El estado Aragua avanza la construcción de viviendas con miras a completar la meta de 38 mil unidades trazada para este 2016.

La información fue ofrecida por Ramón Viñas, Autoridad Única en materia de Vivienda para la entidad, quien adicionó a este dato que a la fecha ya se han levantado 2 mil 762 hogares en lo que va de año.

“En total son 40 proyectos urbanísticos que se encuentran en construcción pese a la dificultad económica que ha afectado a la Gran Misión Vivienda Venezuela, en particular por la distribución de los materiales, y pese a ello seguimos trabajando arduamente en esta bella misión”, expresó.

En este sentido, indicó que los proyectos con mayor auge en el estado son el urbanismo 4F, el cual albergará a unas 2 mil 400 familias, ubicado en la avenida Bermúdez de Maracay, mismo que se encuentra en período de acondicionamiento; mientras que en Cagua, específicamente en el sector Corinsa, se levanta el urbanismo Ciudad Socialista Mariscal Sucre, el cual contará con mil 600 viviendas. Asimismo, está el Urbanismo Antonio Ricaurte, donde ya se han entregado 680 viviendas, de las mil 500 contempladas, actualmente en período de culminación.

“Tenemos proyectado para el mes de septiembre la entrega de 4 urbanismos que han sido priorizados, como lo es el caso del urbanismo India Urquía, que son 60 viviendas que se encuentran en el municipio Ribas, las cuales tenemos que reubicarlas en casas nuevas, donde se les garantiza calidad de vida y todos los servicios básicos”, recalcó.

Es importante destacar que el gobernador de la entidad, Tareck El Aissami, explicó en su momento que los hogares en los que actualmente habitan las personas de India Urquía se construyeron sin servicios y que las familias presentan problemas viviendo en ellas. “En mutuo acuerdo, les dijimos que les íbamos a edificar otro urbanismo digno, que contará con agua, electricidad, gas por tuberías, espacios culturales, espacios deportivos y bases de misiones”, dijo Viñas.

Del mismo modo, el funcionario detalló que actualmente se están culminando dos edificios en el sector Caridad del Cobre del municipio Santiago Mariño, los cuales representan 40 viviendas que formarán parte del urbanismo Valles de Aragua. También, en el municipio Ribas, el desarrollo Renacer Docente tendrá 60 soluciones habitacionales dispuestas para educadores de la entidad.

A partir del mes de septiembre, puntualizó el titular del despacho de Vivienda, comenzará una oleada de entregas masivas en la entidad, para cumplir con la meta establecida para el estado durante el año en curso.

Fuente: Prensa Gobernación

Un informe coordinado por el especialista Ángel Rangel y con participación de investigadores de tres universidades, revela la alta vulnerabilidad que enfrenta la población ante las amenazas naturales que, como país tropical, está expuesta Venezuela.

Siempre se habla de la importancia de los cimientos del hogar. En Venezuela, literalmente, muchos son endebles.

Un informe elaborado por investigadores de tres universidades venezolanas, coordinados por el profesor Ángel Rangel, reveló las condiciones de vulnerabilidad de los habitantes ante cualquier amenaza natural que se presente. En este documento se expone, entre otros elementos, que la vida de más de la mitad de la población venezolana está en alto riesgo en caso de enfrentar algún evento natural de envergadura y que 64% de las viviendas han sido autoconstruidas, lo que implica que no cumplen con las normas de seguridad para las edificaciones.

Se trata de la sección Vulnerabilidad ciudadana ante las amenazas naturales de la Encuesta sobre Condiciones de Vida en Venezuela 2015 (Encovi 2015), en la que participaron investigadores de las universidades Católica Andrés Bello, Central y Simón Bolívar, coordinados por el profesor Ángel Rangel, exdirector nacional de Defensa Civil y presidente de la fundación Red de Solidaridad Ciudadana.

