la colonia hasta hoy, se establecieron un conjunto de políticas oficiales que incidían en los poblados indígenas y por ende, sobre sus viviendas, sin embargo, allí donde el Estado no legisló sobre el tema, se generaron omisiones que configuraron acciones que también apuntaban al objetivo de desestructuración del hábitat de los poblados indígenas. Estos instrumentos legales no consideraban lo relativo al tema del hábitat y la vivienda de forma directa, salvo aquellas legislaciones que normaban instituciones esclavistas que exclusivamente intervenían en los asentamientos tradicionales con formas organizativas y de explotación propias del sistema de dominación impuesto, más no con políticas de vivienda específicas.

Siendo para el sistema de dominación el sometimiento al régimen esclavista-explotador la principal preocupación, el problema a resolver lo constituía en cierta forma la negativa de darse por vencido a los intereses de los conquistadores, por tanto, las soluciones definidas en función del estamento legal iban perfiladas a la reducción como primera acción colonialista; de ahí que lo relativo al hábitat y la vivienda fue consecuencia o efectos colaterales de estas políticas «civilizatorias», dándose por descontado que se instrumentaron estrategias paralelas en las comunidades indígenas desde los albores de la invasión europea. Estas soluciones estaban implícitas en los intentos de fijación de núcleos de población regular, destacando las políticas de encomiendas, reducciones y corregimientos, más tarde se implementaron una multiplicidad de ensayos de poblamiento como los resguardos y los pueblos de indios que perfeccionaban el accionar colonizador.

¿Qué enseñanzas nos deja el período colonial, a grandes rasgos, en relación al asunto que concierne en este escrito? Nuestra tesis apunta al nucleamiento de poblados y la promoción de una cultura de conquista matizada por una conducta de la mayoría indígena que aceptó las políticas impositivas de los diferentes gobiernos. Si estas sociedades eran consideradas salvajes, primitivas y sin capacidad de valerse por sí solos, ¿tenían relación los objetivos coloniales de explotación y las políticas de poblamiento diseñados para la base social constituida mayoritariamente por población indígena?

El modelo de poblamiento previsto para los indígenas estuvo enmarcado en base a la explotación futura de los recursos naturales y mano de obra indígena. Aún siendo que las omisiones estaban al servicio del objetivo de reducción para la dominación en menoscabo cultural, la preocupación no estaba dirigida a la dotación de viviendas adecuadas, salubres, que respetaran sus formas de vida, sino más bien, existió un desprecio subyacente heredado de la actuación europea que los consideraba necesitados de integrarse a las dinámicas de la sociedad dominante.

En ese mismo orden de ideas, el período republicano inaugurado en Venezuela en el año 1811, ensayó prácticas que no se desmarcaron sustantivamente de las experimentadas durante los largos trescientos años que duró el gobierno colonial. Aquí cabe nuevamente preguntarse, ¿existieron políticas de vivienda para los pueblos indígenas en este período histórico? Indagar sobre este asunto implica hurgar en los anales de la historia donde la tierra y los pueblos indígenas tuvieron un protagonismo especial, particularmente la historia de los resguardos indígenas y las misiones contemporáneas para este siglo poseen las claves que confirman nuestras tesis. En el pasado, a pesar de la continua y sistemática actuación deculturativa del Estado en promover una habitabilidad reduccionista hacia las comunidades indígenas, se han establecido estrategias de resistencia a través del mantenimiento de modos culturales propios en relación a las viviendas construidas para estas poblaciones.

Durante el siglo XX las políticas habitacionales instrumentadas en las comunidades indígenas tuvieron como marco de acción la Ley de Misiones, que reflejaba los constructos ideológicos sobre los cuales el Estado intervendría en las comunidades del país. A partir de ahí, se fueron estableciendo acciones y omisiones basado en un conjunto de conceptos de instrumentación de las políticas: preponderancia de grandes capitales; consecución del máximo beneficio y sistema de préstamos; descontrolada concentración de la población en grandes ciudades; ejecución de políticas desarrollistas para la explotación de las riquezas naturales, represas, puentes, carreteras, ferrocarriles, infraestructura; apropiación de las tierras y medios de producción por parte del capital privado e inexistencia de control estatal en el emprendimiento de actividades económicas.

