Solo el 10% de la población es capaz de imaginarse vivir en un sitio que no esté bien presentado. El otro 90% tendrá que hacer un esfuerzo enorme, intentar visualizar como podría quedar aquella vivienda. Si el vendedor ha contratado a un Profesional de Home Staging, realmente ahorra ese esfuerzo al comprador.

A estas alturas ya sabemos que la forma de buscar vivienda ha cambiado. Los consultores inmobiliarios ya no son los poseedores de toda la información. Ahora son los clientes quienes deciden qué van a visitar y por qué ven previamente unas imágenes o videos en internet.

Ante este nuevo paradigma ha irrumpido con fuerza el home staging, la técnica de marketing inmobiliario para atraer a mas clientes interesados por medio de la decoración. Con el home staging las imágenes tienen que ir un paso más allá y mostrar un estilo de vida, deben ‘encender el deseo’ de que quieran venir a ver la vivienda.  Yo diría que es estilismo.

En España aún no hay cultura de preparar el inmueble para la venta, ni para el alquiler, pero cada vez son más los que se apuntan a utilizar el home staging conscientes de que ‘no se vive como se vende’.

Pasos para aplicar el home staging en una venta o alquiler de vivienda:

• Despersonalizar, quitar todas los objetos personales o reducirlos al mínimo.
• Descongestionar, los clientes nos compran metros… mejor que no aparezca todo abarrotado.
• Cambiar los textiles, por colores neutros que iluminen el espacio.
• Cambiar cortinas, por unas mas livianas que dejen pasar la luz. Las viviendas que tienen luz natural se venden antes que las que no la tienen, asi que debemos potenciar la entrada de luz natural.
• Si la casa es muy antigua, podemos optar por diferentes soluciones: para las cocinas y baños se puede optar por pintar los azulejos con pintura de azulejos o por utilizar material vinílico que se coloca encima. También puedes cambiar tiradores de armarios, el grifo de la cocina por uno más alto y estilizado que dará un toque más moderno a todas la estancia. Es como hacer un lifting. También, cambiar los electrodomésticos para darle un aire mas actual a la cocina.
• Si tenemos una vivienda unifamiliar o adosado prueba a cambiar el buzón y el número de la calle por uno nuevo, veras como rejuvenece la fachada.
• Si tienes  la suerte de tener un jardín o terraza, prepáralo con mimo, por pequeño que sea quedará coqueto y hará que te diferencies del resto. Se trata de que aporte placer visual, que transmita sensaciones.
• Haz una buena fotografía que transmita, pero no te pases con el gran angular y el photoshop, No olvides que los clientes van a visitar la vivienda y si en la imagen parece más grande o más luminoso, al cruzar el umbral de la puerta solo van a sentir decepción y puede ser muy difícil darle la vuelta. Una imagen atractiva pero fiel a la realidad.
• Limpieza, la limpieza es clave. Un espacio sucio solo hará que quieran negociar más por la vivienda.
• Si tienes presupuesto coloca una pieza de diseño, unas sillas, un mueble…

Artículo escrito por Joana Aranda, del blog casasapunto.com

De Aníbal Gómez Agudelo

El claro desconocimiento de la realidad o con una premeditada intensión, el 9 de junio, el presidente Nicolás Maduro, sugirió” controlar los precios de las viviendas del mercado secundario inmobiliario, argumentando que los elevados precios de esos inmuebles priva a los ciudadanos de acceder a una vivienda.

En una entrevista realizada al economista Ricardo Hausmann, (http://elestimulo.com/elinteres/hausmann-venezuela-vivira-el-periodo-economico-mas-negro-durante-el-revocatorio/) deja al desnudo el problema subyacente “el gobierno no asume responsabilidad por los resultados de lo que está ocurriendo en Venezuela, siempre está en la onda de echarle la culpa a otros”

Por otro lado el Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Lic Carlos Alberto Gonzales en declaraciones públicas (http://lacalle.com.ve/camara-inmobiliaria-rechazo-amenaza-del-ejecutivo-de-controlar-precios-de-viviendas-usadas/) expresó que el incremento en los precios de los inmuebles, obedece a la inflación cada día más elevada, a la falta de vivienda nueva, a la devaluación del signo monetario y la inseguridad jurídica.

Lo expuesto deja un paisaje claro del entorno, pero vale preguntarse, ¿qué responsabilidad cabe a los corredores Inmobiliarios y al Programa de Formación Integral del Profesional Inmobiliario (FIPI) en esta circunstancia?

