A menos que se realicen cambios en las legislaciones y se adopten las políticas económicas oportunas, el sector inmobiliario no podría seguir construyendo nuevos hogares para los venezolanos.

Un grupo familiar que devenga tres salarios mínimos y que ahorre un 25% de su ingreso mensual tardaría un siglo para acumular el valor de un apartamento de 15 millones de bolívares, según cálculos del presidente de la Cámara Inmobiliaria, Carlos Alberto González. La misma cuenta la hace el actual tesorero de Fedecámaras, Aquiles Martini Pietri y se pregunta: ¿Quién se puede comprar una vivienda? ¿Qué banco le puede prestar dinero? ¿Cuánto se necesita ganar para comprar ese tipo de inmueble?

La vivienda en Venezuela pasó de ser un legado o una fuente de ingresos en la jubilación, a un bien que los jóvenes adultos ven lejos de alcanzar, por la galopante inflación (estimada por los economistas en 200%) que erosiona el salario y los ahorros.

En otros países latinoamericanos como Colombia y Perú el tiempo que tarda una persona en cancelar una vivienda por medio de créditos es alrededor de 20 años.

“Esto es lógico, es el plazo normal de un crédito para adquisición de vivienda. Pero no puedes pedir crédito a 100 años”, expresa el presidente de la Cámara Inmobiliaria. El crédito máximo de la banca venezolana es de 5 millones. Con esta cantidad, la familia tiene que pagar alrededor de 48.000 bolívares mensuales de cuota de crédito, y tiene que ganar alrededor de 150.000 Bs en ese periodo, eso solo lo gana el 3% de la población venezolana”.

Descenso crónico

El estudio del mercado primario realizado por la Cámara Inmobiliaria de Carabobo en la Gran Valencia, Libertador, Los Guayos y Guacara registró solamente 55 proyectos de vivienda en lo que va del 2015. De ese total 36 son de apartamentos, 5 de casas y 14 de townhouse.

Al comparar el crecimiento del mercado primario de 2004 a 2015, los resultados son preocupantes. De un incremento continuo hasta el 2008, donde se contabilizaron hasta 180 proyectos, en el 2013 la cifra cayó hasta 93 y a la fecha los 55 proyectos en ejecución este año indican una reducción del 40%.“Todo como consecuencia, de 19 leyes que van en detrimento de la construcción inmobiliaria como la Ley de Tierra y Desarrollo Agrario, la de Arrendamiento, además de 24 decretos, 40 resoluciones, la eliminación del IPC (Indice de Precios al Consumidor), la escasez de materia prima y de contar con la inflación más alta del mundo”, explica con frustración el vicepresidente de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Carabobo, Rafael Trejo.

Las políticas implementadas por el gobierno desde el 2008, como la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, también han perjudicado a los promotores de inmuebles. De acuerdo con cifras suministradas por la Cámara, a la fecha 4 obras se encuentran en la primera fase de construcción, en estructura; 3 en trabajos de albañilería; 21 en acabados finales y 27 están terminadas. Proyectos de vivienda en etapa inicial, no hay.

Si se segmentan los resultados del estudio por tipo de construcción, 84% de los proyectos son apartamentos, seguido de los townhouse que constituyen el 14% del total. La gran mayoría de los apartamentos son menores de 70m². Eso no era lo común en el 2013, destaca Trejo.

El ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y actual tesorero de Fedecámaras, Aquiles Martini Pietri, detalla que el sector construcción inmobiliario llegó a construir en el 2014 a 15.000 viviendas. “Este año va a cerrar aún peor que el año pasado. Está el problema de materias primas, el país no produce, porque tenemos los niveles más bajos de producción histórica en Sidor, el mercado primario no está siendo surtido”.

En el caso del sector público, la Gran Misión Vivienda Venezuela construyó 126.000 viviendas el año pasado. Este año serán menos de 65.000, lo que aleja al sector de las metas establecidas, de acuerdo con las proyecciones de Martini Pietri. La oferta es muy poca, el sector privado no llegaría ni siquiera a 10.000 viviendas.