En este marco de actuación, el Estado es captado por los agentes neocolonialistas a raíz del auge de la exploración y explotación del petróleo a nivel mundial, ejecutando lo establecido en consecuencia por encima de los derechos humanos de los indígenas que habitaban los territorios sujetos a la intervención, por lo cual, las políticas instrumentadas no negarían la visión ideológica promovida por los gobiernos republicanos. Las políticas se instrumentaron sin orden secuencial y bajo un conjunto incoherente de prácticas que dieron forma a los poblados actuales, plagados de desequilibrios, problemas sociales, exclusión y pobreza. Esta actuación se caracterizó por la inexistencia de particularidades indígenas en los planes nacionales de vivienda, lo que conllevó acciones bajo una clara desarticulación de los entes competentes, desestimación de las diferencias culturales y el contexto ecológico, la omisión de la participación en los procesos de gestión y la opinión indígena en relación a la concepción de la vivienda ideal.

Es evidente pues, las acciones de gobierno para con los pueblos indígenas en cada uno de estos procesos, particularmente en relación al poblamiento y por ende, al hábitat y la habitabilidad, configuraron políticas oficiales que tenían implícitos objetivos velados motorizados por el interés de los factores exógenos articulados al capitalismo mundial. En tal sentido, ¿qué interés existía detrás de las políticas concebidas por el Estado para los indígenas durante el período republicano?

En las siguientes líneas se pretende dar respuesta a esta interrogante, siguiendo el hilo argumentativo precedente que comprueba la coherencia de las acciones estatales para reducir a los indígenas y apoderarse de sus territorios durante el siglo XX, a objeto de usufructuar los inmensos recursos naturales encontrados en su seno. Y ahí donde las políticas omitieron aspectos relativos al hábitat se establecieron otras acciones con otras connotaciones que apuntarían al mismo objetivo.

Se buscará comprobar la línea deductiva de las acciones y omisiones estatales en la configuración del paradigma de actuación con respecto al hábitat indígena en Venezuela, en el que la conformación y la promoción del latifundio y las posteriores políticas agrarias, o la mal llamada reforma agraria, servían la mesa del zarpazo final para apoderarse de las tierras ocupadas ancestralmente por los indígenas. En ese sentido, en un poco más de la mitad del siglo asistimos a la expoliación de las tierras de los territorios indígenas para la explotación agrícola y pecuaria y más tarde, los objetivos estuvieron dirigidos hacia la captación de la riqueza mineral del subsuelo. Este despojo ha significado la raíz del problema del hábitat, donde los indígenas vegetan en tierras improductivas, encandilados por el mito del progreso y las falsas esperanzas creadas por los medios de comunicación del desarrollo promovido desde y en las grandes ciudades criollas.

Finalmente, para el siglo XXI asistimos a una extensión de esta actuación, matizada así mismo por el incumplimiento de la legislación referida a la corresponsabilidad de gestión, ausencia de planes y programas que valoren el patrimonio cultural a partir del diseño, la espacialidad y la tecnología; por otro lado, la inercia del Ministerio del Poder Popular para los Pueblos Indígena destacándose en su primera y segunda gestión (2007-2014) como un ente ejecutor de viviendas en serie, dejando a un lado su papel de ente rector en la investigación, sistematización y el dictado de lineamientos rectores de cómo se deben construir las viviendas y qué modelos de gestión son los más adecuados a las cosmovisión de los indígenas. Preguntamos, ¿por qué no se aprovechó la oportunidad ofrecida por la fulgurante luz de la CRBV, para avanzar en la descolonización de las acciones de gobierno en referencia al tema de las políticas de vivienda indígena?

Con respecto a esta interrogante asumimos dos premisas, en primer lugar, lo anterior es notorio que la sociedad dominante ubica al indígena en la categoría más baja de la humanidad, incapaz de valerse por sí mismo, aunado a esto, las sociedades indígenas no han protestado esta situación de minusvalía impuesta por la sociedad criolla, más bien han legitimado las acciones de gobierno como reivindicaciones sinceras, valorando desde el endorracismo y desprecio de la cultura propia la vivienda criolla como la cúspide de la civilización actual. La segunda premisa asumida plantea que existe una dificultad intrínseca de parte del Estado de darle un tratamiento intercultural, diametralmente distinto al procurado tradicionalmente en el transcurso de la historia de Venezuela.