Por allá, en 2010, ante la crisis económica de 2008-2009, la revista Harvard Business Review, fue anfitriona de un ejemplar debate online sobre la responsabilidad en las escuelas de negocios MBA, puesto que ellas habían sido el campo de entrenamiento de estos ejecutivos que escondieron información y no cumplieron normas y regulaciones en combinación con entes reguladores.

No es el caso de nuestra Institución, pero lo traigo a colación porque hay un punto de coincidencia y es que los corredores inmobiliarios delegaron en el propietario la responsabilidad de fijar el precio de los inmuebles.

Es verdad que debemos adaptarnos a las necesidades del cliente, pero hay que definir un límite en forma de “no”, aún a riesgo de perder una captación; un “No” siempre será más aceptable que una mentira. El cliente tiene derecho a ponerle precio a su propiedad, pero no siempre tiene la razón “lo más importante que aprendí (dijo Gabriel García Márquez) después de los cuarenta años, es a decir no, cuando es no.

El Programa de Formación Integral del Profesional Inmobiliario (FIPI)  tiene un módulo denominado Estimación de Valor, dictado por el ing. Arturo Facchin Olavarria, un profesional de alto target, que enseña procedimientos matemáticos y estadísticos, que le permiten al corredor inmobiliario llegar al precio real del inmueble que se quiere vender.

Pero ha venido sucediendo, en la práctica profesional del corredor inmobiliario, que este calla sus conocimientos ante un prospecto y acepta sumiso el precio que empírica y subjetivamente define el cliente.

Desde cualquier prisma de análisis, no se trata de incapacidad técnica por parte del corredor para determinar el precio, sino más bien, es el producto de falta de ética, negligencia, desarrollo de personalidad, autoestima o temor a perder lo que podría ser unos jugosos honorarios.

Estamos frente a la necesidad de revisar la malla curricular de nuestro programa estrella, que hasta ahora se ha cimentado en materias duras” (como las llaman los psicólogos) Finanzas, Ventas, Marketing, Desarrollo Urbano, Gestión De Créditos, Legal y agregarle, materias “blandas” Como Ética, Responsabilidad Social, Creación De Ciudad, Desarrollo Personal Y Aprendiendo La Felicidad. Es decir, el “Yin-Yang” oriental, buscando el equilibrio entre fuerzas antagónicas.

El 18/5/2015 publiqué en mi blog un post llamado “El asesor inmobiliario en un mercado caótico”  cuyo párrafo final me permito transcribir: Los corredores inmobiliarios que continúen aceptado la venta de un inmueble con precios fijados por el propietario crean falsas expectativas,  están contribuyendo a un caos de mercado donde todos, propietarios, compradores y corredor inmobiliario van a una paralización del mercado o a una intervención  del Estado para regular la venta secundaria, con las mismas consecuencias de los arrendamientos.

Espero tus comentarios.

¿ QUÉ RESPONSABILIDAD TIENEN LAS CAMARAS INMOBILIARIAS EN LAS ESTAFAS A LOS CLIENTES?

De Aníbal Gómez A. http://www.incaval.com.ve/

Las escuelas de negocios a nivel internacional han venido sosteniendo una creativa polémica sobre la responsabilidad que pueda atribuírseles por la reciente crisis financieras que arrasó con bancos de inversiones, clasificadoras de riesgo y cientos de firmas que cotizaban en Wall Street y cuyo origen fueron la ingeniería financiera en las hipotecas subprime. Este interesante debate me condujo a realizar un símil con el sector inmobiliario al cual le he dedicado 45 años de mi vida.
Cuando analizamos la pregunta que sirve de título a este trabajo, tenemos que comenzar por establecer cuál ha sido el Corredor Inmobiliario que hemos formados y para ellos es obligatorio pasearse por el pensum curricular del Programa de Formación del Corredor Inmobiliario. Originalmente, como lo diseñó miguel Chacón, el programa era:
• Planificación Urbana.
• Elementos constructivos.
• Economía.
• Matemáticas financieras.
• Estadísticas.
• Estimación de valores Inmobiliarios.
• Financiamiento Inmobiliario.
• Aspectos Jurídicos.
• Arrendamientos.
• Administración de condominios.
• Ética.
• Sistema de negociación en redes.
• La venta inmobiliaria.
• Marketing.
• Gerencias de empresas de corretaje inmobiliario.