“Producir una vivienda cuesta muchísimo más caro que antes”, afirma el representante de Fedecámaras. “Solamente el que tengas que comprar un ascensor a dólar libre, porque acceder a los otros es difícil, representa un costo exorbitante. Antes representaba el 3% o 4% de la estructura de costos, ahora puede alcanzar el 20%”.

La situación económica que atraviesa el país es otro de los obstáculos con los que deben lidiar los promotores inmobiliarios, aparte de las legislaciones del gobierno que establecen el precio de una vivienda entre 750.000 y 1.850.000 Bs.El especialista explica que en la producción de viviendas se trabaja con una fórmula denominada “polinómica”, la cual permite calcular los costos de acuerdo con las cifras oficiales de inflación, pero como el BCV no publica la cifra desde el 2014, los constructores no saben cómo hacer sus ajustes.

“Si quieres calcular podría ser en base al precio de las cabillas y el cemento a valor de regulación, muy bien; pero la realidad es que a valor de regulación no se consiguen, a menos que estés enchufado. Sino terminas comprándolo a dólar de las mafias reconocidas por el propio gobierno que las venden a precios muy superiores. Hay una realidad de mercado, que es lo que las obras efectivamente valen, y hay una fantasía del gobierno”, dice Martini Pietri.

Clase media olvidada

“El terreno hay que comprarlo, no lo podemos invadir”, expresa la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Ingrid Suárez al describir etapa por etapa el proceso de producción de inmuebles.“Empieza el proceso del proyecto, se lleva a las instancias de Planificación Urbanística del municipio para que sea aprobado; compra de materiales -que no hay y ni se consiguen-, empieza el trueque entre amigos… Después, de todo eso es que puedes salir en preventa cuando estés en acabados finales. Imagínense en ese trayecto lo que ha subido todo y cuándo el comprador final tendrá acceso al inmueble”.

Entre 2012 y 2013 los precios se triplicaron, agrega el vicepresidente de la Cámara, Rafael Trejo. Citó el ejemplo de un apartamento en San Diego de 100m². El precio por metro cuadrado era de 8.700 Bs en 2012, es decir, se podía adquirir por 870.000. Para el 2013, subió hasta 27.000 Bs el metro cuadrado, lo que significaba que el precio a pagar por el inmueble era de 2.700.000. Y en este año el valor está en 300.000 Bs/m².El mismo apartamento ahora cuesta 30.000.000 Bs. “Prácticamente se hace imposible hoy en día comprar una vivienda”, reconoce Ingrid Suárez.
Sin embargo, entre todas las amenazas serias contra la planta física, contra los terrenos, las intervenciones, afectaciones, los decretos de ocupación inmediata y la tardanza de las permisologías y la ausencia de tierras urbanizadas, el financiamiento ha sido “la tapa del frasco”, en palabras del presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González.

-El Estado nos deja sin terreno, sin materiales, sin financiamiento y, lo peor, sin compradores”, señala el experto inmobiliario. Reveló que los precios de las viviendas están rezagados desde hace 3 años, lo cual ha provocado que la clase media venezolana no tenga acceso a ningún tipo de vivienda. “No se está construyendo prácticamente nada”.

“Hay un sector que está totalmente desasistido que es la clase media, no hay financiamiento para ellos”, apunta la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo. “La banca no cubre este tipo de financiamiento hipotecario. Se limita a dos fuentes: el ahorro habitacional y la cartera obligatoria de la banca, que está situada en 21.600 Bs por metro cuadrado. Para la clase media no hay incentivo de ningún tipo a nivel de créditos”.

Son tantas las distorsiones económicas, que los miembros de la Cámara Inmobiliaria no se sorprenden de escuchar historias de personas que obtienen una vivienda y dan como forma de pago un vehículo u otro inmueble. “La vivienda es el activo más importante que tiene el patrimonio de cualquier venezolano”, sostiene Aquiles Martini Pietri.