En resumen, durante el pasado las políticas de vivienda para los pueblos indígenas violaban los derechos de esta población en cuanto a que negaba la autodeterminación, se percibía la ausencia o deficiencia de desarrollo normativo, existía falta de voluntad política y de recursos presupuestarios adecuados, existía además, desidia, falta de planificación, mala ejecución, corrupción, así mismo, se evidenciaba una ausencia de participación de los beneficiarios en todo el proceso. En la actualidad esta situación no ha dejado de ser fundamentalmente por la persistencia del paradigma colonial, manifestado en la contemporaneidad como un paradigma neocolonial, etnocida, racista que sirve a los intereses de los grupos dominantes.

El despertar de las sociedades indígenas venezolanas podría equipararse a los rápidos cambios de valores registrados en lo que va del siglo XXI y el acelerado ritmo de penetración de los antivalores del sistema capitalista, que ha conducido a superponer formas de interactuar con los actores gubernamentales, buscando ante todo alcanzar la inclusión que establece la CRBV y el mantenimiento del poder político con la aplicación de diversas fórmulas proselitistas. A pesar de esto, los indígenas consolidados como uno de los segmentos socioculturales y lingüísticamente más diversos de la sociedad venezolana, han comenzado a conquistar espacios y a tener reconocimiento pleno como grupo diferenciado, buscando su autointegración a la sociedad a partir de sus particulares intereses, asunto que en el pasado no pasaba más de ser una integración compulsiva a las dinámicas hegemónicas por parte del Estado venezolano.

Con la promulgación de la Ley Orgánica de Pueblos y Comunidades Indígenas (LOPCI), el afianzamiento de las legislaciones nacionales e internacionales y la observancia de las dinámicas surgidas a raíz de los grandes planes nacionales de vivienda, se logra visualizar para el sector indígena grandes oportunidades de trascender desde las tradicionales políticas habitacionales reduccionistas que marcaron la historia republicana hasta la concreción de una política oficial de vivienda indígena. Actualmente, las actuaciones del gobierno en franca contradicción con su discurso revolucionario, manifiesta una suma de errores que plantean en retrospectiva diferentes escenarios, donde el más probable tiende a ser la persistencia de los conflictos desarrollados a raíz de los planes mineros y desarrollistas en su afán de explotar los recursos naturales encontrados bajo los territorios ancestrales indígenas. El segundo escenario es el cumplimiento de la CRBV y las leyes bajo el respeto de sus derechos humanos.

Sin embargo, ante la realidad, hoy día, podemos afirmar presentando abundantes evidencias, que el país propugna hacia el cambio de paradigma en relación al tratamiento dado a los indígenas desde los Estados nacionales, que busca el rescate de las particularidades étnicas y las diferenciaciones culturales en las políticas públicas. Apoyan esta visión las manifestaciones de la voluntad política del gobierno venezolano en la dignificación de las comunidades a través de la gestión de los entes nacionales afianzados en los objetivos enunciados en los planes de gobierno. Sin embargo, mientras se da esa búsqueda incesante protagonizada por actores indígenas y no indígenas, el paradigma colonial hace estragos sobre el hábitat y la habitabilidad, perfeccionando sus formas de penetración y estableciéndose en el estamento de los sucesivos gobiernos y en la praxis burocrática del Estado, favoreciendo la desestructuración cultural.

Por: Alonso José Morillo Arapé

ajmorillo25@gmail.com

Arquitecto. Magíster en Vivienda. Investigador independiente, trabajador de Petróleos de Venezuela, S.A. (PDVSA)

1 Se cree que los japreria llegaron a las riberas del lago de Maracaibo junto a los yukpa, independizándose luego de éstos lingüística y culturalmente, de ahí que ellos mismos se consideren yanshi o yirushi –primos o primas de los yukpas- (Alvarado et al, 2013:272).

2 El balance total de los 41 años de la democracia representativa durante el siglo XX, es de 77 embalses iniciados de un total de 95 existentes y dejó tres en construcción dentro de los cuales se cuenta El Diluvio, sugerente nombre que describiría las irreversibles consecuencias en las tierras indígenas.

3 Para un estudio exhaustivo sobre la Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias y otros temas vinculados, consultar: Álvarez, Tulio (Coordinador), Historia de las instituciones coloniales hispanas, UCAB, Caracas, 2014.

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