Tiempo después, eliminaron “Estadística” y “Ética”. Sin embargo el programa que actualmente dicta la Camara Inmobiliaria de Aragua se ciñe, al programa original diseñado por Miguel Chacón, agregándole un módulo adicional al de “La venta Inmobiliaria” denominado “La venta emocional y el negocio turístico” como si la “venta” no tuviese un gran componente emocional y este sólo se diera en la venta turística. Tal vez esta diferenciación se refiere a la venta de alta presión que se realiza en las negociaciones de resort y tiempo compartido que obligó a establecer en la legislación de esta venta un “Plazo de Reflexión”para que el comprador pudiera recuperarse del “mareo” al cual había sido sometido. Por lo demás, actualiza el programa agregándole herramientas prácticas para el mercadeo por internet.
El Programa de Nueva Esparta realiza un modulo especial para “El Negocio Turístico Inmobiliario” lo que corresponde a una evidencia irrefutable; conserva todas las demás materias originales y agrega el aspecto tecnológicos en las ventas. Solo me llama la atención el querer seguir diferenciando “La Venta” de “La Venta emocional” como si fuera posible separar las emociones en cualquier decisión de compra.
En el Programa de la Camara de Carabobo se han sucedido varios cambios: En el programa XIII hay un modulo de “Análisis de Expediente de Crédito” no parece ser lo mismo que el original Modulo de Financiamientos Inmobiliarios y tal parece que el modulo “Aspectos Legales” involucra lo que antes era “El Modulo de Arrendamientos” En este programa XIV hubo un modulo de oratoria y le agregaron el modulo “Calidad de Servicio”. Y un modulo sobre venta primaria. (¿Hay algunas diferencias en las técnicas de venta para vender un inmueble nuevo y otro usado?)
Los últimos programas se exigen un trabajo de grado, por lo cual fue necesario introducir un modulo de “Metodología de la Investigación” y varias reuniones tutoriales El Programa XII tiene un modulo de ética e identidad nacional (?) que tampoco estuvo en ninguno de los anteriores. Con este paneo de los Programas de Formación del Corredor Inmobiliario, salta que no hay una unificación de criterios en cuanto qué es lo que debemos enseñar para considerar que una persona esta apta para ser certificada como Corredor Inmobiliario, tal como lo plantea Richar Barker, en el debata de las MBA “Debe haber un consenso razonable dentro del campo respecto de cuáles deberían ser los componentes de ese conocimiento”. Si los médicos no pueden ponerse de acuerdo en cómo funciona el cuerpo humano, o los abogados respecto a la naturaleza de un contrato, entonces no podría decirse que existe un conocimiento diferenciado que hace del trabajo, una profesión específica,resulta relativamente fácil llegar a un consenso respecto al conjunto de conocimientos que califican a alguien para ser Corredor Inmobiliario Certificado pero, ¿estamos seguros de que la malla curricular consensuada califican al estudiante para asesorar en forma adecuada una transacción inmobiliaria donde están en juego el patrimonio familiar o empresarial y con éste ultimo el empleo de varias o cientos de personas, tendríamos que entrar a definir primero cuál es el perfil de lo que consideramos un Corredor Inmobiliario. Para definir el perfil sería oportuno realizar una encuesta a nivel de afiliados, egresados del programa, empresarios y profesores que ayudaran a definir las cualidades que ellos desearían en las personas que obtengan la certificación.
Y qué es una profesión? Se pregunta Richar Barke “Las profesiones están constituidas por categorías particulares de personajes en quienes buscamos asesoría y servicio porque tienen conocimientos y habilidades que nosotros no poseemos” El premio nobel Kemmeth Arrow escribió sobre la profesión: “Con frecuencia el comprador no tiene cómo saber cuál es el verdadero valor de la información y asesoramiento que recibe. Pero la información especializada, es precisamente lo que se le está comprando al profesional”.Lo que sucede con los servicios es que son intangibles y no podemos evaluar la asertividad de los consejos de nuestro abogado, hasta que termina el juicio. Así como tampoco puede el cliente tener la certeza del éxito del proyecto que compra en preventa, hasta el día de la protocolización.