Como país tropical, Venezuela se encuentra expuesta, entre otros, a riesgo de inundaciones, tsunamis, deslizamientos, incendios forestales, tormentas, así como a fuertes vientos y lluvias (…)De igual manera, como consecuencia de la actividad desplegada por la interacción entre dos placas tectónicas, se genera un importante sistema de fallas responsable de la actividad sísmica del país”, expresa el informe.

A pesar de saber eso, que  Venezuela es un país que puede enfrentar amenazas naturales importantes, no existe preparación para minimizar los desastres que esos eventos puedan causar. Esto queda confirmado en el informe que, sobre la base de los factores sociales de los venezolanos, revela que 51% de los ciudadanos padece de alta vulnerabilidad ante amenazas naturales y 5% está expuesto a muy alto riesgo. Por otra parte, 38% de la población enfrenta un riesgo medio. Sólo 6% está relativamente protegido.

Un alto 13% de las viviendas está ubicada en comunidades con declaratoria oficial de alto riesgo y, a pesar de esto, las familias siguen allí. Un porcentaje igual vive cerca de un relleno inestable. Otro 10% de las casas están próximas a deslizamientos y 16% tiene riesgo de inundación.

La construcción de las viviendas es quizás el punto más vulnerable. Además del 64% que son autoconstruidas, 24% tiene grietas en la mampostería; 37% carece de estructura y el techo de 37% de los hogares cuenta con techo endeble de lámina metálica, asfáltica o hecho con material de desecho.

Si algo le ocurre a la vivienda, y queda destruida total o parcialmente o con daños importantes en la infraestructura, apenas 13% de las familias contaría con la ayuda de una póliza de seguro previamente contratada.

En síntesis, las amenazas son naturales, pero los desastres son humanos. Y, con precaución y preparación, son evitables.

Fuente: http://www.eluniversal.com/noticias/estilo-vida/mas-mitad-los-venezolanos-vive-viviendas-alto-riesgo_433062

Propietarios descartan firmar contratos para evitar repercusiones legales. Sin embargo, la Ley de Arrendamiento aplica también a los convenios verbales, según la Cámara Inmobiliaria Metropolitana

Pilar Gamboa comparte con otras dos personas un apartamento en Cumbres de Curumo. Por su habitación paga 20.000 bolívares mensuales. “La mitad de mi sueldo como coordinadora en la empresa donde trabajo, la uso para el alquiler. Empecé en enero cancelando 10.000, pero este año los aumentos han sido más seguidos, antes eran cada 6 meses”. Agregó que el monto es bajo porque tiene casi 4 años viviendo allí y los dueños tienen consideraciones con ella. Está a la espera de otro incremento.

Dependiendo de la zona, el tamaño y los servicios disponibles para los arrendatarios los precios en el mercado varían: Una habitación está entre 10.000 y 190.000 bolívares, un anexo entre 85.000 y 600.000 bolívares y un apartamento entre 150.000 y 2.200.000 de bolívares. Quien gane sueldo mínimo, 22.576,5 bolívares, debe destinar 44% para cubrir el arrendamiento más económico. Si se trata del más elevado, se requieren 97,4 salarios mínimo.

Cuando Jesús Núñez se mudó de Maracaibo a Caracas vivió en casa de familiares, amigos y desconocidos, esperando a que la habitación que planeaba alquilar se desocupase. “Viví arrimado. Iba a estar 15 días en casa de mi familia y tuve que quedarme 3 meses. Luego pasé un tiempo deambulando”, contó. El espacio que arrienda es, en sus palabras, un cuchitril. “El único servicio que tengo es el baño, pero la bomba se dañó hace dos meses y no la han arreglado. Cuando me mudé tuve que buscar una cocina y guardo la comida en la nevera de un amigo”.

Ahora paga 10.000 bolívares mensuales, pero cree que lo aumentarán a 12.000. Ganando 19.000 bolívares al mes, el incremento es un obstáculo. “Me quiero mudar, pero los alquileres están muy caros y difíciles de conseguir porque la oferta es baja”, dijo.