Carabobo con 10% del déficit nacional

Del déficit habitacional estimado de 3.000.000 en todo el país, un 10% corresponde a Carabobo, es decir, 300.000 viviendas aproximadamente, según estimaciones de la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Ingrid Suárez. “Nunca se ha construido el número exacto de viviendas estimadas. Este indicador se estima a través del censo poblacional, pero podría ser mayor a lo que se calcula”.

“En el censo quedó mucho por encuestar, tiene muchas debilidades. En el caso de que una pareja joven siguiera viviendo en casa de alguno de sus padres, ya allí hay un déficit. Significa que ese nuevo hogar no tiene vivienda propia. Pero no fueron encuestados para estimar un déficit en relación a ellos”.

Ante este panorama, la oferta del mercado secundario ha tenido un repunte, sobre todo en ventas y el alquiler erradicado, señala Ingrid Suárez. “Si se realizaran algunas modificaciones al marco regulatorio en arrendamientos, la disponibilidad de inmuebles aumentaría de forma notable”.

Lo que se requiere

Las proyecciones no son nada alentadoras. Y coinciden los especialistas en un punto: la crisis de vivienda se agravará más en el tiempo. El sector inmobiliario ha sido uno de los más duramente golpeado por las leyes. “Pero, a la final, los más golpeados son los ciudadanos ¿Cuántas personas siempre han contado con vivir de alquileres de sus propiedades cuando les tocara la jubilación o como garantía para la vejez”, afirma la experta inmobiliaria, Ingrid Suárez.

Reactivación de la economía, mayores aportes a los fondos de Ley de Política habitacional y al ahorro obligatorio, aumentar la cartera hipotecaria y flexibilizar los créditos y trámites del constructor. “Con estos cambios puntuales se pueden lograr efectos notables para que se desarrollen accesibles proyectos habitacionales, tanto para el sector popular como para la clase media”, es la recomendación del presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González.

Dejando de lado los factores políticos y económicos, la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo insiste en que se necesita rescatar la confianza en el país, en las instituciones y en las autoridades. “Se requiere una dosis de confianza para que el sector sea escuchado, pero de verdad. Es la consolidación de la familia, del hogar, lo que está en juego. La vivienda va más allá de cuatro paredes y un techo”.

¿Qué es un Avalúo?

Un avalúo es el cálculo del valor de un bien mueble o inmueble, sobre la base de aplicación del método científico y del conocimiento de herramientas estadísticas, matemáticas y financieras, cuyo resultado se expresa en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas

Beneficios de realizar un avalúo:

• Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de sus bienes muebles e inmuebles.
• Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario.
• Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado.
• Son realizados por personas profesionales en el ramo.
• Tienen un enfoque uniforme y definido

Definicion de un Avaluador Profecional

El Ing. Santiago Briceño define al avaluador profesional en su libro «Terminología de la valuación de Bienes Inmuebles» como: «Un analista de todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción, influyen en el valor. Procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y luego avalúa la propiedad estimando su valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y lugar determinados y asumiendo un uso y propósitos específicos». El ejercicio valuatorio es una actividad multidisciplinaria y compleja que requiere de la dedicación, estudio, investigación, actualización y superación constante del Profesional. Es por este hecho tan notorio, que he querido llamar la atención del conglomerado vinculado a la tasación inmobiliaria para que se tome conciencia de la importancia que reviste el nombramiento de una persona como experto o perito avaluador, acabando con la insana costumbre de delegar esta responsabilidad en personas a las cuales sólo las une el vínculo del amiguismo, compadrazgo, clientelismo político o pago de algún favor, puesto que dicha práctica sólo sirve para abonar el cada vez más fértil campo de la corrupción. A tal efecto, deben tener una participación activa y una supervisión constante, las siguientes corporaciones: • Los Presidentes del Colegio de Ingenieros y Centros Regionales a los cuales les sea requerida la designación de peritos avaluadores. • Los jueces en el nombramiento de prácticos, expertos y/o peritos avaluadores. • Las entidades financieras, para acabar con el criterio de hacer «avalúos» bajos a los bienes y otorgar sobre esta base un porcentaje igualmente bajo como crédito. • Las Oficinas Municipales de Catastro, a fin de que las plantas de valores que sirven de base al pago del impuesto inmobiliario sean actualizadas. • Los comerciantes, industriales y empresarios, en lo referente a la revalorización de activos fijos y del avalúo de empresas en marcha. • Las Universidades, en el sentido de incorporar la materia avaluatoria en los pensa de estudio de carreras vinculadas con esta actividad. • Los Registradores Públicos a objeto de implementar un operativo que sincere las operaciones de compra-venta, con el fin de eliminar la evasión impositiva y al mismo tiempo dotar al tasador de una herramienta tan importante e imprescindible la cual es la formación sobre la realidad del comportamiento del mercado inmobiliario.