Sin embargo en las profesiones como la de los médicos, abogados, arquitectos, ingenieros, contadores, es decir aquellos que están colegiados, el consumidor tiene la garantía de los colegios profesionales, cuyo rol regulatorio y de certificación es sinónimo de competencia. “Dichos colegios profesionales tienen un contrato implícito con la sociedad en general: Controlan la membrecía mediante certificaciones, y mantienen la calidad de sus miembros a través de capacitaciones permanentes y monitorean el cumplimiento de sus estándares éticos, pudiendo excluir a quienes no cumplan con esos estándares”.
No ha sucedido igual en nuestro trabajo de corredores inmobiliarios. Existe unos “Principios Fundamentales del Corredor Inmobiliario” que han sido muy pocos divulgados. En Carabobo se ha realizado la gran tarea de convertirlos en un “Código de Ética del Corredor Inmobiliario” aún en proceso de aprobación; pero ello constituye un gran salto hacia adelante. Toca ahora su divulgación exhaustiva a través de una difusión transversal en todas las materias que componen la malla curricular de los programas, porque no es suficiente un modulo de ética, es necesario que el Código de Ética “sea un componente interdisciplinario del programa del corredor Inmobiliario que atraviese todos los módulos, de ahí, “su carácter trasversal y la única manera de lograrlo es que los facilitadores lo diluyan en el área cognitiva de su modulo”(Kelly Gómez R. Tesis de grado UNIMET) Así los participantes oirán dentro de las exposiciones de los facilitadores, ciertos valores y principios que sirven de marco en cada materia y pregonados por todos los profesores, de manera que constituya un bombardeo permanente de principios y valores éticos aplicados en la Gerencia de Condominio, el el Urbanismo, en Avaluó y en el tema de la economía, etc. etc.etc.
En cada graduación los graduandos deben hacer el juramento de cumplir y hacer cumplir el código de ética y aquí entra en juego el Tribunal Disciplinario que es el garante ante la sociedad, de que pueden confiar en sus afiliados certificados hasta ahora los Tribunales Disciplinarios del las Cámaras Inmobiliarias en todas las regiones del país han sido Convidados de Piedra, “cómplices silenciosos”, o han mirado para otro lado ante la falta de ética de muchos colegas: el 22 de Septiembre en el Diario En Mundo Economía & Negocio pag. 9 se publico un artículo titulado “Viviendo Sin Vivienda” donde se mencionan 4 compañías inmobiliarias constructoras involucradas en supuesto delito de estafa y hasta ahora ninguna Camara ha dicho nada y termina el articulo con una frase lapidaria: “Quien es el enemigo de la propiedad privada?”.
Asegurar ante la prensa que ningún promotor estaba cobrando el IPC, cuando la realidad es que los abogados siguen recibiendo cartas y estados de cuenta en los cuales se pretende cobrar recargos en los precios establecidos. Afecta más los intereses del gremio que reconocerlo. Sabido es que algunos compradores pretenden pescar en rio revuelto, pero también es cierto, que no todos en el gremio somos los buenazos de los siete enanitos, aquí también habemos lobos y brujas.
La Camara Inmobiliaria debe tener como objetivo final a la sociedad. Otro aspecto del abanico es la intensidad horaria de cada modulo; La entrega del material de apoyo el primer día de clase; la nota mínima para la aprobación de cada modulo, y la incidencia que dicha nota debe tener en la asistencia. Como facilitador me he encontrado con la desagradable situación de participantes que asistieron un solo día de los tres de mí modulo y pretenden tener una excelente nota porque te envían un examen por email (evidentemente copiado). Aceptar esta situación es caer en el juego de la complicidad amigable y la mediocridad.
Este debate apenas empieza seria pertinente conocer las opiniones de todos los presidentes de las Cámaras Regionales, de los afiliados, egresados y los miembros de las juntas directivas. Como dice mi amigo Yamandú Botella “La mesa está servida” Se abre la audiencia en este octubre de 2010 mes del Corredor Inmobiliario Certificado.