Los inmuebles en alquiler han disminuido desde que se publicó la Ley de Arrendamientos, afirmó Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana. “No es una ley que promueva los alquileres, lo que hace es regular. Desde 2012 no se ha ajustado el valor del metro cuadrado y nadie está dispuesto a alquilar su inmueble con un precio congelado debido a la inflación”, añadió.

La legislación establece que los precios del metro cuadrado de las viviendas multifamiliares oscilan entre 3.380 y 8.430 bolívares, mientras que en las viviendas unifamiliares están entre 1.860 y 7.050 bolívares.

Contratos verbales. Ninguno de estos inquilinos ha firmado un contrato. Los propietarios creen que al no poseer un documento que fije la relación arrendaticia se libran de la Ley de Arrendamientos. “Tenemos un contrato verbal con los inquilinos. Pensamos hacer un contrato formal, pero nos han asesorado que no lo hagamos porque para el arrendatario es más fácil perjudicarnos”, dijo Diana Gutiérrez, dueña de un apartamento en La Trinidad.

Otros caseros hacen lo mismo. “La señora a quien le alquilo el anexo me dijo que buscó inquilinos porque quería compañía. No firmamos un contrato porque no quería problemas legales”, refirió Daniel Aponte.

Empero, Orta Martínez señaló que es una falsa creencia: “Aunque sea un contrato verbal, está regido por la ley. El inquilino puede acudir a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y mostrar los pagos como prueba de la relación de inquilinato».

Las cifras

44%

de un sueldo mínimo es lo que debe destinar un inquilino por el arriendo de una habitación sin cocina ni servicios de televisión por cable e Internet

8.430

bolívares es el precio máximo establecido en la Ley de Arrendamiento por metro cuadrado de una vivienda multifamiliar. El mínimo es de 3.380 bolívares

2.200.000
bolívares cuesta el alquiler de un apartamento de 150 metros cuadrados en San Román

136%
aumentó el precio de los alquileres de viviendas ubicadas en zonas populares desde enero hasta julio pasado, según datos publicados por el Cendas

Fuente: http://www.el-nacional.com/economia/mitad-sueldo-destino-pagar-alquiler_0_914908648.html

Ya viene CAPAC Expo Hábitat 2016 del 7 al 11 de septiembre, la feria inmobiliaria mas grande de Panamá, la cual reúne a promotores y constructoras en un mismo lugar.

CAPAC Expo Hábitat 2016 del 7 al 11 de septiembre, en el Centro de Convenciones Atlapa de Panamá.
Estaremos en Sala A, Stand #118 – La Carpa Stand #1160 #1132

Llego CAPAC  Expo Hábitat 2016, el canal que conecta el desarrollo y el crecimiento de Panamá, con la más completa oferta inmobiliaria presentando más de 400 proyectos de casas, apartamentos, oficinas y la mejor oferta hipotecaria, del 7 al 11 de septiembre en ATLAPA.

CAPAC, promueve el desarrollo de la industria de la construcción, contribuyendo a la mejora constante de los aspectos de calidad, rendimiento, costos, tecnología y cumplimiento de la normatividad técnica de las empresas miembros exigidas.

Desarrolla e Informa resultados de los estudios e investigaciones técnicas de la Industria de la Construcción de forma trimestral o de acuerdo a la actualización de las fuentes y proveedores.

¿A QUIEN NO LE GUSTA EL DINERO?  Y en medio de esta crisis en la cual vivimos un entrada extra no esta nada mal ¿Verdad? y si impulsa tu negocio y ayudas a los demás mejor todavía.

Los mejores agentes saben que toda fuente de referidos (Clientes que vienen a ti por que te han recomendado) Insentiva a terceros con algo tan fácil como ganar dinero solo conociendo a alguien que quiera comprar o vender un inmueble y recomendarlo.

Un Plan de Referidos es potenciar de manera controlada y sistemática las recomendaciones de tus clientes y/o prospecto entre su propia comunidad de amigos, familiares, empresas o contactos, mediante un incentivo poderoso que les motive a recomendar tu marca.