Por: Ing. José Noel Castellanos G.

Fuente: http://avaluoytasacion.com/

De Aníbal Gómez Agudelo el 22-09-2015, 342 visitas

La Data Inmobiliaria es el estudio del comportamiento del mercado inmobiliario en un lapso  determinado,  pero no podemos  olvidar que el mercado,  está compuesto por seres humanos, lo que a la postre,  la Data Inmobiliaria como  cualquier otro estudio  de mercado, es el estudio del comportamiento  humano. No analiza la mente  ni los sentimientos,  de los actores del mercado solo deduce su actitud antes los hechos.

Igualmente quien recibe la información la procesa y saca sus propias conclusiones. He aquí los hechos y mis conclusiones:

Mercado primario

Según la metodología usada  mercado primario se refiere a los proyectos  inmobiliarios en fase de construcción o terminados, que no han sido  protocolizados, (registrados).

En el mercado primario se encontraron 55 proyectos que suman en total 7.626 unidades de vivienda de las cuales 6.050 están vendidas, lo cual quiere decir que hasta el día de tomar la nuestra, solo estaban disponibles para la venta 1.576 unidades.

En los últimos 10 años solo en 2008 tuvimos 180  proyectos, ha sido el número más alto de proyectos; a partir de allí comienza un descenso en la construcción que en 2013 llega a 93 proyectos y en 2015 aterriza con solo  55 proyectos.

Este es el resultado final como lo señala el ingeniero Rafael Trejo Burguera, de 19 leyes, más 24 decretos, más 40 resoluciones, más la eliminación del IPC en un contexto de alta inflación, clasificada  como la más alta del mundo, mas escasez de insumos para la construcción. Son más de 22 trimestres donde el sector construcción ha venido cayendo consecutivamente (según el Banco Central de Venezuela)

Los metros cuadrados (m2) de construcción promedio de estas unidades están entre 50 y 70 m2 por unidades. Cada periodo las viviendas son más pequeñas, y no solo es cuestión de costo,  también es que el número de habitantes por vivienda en Venezuela  es de 3.4 personas y el número de hijo por pareja ha descendido.

En el estudio Data Inmobiliaria que todos  los asistentes al evento recibirán en los próximos días, encontraran cuadros segmentados  por números de viviendas, m2 en construcción y la disponibilidad de unidades por  tipología  de vivienda y municipios.

Como es normal en el estudio, al final del segmento del mercado primario aparecen los precios de venta por zonas geográficas. Los precios que allí reflejados como resultado de la investigación hablan de desarrollos inmobiliarios que han sido construidos en los últimos 15 o 24 meses,  a los cuales  les ha tocado absorber las consecuencias de la alta escasez de insumos de la construcción,  de las limitaciones de todas las normativas legales y del proceso inflacionario.

Hago esta aclaratoria porque existe la tendencia a asumir estos precios a las viviendas en reventa (mercado secundario)  lo cual no es real.