Estandarización de servicios y garantía contra estafas son las principales ventajas de realizar compra y venta de propiedades a través de las franquicias inmobiliarias, una modalidad de reciente data que contribuyó al mejoramiento del servicio que prestan los profesionales del área, conocidos como corredores inmobiliarios.

Sobre este tema Rafael Valdez, director regional de Century 21, una de las franquicias inmobiliarias que funciona en Venezuela, opina que “así como antes se recurría a los servicios de un asesor independiente, ahora el comprador prefiere acudir a franquicias reconocidas, sobre todo por el firme aval que tienen estas corporaciones en el ámbito internacional y además por la alta capacitación que tienen nuestros asesores”.

Él agrega que la capacitación es un requisito indispensable para adquirir la franquicia de Century 21.

Precisa que a diferencia de esta modalidad de negocio en otros sectores, como el de cadenas de comida rápida, en el área inmobiliaria no se trata exclusivamente de tener el capital. Asegura Valdez que 80 por ciento de los franquiciados de Century 21 son corredores desde antes de formar parte de la marca y conocen a fondo esta actividad económica.

Al mencionado requisito se suma un curso de formación que Century 21 coordina con la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, que les permite obtener la certificación como corredor inmobiliario y que varían según las exigencias.

Su explicación al respecto es: “Hay cursos para asesores y cursos para formación de gerentes. El asesor es quien realiza la operación con los clientes últimos, los que van a comprar o vender el bien.

Por ello, él tiene conocimientos en temas como atención al cliente, demostración de inmuebles, situación legal, entre diversos aspectos. A los gerentes se les da otro tipo de competencias, relacionadas por ejemplo con el manejo del recurso humano y de la empresa en general”.

Más protección.

La situación legal de los inmuebles es uno de los temas en los que más hace énfasis el curso de formación de asesores inmobiliarios, debido a que es en ese ámbito donde el cliente es más propenso a ser estafado.

“Si no hay revisión en el registro, conocimiento exacto de la condición legal del inmueble, si tiene prohibiciones, puede haber consecuencias posteriores”, advierte Valdez, quien aclara que los asesores dedican parte importante de su tiempo a estas revisiones para proteger a los clientes de “malas pasadas”.

Agrega que esa indagación se hace no solamente con inmuebles ya construidos, sino con lo que se conoce como proyectos primarios, “en los que se verifica si el promotor es propietario del terreno y tiene todos los permisos de construcción. Si todo es legal, la oficina de Century 21 puede tomar el proyecto”.

Algunas de las estafas más comunes son que alguien que vive alquilado en un inmueble, se hace pasar por propietario para obtener una reserva por la compra y luego desaparece con el dinero. Otra es que falsos corredores inmobiliarios publican avisos de prensa y piden a los interesados que depositen dinero para mostrar un inmueble.

“Eso es una conducta totalmente irregular, pues ningún asesor tiene que cobrar para mostrar un inmueble. Lo que se cobra es sus honorarios al final de la transacción, pero jamás para mostrar”, advierte Rafael Valdez.

ORDEN Y UNIFORMIDAD

Además de la protección al usuario contra las estafas, el surgimiento de las franquicias en el mundo inmobiliario ha presentado ventajas directamente al sector, pues ha permitido una mayor organización de las operaciones. Century 21 llama la atención sobre la estandarización propia de las franquicias y los beneficios que conlleva.

“Tiene la ventaja de que los documentos son probados y estandarizados.

El mismo tipo de documento que se presenta en Caracas ocurre en Mérida. También se nota la estandarización en los procesos y en lo vinculado con los honorarios de los corredores, que ya no pueden abusar al cobrar pues hay tarifas predeterminadas”, comenta Rafael Valdez.

David Ludovic Jorge / Últimas Noticias

Fuenet: http://www.camarainmobiliaria.org.ve/una-buena-asesoria-inmobiliaria-evita-angustias-2/

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Compra-venta de inmuebles

Es una subida masiva de los precios de las viviendas y otros bienes raíces por encima de los costos bienes y servicios.

La especulación es complicada. Positiva cuando da frutos, como un amor correspondido, o negativa cuando ésta se forma en base a algo que nunca estuvo ahí. Pero si usted cree que superar una decepción sentimental es difícil, haga el ejercicio mental de imaginar cuánto pierde alguien que ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió.

Haga otro ejercicio más: replique esta situación en todos los miembros de una población que ignoró el riesgo y compró casas o departamentos intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. ¿Crisis? Todavía. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Ahora sí hablamos de una crisis.

Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el último eslabón del negocio pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato,derribará una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja inmobiliaria.

DEMANDA ARTIFICIAL
“Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza”.

Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo. “Hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Pero si se suman capitales ilícitos de parte de, por ejemplo, narcotraficantes que buscan lavar dinero, se genera una sensación de demanda que no existe”.

Otro factor que influye en la generación de una expectativa falsa es la mala interpretación de la información que da el mercado. “Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se está valorando mal los datos”.

Dentro de los mayores temores que existen en el mercado de los bienes raíces, la idea de la burbuja inmobiliaria resulta ser una de las más aterradoras.

El pánico que surgió después de lo sucedido en Estados Unidos ha creado cierta aversión a hablar del tema;

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Es una subida masiva de los precios de las viviendas y otros bienes raíces por encima de los costos bienes y servicios. En el mundo industrializado, se han presentado desde finales del siglo pasado en países como Estados Unidos y a principios de este siglo han ocurrido en Europa y, más recientemente, amenazan a Latinoamérica recientemente.