El objetivo concreto de un Plan de Referidos es lograr que te recomienden con otros, las recomendaciones suelen ser uno de los factores más importantes por los que un nuevo cliente llega a tu puerta, de ahí lo estratégico de tener un plan que te permita motivar a tu mercado para que hable bien de ti e invite a otros a probarte.

Para que esto sea un éxito y no una decepción engorrosa, un Plan de Referidos debe cumplir ciertas características importantes:

–    Debes tener qué recomendar, es decir, un buen producto o servicio a ofrecer.

–    Debes crear un mecanismo sencillo y sin trucos.

–    Debes premiar la recomendación con incentivo de valor para el mercado.

–    Debes comunicar claramente el mecanismo de recomendación y premiación.

–    Por último, por supuesto debes anunciar que lo tienes y hacer honor a tu palabra.

Cada vez que vendas una casa, la inmobiliaria organiza un “Open House” para amigos, familiares y vecinos del comprador. Una pequeña fiesta en la que el comprador muestra su nueva casa y la inmobiliaria detalla beneficios y ventajas a todas las personas que asisten. Debe estar preparada para dejar su tarjeta o folletos a todos los presentes.

Acuérdate que tener una grupo que valla creciendo y abulatandose cada vez mas!! lleva tiempo y dedicacion, el gran secreto es motivación y cumplir lo que ofreces!!.

Fuente: http://www.smartupmarketing.com/

El «Hong Kong de Centroamérica»:

La capital atrae un creciente mercado de inmuebles de lujo, pero preocupa la excesiva especulación y el posible lavado de activos.

Ciudad de Panama

Desde el colonial Casco Antiguo o desde la turística Calzada de Amador, la postal es imponente: los rascacielos numerosos de la zona financiera y hotelera de Ciudad de Panamá, a las orillas del Pacífico, compiten en altura y formas, desde la «vela» de la Trump Ocean Club Tower -inaugurada hace cinco años por el hoy candidato presidencial estadounidense- hasta el curioso «tornillo» de la F&F Tower.

Pero el paisaje futurista, que muchos comparan con la costa de Hong Kong o la de Singapur, esconde una sorpresa cuando el sol se oculta: en la noche, las luces de las torres solo parecen estar encendidas a medias, con varios pisos totalmente a oscuras. «En realidad, esos edificios están casi vacíos», se repite en las calles de la urbe, como si todo fuese un montaje publicitario.

No es ese el caso, pero sí forma parte de las preocupaciones respecto del sorprendente auge inmobiliario de Panamá en la última década, marcado tanto por el éxito económico como por las dudas respecto a la transparencia del sistema financiero en el país de los «Panama Papers».

Todo sucedió muy rápido. Desde 2005, cuando se comenzó a debatir la ampliación del Canal, ingentes inversiones en barrios exclusivos como Punta Pacífica, Punta Paitilla, Costa del Este y a lo largo de la Cinta Costera le cambiaron el rostro a la moderna capital. Hoy 12 de los 15 edificios más altos de Latinoamérica -todos inaugurados desde 2011- están en la ciudad, que si en los años 90 tenía apenas cuatro torres de más de 150 metros, hoy ya suma 21 rascacielos de más de 200 metros y 46 de más de 150 metros.

La altura atrajo a su vez el glamour , y en los últimos años algunas de las firmas arquitectónicas más prestigiosas han perfilado a Ciudad de Panamá como un destino de súper lujo para extranjeros que buscan una alternativa a Miami. «Lo que compra aquí por un millón de dólares no lo compra en ningún otro lado», prometen las corredoras.

El sector hotelero también se ha asegurado un pedazo en la capital bancaria y logística de Centroamérica. Además de Trump, cadenas como Starwood, Hard Rock y Waldorf-Astoria han abierto hoteles en la ciudad, que si en los 90 tenía apenas unas mil habitaciones, hoy tiene más de 20.000, con un crecimiento de 209% en los últimos tres años.