En el cuadro que aparece a continuación vemos la evolución de los precios en el mercado primario durante los años 2012, 2013, y 2015

* La zona 5 correspondiente a Guacara, Libertador, Los Guayos, Miguel Peña. Que no aparece en la barra por un error de diseño tiene un precio ponderado por metro cuadrado 223.211,63 Bs

Este segmento del mercado primario fue presentado por el ingeniero Rafael Trejo Burguera a quien agradecemos su participación.

El próximo lunes analizaremos el mercado secundario.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

http://www.incaval.com.ve

A través de la fotografía, se pretende sacar el mayor partido posible al inmueble y atraer al mayor número se potenciales compradores, tomando en cuenta que una imagen vale mas que 1000 palabras.

Por lo anteriormente expuesto, me atrevo a compartir, algunos consejos que a lo largo de mi experiencia, he tenido la oportunidad de recopilar, mediante lecturas y prácticas que he podido validar como buenas, aunque aun me queda mucho por aprender y saber aplicar,   espero que sean de utilidad para mis clientes y colegas y a todo el que le interese por alguna razón,  este tema tan apasionante, como es la fotografía.

Entrando en materia, primero que nada, mi consejo inicial es el siguiente: antes de dirigirnos al inmueble que vamos a fotografiar, recordar ,con algunos días de anticipación al propietario, cual es el objetivo de nuestra visita, para que procure tener un orden adecuado y así, obtener las mejores imagenes del lugar.

Tips y recomendaciones:

1. Elegir el mejor horario; se recomienda en las primeras horas de la mañana o en las últimas horas de sol de la tarde, para que la intensidad de la luz, no sea tan fuerte y no nos proporcione brillo en exceso a nuestras tomas. Recuerda que la iluminación es un factor determinante para conseguir buenas fotografías.
2. Evita los contrastes excesivos entre la luz interior y la luz exterior, toma fotos con distintas exposiciones y te sorprenderán los distintos resultados.
3. No uses flash, para lograr fotos mas naturales y evitar reflejos innecesarios.
4. El Punto de vista, mantén la cámara a la altura de los ojos, tal como si alguien vería la habitación si estuviese de pie en ella.
5. Ten presente que estamos tratando de captar el área, no la decoración, ni los muebles. Toma foto a algunos detalles, solo si aportan información importante sobre la calidad de los materiales o algún plus que puedas ofrecer y aporte valor.
6. La fotografía debe hacerse desde un ángulo que permita percibir toda el área, prueba de distintos ángulos para luego elegir, trata de conseguir amplitud y profundidad.
7. La Cocina y los baños, aportan información del estado de mantenimiento y actualización de un inmueble y de la calidad de los materiales utilizados.

Fuente:   Adaptación y recopilación de información:  Eliana Svizzero @Elianasv

De Aníbal Gómez Agudelo el 26-10-2015, 206 visitas

Dejo esta interrogante como reflexión para mis colegas inmobiliarios en su día. La ultima Data Inmobiliaria (Investigación anual que realiza la Cámara inmobiliaria de Carabobo). Presentada el 17 de septiembre de 2015. En el informe correspondiente al “Mercado Secundario”, encontramos un cuadro que debe  motivarnos a la reflexión.

Estos números nos están diciendo que algo estamos haciendo o dejando de hacer, cuando el 62% de los propietarios que ofertan un inmueble, lo hicieron  por su propia cuenta.

No consideraron necesario, ni útil contratar los servicios de un corredor inmobiliario  profesional. Si tuviéramos la Data Registral pudiéramos establecer a cuánto asciende ese 62% en honorarios no devengado.

En una investigación realizada en América Latina para determinar por qué los clientes prefieren manejar directamente sus inversiones, se determinó:

Que un 3% consideraron muy alto los honorarios.

Que un 5% encontramos un amigo en el mismo ramo.

Y un 68% por la indiferencia del asesor.

Indiferencias, se refiere a un estado de ánimo en el que no experimentamos ni atracción, ni rechazo por las cosas o personas con las cuales interactuamos. Estamos siendo indiferentes a las necesidades del cliente. No hemos conscientizado el segundo principio fundamental de la venta”: Identificación de necesidades.