 ¿Por qué surge?

 Principalmente por una demanda masiva de créditos hipotecarios, ya sean otorgados por una institución pública o privada para la adquisición de una vivienda. Se incentiva el consumo inmobiliario y por ende los precios de la vivienda comienzan a subir. Se favorece la especulación jugando con los valores en la compra-venta de bienes inmuebles.

 ¿Hay una burbuja inmobiliaria en Colombia o Perú?

No, a pesar de que el valor de los inmuebles ha tenido un alza en los últimos años esto no es el único signo de la burbuja inmobiliaria. En teoría en ciudades donde queda muy poco suelo por urbanizar el precio sube siempre más deprisa, por lo que la escasez de suelo provoca que los costos se eleven, como es el caso de Bogotá, donde el espacio urbanizable es reducido.

 ¿Cómo es su comportamiento?

Las burbujas se retroalimentan y son impredecibles e inestables debido a que es muy difícil determinar cuándo las expectativas de la gente se modificarán. A veces se pinchan solo porque tienen que hacerlo.

La burbuja inmobiliaria es como gritar que “viene el lobo”, pero no prevenir su existencia implica crear expectativas optimistas en los potenciales inversionistas. En el caso estadounidense, quienes recomendaron comprar a pesar de saber lo arriesgado que era, terminaron perdiendo sus cargos e inclusive se presentaron en tribunales.

¿Por qué es más común en el mercado de los inmuebles que en el de los valores?

 Existen diversos estudios que indican que un aumento rápido de los precios de la vivienda es seguido por una disminución de precios. Por tanto, las burbujas son más probables en mercados inmobiliarios que en mercados de valores; además de que aquí existen inversionistas muy pesimistas o muy optimistas que pueden hacer subir o bajar los precios

 ¿Cómo se mide el tamaño de una burbuja inmobiliaria?

 Se pueden hacer aproximaciones por la ratio de precios sobre alquileres o medir directamente las expectativas de los inversionistas

 ¿Cuáles son las etapas de la burbuja inmobiliaria?

Comienza con una perturbación, los precios comienzan a subir, obtener créditos se vuelve muy fácil, el mercado comienza a recalentarse estimulando los volúmenes y escaseando las viviendas. Después viene una etapa de euforia que es remplazada por el miedo. La burbuja estalla cuando se comienza a vender, los precios se desploman, los créditos se cortan y las perdidas comienzan a acumularse.

 ¿Qué factores favorecen la burbuja inmobiliaria?

La demanda artificial y la mala interpretación de la información del mercado. Además de un exceso de liquidez en el mercado, pues entre más masa de dinero ingresa, hay más escasez de terrenos y por lo mismo los precios se elevan, exaltando también la demanda. Sin duda es un fenómeno muy complejo que puede perjudicar el desempeño económico de un país.

Fuente: http://www.lamudi.com.pe/journal/qa-que-es-una-burbuja-inmobiliaria/

Todo lo que brilla no siempre es Oro así reza el dicho!!

Cuando uno esta pensando en adquirir una casa, en ocasiones resulta complicado hacerse una idea de los precios que podremos encontrar en esa zona en la que desearíamos empezar una nueva vida. Es importante ser capaz de obtener una información completa que nos permita tomar la decisión correcta en el momento adecuado. Colegios, centros de salud, diferentes tipologías de viviendas, precios de venta, de alquiler, gastos de comunidad, servicios… son cosas de las que tu agente podrá informarte. Por eso es de vital importancia que cuentes con el asesoramiento y la experiencia de un agente inmobiliario especializado. Por lo general tendemos a elegir a los profesionales que nuestros amigos y conocidos nos recomiendan…es una buena opción. Háblale a tu agente como a tu médico de cabecera o a tu abogado. Cuéntale qué buscas, que esperas obtener, cuales son tus motivaciones de compra, cuales son tus posibilidades y necesidades. Si confías en él, en su experiencia y su profesionalidad, obtendrás un excelente servicio profesional y tu experiencia de compra o de venta se verá gratamente enriquecida. Sin duda alguna, contar con un Agente de la propiedad inmobiliaria colegiado es una buena opción.