¿Cómo explicar este auge? No es una pregunta fácil en Panamá.

En principio, habría que decir que la economía del «tigre centroamericano» ha sido una de las más dinámicas de la región, con 7,2% de crecimiento promedio entre 2001 y 2013. Esa bonanza, sumado a la estabilidad política, ha atraído a esta nación de apenas 4 millones de habitantes a firmas multinacionales como Procter & Gamble, UPS y Caterpillar, que se ven favorecidas por una serie de beneficios tributarios, de la economía dolarizada, de la creciente infraestructura -en 2014 inauguró la primera línea de metro de Centroamérica- y de la ubicación estratégica del país cinturón de América.

«Los panameños hemos vendido muy bien el país, y ahora todo el mundo quiere venir aquí a hacer negocios. Panamá se puso de moda», comenta el economista Arístides Hernández, presidente de Latin Consulting, que asesora a inversionistas inmobiliarios. Según el experto, el auge del sector bienes raíces -que el primer trimestre aportó el 14% del PIB- se ha visto impulsado además como efecto colateral de la crisis venezolana: «Aquí ha habido un proceso de migración muy grande: hay al menos 200.000 venezolanos con alto poder adquisitivo que han llegado a Panamá», dice.

La segunda respuesta -la que incomoda a los panameños- es que el auge inmobiliario no se entiende sin las laxas regulaciones del sistema financiero en materia de lavado de activos, lo que ha permitido que el negocio de los bienes raíces se convierta en una vía sencilla de blanquear dinero en el país.

«Hoy usted llega a Ciudad de Panamá y hay más de 300 edificios de más de 40 pisos, a tal punto que la próxima generación de panameños deberá tener cuello de jirafa para alcanzar a ver. Pero muchos de ellos están vacíos, porque en realidad son ‘inversiones’ que se hacen para amortiguar o lavar dinero, aprovechando la legislación y una serie de prácticas bancarias atípicas», asegura el politólogo Miguel Antonio Bernal, de la Universidad de Panamá. «Aquí las autoridades han decidido mirar hacia otro lado, y esto ha generado otros problemas, porque esos departamentos no son asequibles para la gran mayoría de la población panameña y han provocado un encarecimiento de la vida».

Ya en 2006 un cable diplomático de EE.UU., filtrado por WikiLeaks, alertó cómo asociaciones criminales y del narcotráfico -muchas de ellas colombianas- invertían en el negocio de los departamentos de lujo en Panamá, aprovechando la confidencialidad que ofrecen empresas off-shore y el hecho de que la banca no hacía muchas preguntas sobre el dinero en maletines.

Y aunque desde entonces el gobierno, preocupado de salir de las «listas grises» de paraísos fiscales, ha tomado medidas para regular la situación, se siguen presentando casos de ese tipo: en mayo, por iniciativa del Departamento del Tesoro de EE.UU., fue arrestado en Bogotá por cargos de narcotráfico y lavado de dinero el magnate panameño Abdul Mohamed Waked, fundador de un imperio de 68 compañías, incluyendo la principal cadena de duty- free del país, uno de los centros comerciales más exclusivos de la capital y decenas de otros proyectos inmobiliarios.

«Aquí hay una combinación de factores, incluyendo exceso de especulación, y no se puede descartar lavado de activos», afirma Carlos Barsallo, ex presidente de la Comisión Nacional de Valores y actual director del capítulo local de Transparencia Internacional. «No hay cifras oficiales de casos culminados que hayan conllevado una condena por lavado de activos en el sector construcción, pero que no se tengan obedece tanto a la dificultad para llevar estas investigaciones como a la falta de voluntad. Eso debe cambiar y esperamos que así sea».

En el sector piden no generalizar. «De que había maliantería , la había», señala Hernández, quien prefiere ver el vaso medio lleno: «En el país se está poniendo orden y hay que reconocerlo. Se hacen esfuerzos en el gobierno, en los grupos empresariales y bancarios, porque no quedó otra: había mucha presión externa en el tema de lavados de activos».

De todos modos, más que el origen de las inversiones, hoy la mayor preocupación de los panameños es la sobreoferta en la construcción y la alta tasa de desocupación de los inmuebles. Según un informe de Lodging Econometrics, el mercado de las oficinas de lujo se triplicó desde 2009 a 2014, y esa oferta llevaría a que la tasa de desocupación ascienda hasta 45% este año, la más alta de Latinoamérica.

La alerta también se enciende en los hoteles. Pese al aumento de turistas, la sobreoferta de habitaciones ha llevado a que se registren tasas de ocupación de apenas 50% en algunos meses, y según la Asociación de Hoteles de Panamá, hay 15 grandes hoteles que podrían cerrar o ser vendidos.

«Aquí reina la especulación, y hoy existe una sobreoferta en el sector inmobiliario y en varios otros», comenta Hernández. «Este es un país especulado».

Jean Palou Egoaguirre
Internacional
El Mercurio

http://www.economiaynegocios.cl/

De Aníbal Gómez

“Lo que no me dijeron cuando decidí ser inmobiliario” (Premio Profesional Inmobiliario mención Miguel Chacón 2011 que puedes recibir gratis enviando tu correo electrónico al final de este post), esbozo la teoría del caos escrita en el libro “Caótica” de Philip Kotler & John A. Caslione,  editorial norma 2010).

Allí se establece que los sistemas dinámicos se clasifican como estables, inestables y caóticos. El sistema caótico manifiesta los dos comportamientos anteriores, pero al quedar prisioneros entre ellos,  no se ancla en ninguno y se vuelve impredecible.

El mercado inmobiliario se ha vuelto caótico. Las apreciaciones de valor, que deberían  hacer los inmobiliarios, ahora las hacen los propietarios, tomando como referencia los precios de oferta de lo que aún no se ha vendido  y por consiguiente, con un fundamento muy subjetivo.

Los propietarios y los compradores tienen visiones distintas del mercado inmobiliario, pero tienen una cosa en común: ambos tienen una visión distorsionada, los pixeles de su enfoque del mercado carecen de la graduación que proporciona el conocimiento.

Resulta que cuando hacemos un análisis comparativo de los precios de oferta con los precios de los inmuebles que aparecen en los documentos registrados, encontramos que los precios  definitivos por los cuales se vende un inmueble  se encuentran hasta 20% por debajo del precio de oferta.

En mi módulo de mercadeo y venta inmobiliario analizamos los tres tipos de mercado:

El mercado de compradores: En el cual los inventarios exceden a los compradores. Caracterizados por tener muchas propiedades en oferta, lo que aumenta el tiempo para venderlas, y trae como consecuencia que el precio lo determina el comprador.

Mercado de vendedores: En el cual los compradores exceden al inventario. Caracterizado por tener muchos compradores y pocas propiedades en oferta, lo que disminuye el tiempo de venta, y trae como consecuencia que el precio lo determinen el propietario.

Mercado balanceado: En el cual la oferta y la demanda son iguales o equilibrados. El precio es el resultado  de un acuerdo entre compradores-vendedores.

Me he tomado el tiempo de esbozar los tres tipos de mercado porque es sano  que comencemos a entender cómo  la distorsión de nuestro mercado inmobiliario está en el ojo de un huracán caótico de tal magnitud, que no encajamos en ninguno de los tres.

No hay inventario  excesivo de propiedades, porque las regulaciones gubernamentales y la inseguridad jurídica ahuyentó a los promotores de inmuebles,  quienes dejaron de construir o están haciéndolo en otros mercados fuera del país.

Al no haber inventarios nuevos, se supone que los compradores persiguen los inventarios de segunda, que son escasos,  cuya consecuencia es que sea el propietario, quien fije el precio.