Lo cierto es que no contratar un agente puede costarle al comprador más dinero que hacerlo. Todo depende de lo que usted valore su tiempo en primer lugar, sus conocimientos del mercado inmobiliario en segundo lugar, y el mercado específico de la zona donde quiere buscar casa, en tercer lugar. También es posible que ahorre dinero si evita contratar un abogado para una demanda… aunque también puede salirle muy caro.

Además, un agente experto ofrece un Plan de Negociación que hará que su cliente consiga lo más posible por el menor precio. Así que no solo el comprador que no cuenta con un agente no se ahorra dinero, sino que de hecho es posible que acabe pagando mucho más por la casa, o que cometa un error de bulto en su planificación fiscal o que pague por la hipoteca más de lo que debería.

Comprar o vender una propiedad es algo complejo. A primera vista puede parecer que basta con mirar una serie de revistas y buscar en la web para encontrar la casa adecuada al precio correcto. Pero una de las reglas del mercado inmobiliario es que cada propiedad es única.

No hay dos casas iguales, incluso dos modelos idénticos en la misma calle o en el mismo edifico. Las casas son distintas, así como los contratos, las opciones de financiación, las inspecciones necesarias y sus resultados, los gastos comunitarios, las cargas que puedan tener, las instalaciones de la vivienda y los costes de cierre en cada caso.

Tampoco hay dos transacciones iguales. En el lío de contratos, financiación, inspecciones, marketing para vendedores, precios, y negociaciones entre las partes, es donde adquiere sentido trabajar con profesionales que conocen la zona, el sector y mucho más.

En numerosas ocasiones se ha dicho, que un agente inmobiliario sólo se limita a cobrar honorarios altos y ya está.

Bien, pues queremos desmentir ese dicho y explicar a nuestro modo en qué consiste su trabajo.

Estamos disponibles las 24h del día.

Aunque pueda parecer mentira, es una realidad, nosotros mismos hemos recibido llamadas de clientes incluso a las 12 de la noche. El móvil forma parte de nosotros, en cualquier momento del día puede surgir una visita a una vivienda, un propietario que quiere hablar de la situación su propiedad, un cliente que necesita información… Así todos los días del año, incluso estando de vacaciones. Digamos que nunca olvidamos que somos agentes inmobiliarios.

¿Qué hace la inmobiliaria cuando le dejo mi propiedad en venta?

En este punto vamos a hacer especial hincapié, porque la verdad, duele bastante que se diga que las inmobiliarias no hacen nada.

Lo primero de todo cuando captamos una propiedad lo que hacemos es:

• Ir a visitar la vivienda (Una visita puede conllevar unas cuantas horas).
• En base a su estado, situación, etc. Elaborar un informe basándonos en los precios de las viviendas en la zona para comenzar la venta con el precio más adecuado. Importantísimo que confíes en lo que tú agente inmobiliario te está diciendo. Muchas veces algún cliente se ‘’molesta’’ porque el precio que se propone no es el que espera. Bien, cuando se propone un precio, es porque en base a su estudio es el correcto para poner el inmueble a la venta, si no evidentemente si se pone por encima del precio de mercado no se va a vender. Hay que ser realistas y si confías en cualquier otro profesional de otro ámbito ¿Por qué no se confía en la palabra de un agente inmobiliario?
• Preparamos la vivienda para la venta. O bien recurrimos al Home Staging o si no nos lo podemos permitir, la preparamos nosotros mismos para que tenga el mejor aspecto posible.
• Realizamos un reportaje fotográfico. O se contrata a un fotógrafo profesional que normalmente los gastos corren a cuenta de la inmobiliaria, o si el agente sabe realizar fotos las hace.
• Publicidad. Esto conlleva una serie de gastos que lo más habitual es que nadie lo sepa. Los portales inmobiliarios exceptuando algunos son bastante caros. Teniendo en cuenta que cobramos una vez finalizada la venta, mantener la publicidad es muy costosa. ¿Te haces una idea de todos los gastos que conlleva una inmobiliaria cuando no se realiza una venta? ¿Te imaginas cuando una inmobiliaria lleva un mes o dos meses sin vender? Porque no sólo se pone un anuncio en un portal inmobiliario, se ponen gran cantidad de anuncios en distintas webs, porque si queremos llegar al máximo número de personas hay que estar muy presentes, sobre todo en internet. Y no sólo hablamos de publicidad online, también aunque cada vez se utiliza menos, debemos hacer publicidad de manera tradicional, no todas las personas están en internet. Bien mediante carteles publicitarios, flyers… etc.
• Nos pasamos el día hablando. Nuestro día a día es hablar continuamente. Todos los días llegan interesados en alguna vivienda o bien hacen ofertas. Lo que el propietario no se imagina es la cantidad de ofertas que llegan por su casa, la gran mayoría no son serias y tenemos que ‘’desecharlas’’ porque al propietario evidentemente no le va a interesar.
• Enviamos información continuamente. Enviamos muchísima información todos los días a los contactos que nos llegan. Un gran porcentaje de esa información que enviamos no vale para nada, muchas personas que supuestamente están interesadas en una vivienda no responden, no cogen el teléfono, ni siquiera dan las gracias por invertir parte de tu tiempo por haberles enviado una buena información o habérselo explicado por teléfono.
• Visitas a la vivienda que finalmente se queda en nada. Está claro que el trabajo de un inmobiliario es ir a visitar viviendas, en eso consiste, pero no es agradable realizar una visita que puede durar media hora, 4 horas o más incluso y que finalmente el cliente no te de ni las gracias por tu tiempo. Suele ocurrir personas que realmente no tienen intención de comprar una casa, pero nosotros tenemos que hacer nuestro trabajo.