Esto es la mitad de la verdad  en el mercado de vendedores; porque la otra mitad, es el tiempo que transcurre en cerrar la transacción; no ha disminuido, como sería la lógica económica, por el contrario, ha aumentado. La mayoría de los corredores inmobiliarios con los cuales tengo contacto,  tienen inmuebles en cartera con 4 a 6 meses de oferta sin encontrar  comprador. ¡Tampoco encajamos en este mercado!.

La razón por la cual el mercado inmobiliario venezolano, solo se ajusta en un 50% al mercado de vendedores es que se ha abusado de la posición de poder del propietario para fijar el precio.

Se pretende perseguir el equivalente en dólares,  lo que reduce el mercado potencial de esos inmuebles. Un 90% de mercado de posibles compradores no tienen el poder adquisitivo para llegar a los niveles de precio que el propietario aspira; al reducirse el mercado posible,  el tiempo de venta se hace cada vez más largo. Los propietarios no quieren entender  que la inflación, como un cáncer incontenible, se está  comiendo el plus del precio.

La pregunta es ¿Cómo fijar  un precio competitivo?  No soy economista, mi experiencia e intuición comercial me dicen: Primero: Hay que restarle un 20% a todos los precios de oferta que aparecen en los portales y revistas inmobiliarias (me refiero a la oferta secundaria).

Luego, con los referenciales de la zona  en la cual se encuentra el inmueble que se quiere vender,  se fija un precio x m2 que sea igual al precio más económico del mercado en esa zona… y si de verdad  se quiere vender, fijar un precio x m2 más abajo que el precio más económico de la zona.

Tal vez esta sea una verdad incómoda, pero como corredor inmobiliario profesional  con  más de 50 años en este tema, tengo  que decirle a mi cliente  la  verdad de lo que hay. Cuando vamos al médico,  todos queremos que nos digan la verdad  de lo que tenemos; el médico  no tiene la culpa de mi enfermedad, el corredor inmobiliario  profesional  no tiene la culpa de lo que pasa en el mercado.

Los profesionales inmobiliarios  no marcamos precios de referencia. Cuando un cliente me contrata para que lo asesore,  mi obligación, como profesional en decirle la verdad, la realidad del mercado. Si de verdad  quiere vender, debe  aceptar esa realidad, que además, tengo la obligación de demostrárselo con un análisis comparativo de precios de la zona. Si no le conviene el precio, mi recomendación es que no venda.

Los corredores inmobiliarios que continúen aceptado la venta de un inmueble con precios fijados por el propietario crean falsas expectativas,  están contribuyendo a un caos de mercado donde todos, propietarios, compradores y corredor inmobiliario van a una paralización del mercado o a una intervención  del Estado para regular la venta secundaria, con las mismas consecuencias de los arrendamientos.

En el edificio El Carmen en El Marqués hay 19 apartamentos y cada propietario tendrá que pagar Bs 1.200 adicionales (20% más) en su recibo mensual de condominio para poder hacer frente al incremento

En el Edificio Grano, en Candelaria, evalúan un nuevo aumento adicional sobre el 40% que ya hicieron.

Una carrera a contrarreloj, donde el primero de septiembre indica el tiempo máximo de llegada, libran los edificios y conjuntos residenciales tras el aumento del salario mínimo oficializado por el Ejecutivo, que obliga a las juntas de condominios a reconfigurar sus estructuras financieras para cumplir con la ley.

Una situación que impacta sobre el bolsillo de los propietarios y se torna cuesta arriba con la creciente inflación, que obliga a los condominios a ajustar sus recibos de pago al unísono de los incrementos salariales, que alcanzan un acumulado de 296,6%, con respecto a enero de este año. A ese aumento se suman las cuotas especiales por arreglos de bombas de agua, ascensores y obras de infraestructura.