No todo es malo, también hay muchas personas muy agradecidas por el trabajo que hacemos y que realmente hace que nuestro trabajo sea bueno.

¿Aún piensas que un agente inmobiliario no hace nada por vender tu casa?

¿Una vez que hay un comprador qué es lo qué hace una inmobiliaria?

• Negociación. Aunque esta parte pueda parecer fácil, no lo es. Hay clientes que enseguida se ponen de acuerdo, pero otros clientes les cuesta más y tenemos que estar batallando con vendedor y comprador hasta que finalmente se ponen de acuerdo. No es una tarea fácil convencer a ambos.
• Preparación de documentos. Bien, esto a priori también puede parecer fácil, pero en alguna que otra ocasión también surgen discrepancias entre comprador y vendedor. En este caso nos referimos a la hora de firmar un contrato de compraventa. El paso previo a la firma de las escrituras en notaría. También hay que prepararlos muy cuidadosamente, no puedes dar a firmar cualquier cosa, porque puedes tener serios problemas.
• Cuando el comprador no es de España. Cuando el comprador de la vivienda no es español o no reside en nuestro país, también hay que preparar numerosos documentos y no es tarea sencilla. Por eso la presencia de profesional inmobiliario es vital en estas situaciones, porque conoce todos los trámites a realizar y porque el idioma a veces puede ser un inconveniente.

Un profesional de verdad, atenderá todos estos aspectos sin necesidad de que recurras a otro tipo de profesional como puede ser un abogado. Te lo decimos con toda sinceridad, si tu agente sabe hacer su trabajo, no necesitas a nadie más.

Hemos hablado de cuando dejas tu casa a la venta, pero, ¿cómo es la búsqueda de un comprador?

La búsqueda de un comprador a veces es muy difícil, porque encontrar la vivienda que se adapte a lo que busca no es nada fácil.

En muchas ocasiones viene con una idea que el mismo cree que es la mejor, pero nuestro trabajo también consiste en convencerle de que a veces su opción no es la más adecuada a lo que el busca. Pongamos un ejemplo.

Un matrimonio mayor de entre 50 y 60 años, nuestros clientes suelen tener esa edad y alguna vez han venido buscando un apartamento de 2 habitaciones. Realmente quieren esa vivienda para venir a pasar temporadas, porque lo normal es que estén jubilados o a punto de serlo. Entonces aquí viene el dilema. Un apartamento de 2 dormitorios por regla general es mucho más caro. Entonces si quieren un apartamento para ellos dos solos y que alomejor de vez en cuando venga su familia o alomejor incluso no viene. ¿Por qué gastarse mucho más dinero en una vivienda de 2 habitaciones cuando con un apartamento con 1 habitación es más que suficiente? Y si viene su familia todo es apañarse o buscar otras opciones para ellos de alojamiento.

Queremos decir con este ejemplo que no todo es sencillo. Una persona busca algo, se lo das y ganamos el dinero punto. No, nuestro trabajo no consiste en eso, consiste en ayudar a las personas a encontrar la casa que mejor se adapte a ellos y por supuesto cuidando sus intereses. Tal vez la encontremos en un día, como pueden pasar meses o incluso años hasta que aparece la vivienda que les gusta.

Fuente: http://urbalexinmoblog.com/index.php/2016/02/10/en-que-consiste-el-trabajo-de-un-agente-inmobiliario/