Para algunos presidentes de juntas de condominios los nuevos ajustes de 50% y 128% aplicados al salario y tickets de alimentación, respectivamente, empeoran el panorama en tiempos de incertidumbre. Crisbel Montenegro, del edificio San José, en La Bandera, señala que en su caso han realizado cuatro ajustes, sobre los cuales han adherido seis cuotas especiales para el pago de servicios.

«Es un peso que recae sobre familias que, puertas adentro, se enfrentan a una crisis económica que golpea el bolsillo mes tras mes. En promedio, nuestros pagos oscilan entre Bs 7.500 y 9.000», dice Montenegro. «Para esta misma fecha, el año pasado apenas pagábamos un poco más de 2.000 bolívares».

En Caracas, los montos de los recibos contrastan según la ubicación del inmueble y van desde Bs 900, en viejos edificios de Candelaria, hasta los Bs 60 mil en una residencia en El Hatillo. En el Área Metropolitana, en el último año la morosidad se incrementó de 45% hasta 65% en algunos condominios, según explicó Carolina García, ejecutiva de cuenta de una inmobiliaria que administra 120 edificios en la capital.

En Caracas, agrega, existen edificios en los que el incremento del recibo de condominio supera 400% y muchos no tienen la disponibilidad para pagar.

La abogada Yelitze Cortez, especialista en derecho inmobiliario, advierte sobre el impacto que ello genera al patrimonio familiar. Cortez fija su atención en la convivencia vecinal perjudicada por los retrasos de algunas familias. «Hay propietarios que se niegan a que haya trabajadores residenciales y hay condominios con dos o más conserjes».

Estima que 30% de los inmuebles ha delegado las tareas de limpieza a empresas, que, aunque son más caras, los libra de responsabilidades como patrón. Los recurrentes incrementos y aumentos de servicios ponen en cuestión la integridad de edificios, muchos de los cuales superan los 40 y 50 años.

En el edificio El Carmen en El Marqués hay 19 apartamentos y cada propietario tendrá que pagar Bs 1.200 adicionales (20% más) en su recibo mensual de condominio para poder hacer frente al incremento de 93% en el salario integral que pasó de Bs 33.600 a 65.056. «En este edificio hay muchas personas jubiladas a las que les cuesta cancelar un recibo que sobrepasa los Bs 7 mil al mes», dijo José Soto, de la junta.

A su juicio, cada edificio buscará fórmulas para aminorar gastos. La inamovilidad laboral y la indemnización de los trabajadores hacen que prescindir de los conserjes sea inviable y a grandes rasgos resulta más costoso contratar a una empresa. En el Edificio Grano, en Candelaria, evalúan un nuevo aumento adicional sobre el 40% que ya hicieron. «Los ingresos por concepto del alquiler de tres locales comerciales son insuficientes para cubrir los gastos del edificio», dijo Hilda Moreno, de la junta de condominio.

Altos precios y escasez

Las consecuencias de los altos precios y la escasez se sienten de muchas maneras. Voceros de juntas de condominio explican que si en el parque infantil había ocho bombillos ahora solo hay cuatro, si las labores de jardinería se hacían una vez al mes se hacen bimensual o no se hacen, hay edificios que pasan meses con sus pasillos a oscuras, cierran el parque o clausuran la piscina, sacrifican calidad de vida.

Las residencias que pueden asumir los costos hacen el sacrificio, pero en otros casos los inmuebles se van deteriorando y pierden valor. Por los altos niveles de morosidad se hace imposible acometer reparaciones. «Hay personas que han tenido que vender su apartamento por 50% de su valor debido a las condiciones de deterioro», explica José Soto, presidente de la junta de condominio de un edificio en El Marqués.

Cuando las juntas de condominio piden un presupuesto para la reparación de ascensores éste solo tiene una vigencia de tres días porque los precios cambian todas las semanas. Debido a la escasez de flotantes y equipos de bombeo muchas veces los edificios se ven obligados a comprar repuestos usados. Las llaves, cerrajerías, bombillos están tan escasos y caros que hay vecinos inescrupulosos que se los roban.

Por:Costa del Sol 93.1 FM