¿Cuáles son las necesidades del cliente que quiere vender? ¿Cuáles las del prospecto que quiere comprar?

Son dos visiones: La primera la obtenemos cuando captamos el inmueble. La segunda, cuando estamos frente al prospecto que quiere comprar.

Cuando captamos un inmueble, no solo debemos exigir toda la documentación del inmueble y del propietario, también debemos saber:

• Por qué quiere vender
• Cuál es su expectativa del proceso.
• Cómo o dónde invertirá el dinero de la venta.
• Para dónde tiene decidido mudarse si se vende el inmueble en un tiempo antes de lo previsto.

La idea es profundizar en la verdadera razón  de la venta, determinar la prisa que tenga en realizar  la negociación. Esto me recuerda un post  que me envío el colega José D. Hernández “El cliente sabe lo que quiere mas no lo que necesita” El cliente quiere vender, pero es realmente lo que le conviene? Existen otras opciones para solucionar su problema?

Si en ese momento el corredor inmobiliario, no cuestiona, asesora, recomienda, o incluso contradice, no solo puede estar haciendo un daño a su cliente, sino está perdiendo una oportunidad de ser percibido como un profesional, esta actitud se llama comprometerse, involucrarse en las necesidades del cliente.

Si el cliente no está muy claro en cada una de estas interrogantes u otras que se consideren necesario hacer, lo que estamos creando es el germen de un problema jurídico por la falta de decisión y seguridad del cliente.

La segunda visión son las necesidades del prospecto comprador: Él sabe que quiere comprar un inmueble residencial, comercial o industrial.

¿Por qué específicamente en esa zona?

¿Cuánto está dispuesto a invertir?

¿Cuál es la tipología de su negocio o industria?

¿Puede este tipo de industria o negocio obtener patente de operación en la zona?

¿Cuántas personas vivirán en el inmueble?

¿Cuántos estacionamientos requiere?

¿Quiere el inmueble como inversión?

¿Cuál sería la proyección de rentabilidad?

¿Hacemos  junto al cliente un análisis comparativo con otros inmuebles e incluso con otro tipo de inversión?

Nos hemos dedicado a vender inmuebles, nos hemos concentrado en el “inmoproducto” y en el precio y nos hemos olvidado que el negocio es con personas. “Lo importante y lo que nos hace diferente es por qué lo necesita y no que necesita” (Javier Mejías).

Por supuesto  esto supone crear una relación con el cliente (cliente captador o prospecto) porque los productos de alta inversión pocas veces de venden en la primera entrevista. Las ventas de alta inversión implican una relación progresiva donde se va generando un nivel de confianza.

Sea varios los factores que contribuyen a crear confianza.  Quienes han participado en el Programa  de Formación Integral del Profesional Inmobiliario (FIPI) y los que he compartido en programas en situ, conocen estos factores (no está de más volver a releerlos)  y saben que mientras más elevado sea el precio, más énfasis debemos poner en el valor percibido del inmoproducto, porque precio y valor no es lo mismo.

Como bien lo dice Davis Gómez (http://bienpensado.com/el-precio-es-una-relativa-percepcion-de-valor/) “No hay producto caros o baratos, sino productos desbalanceados en los que los consumidores perciben que reciben menos valor de lo que pagan por ellos”.

En nuestro mercado, cuando los precios de venta secundarias se igualan a los precios de venta primaria, los prospectos perciben un desbalance entre lo que recibirán a cambio de lo que pagan… y esto hace que el mercado desaparezca.¡Estamos compitiendo con precios, no con valores percibidos!.

Los corredores inmobiliarios no somos  responsable de lo que pasa en el mercado, pero si aceptamos que el cliente vendedor establezca el precio  del inmueble sin ninguna base sólida  que lo justifique,  solo porque él cree o le dijeron, estamos siendo cómplices del caos y desmeritando nuestro valor profesional.

Mas grave aun cuando nos prestamos al juego de la competencia  de rapiña, como podemos apreciar en la foto.

El mensaje que enviamos  a los clientes dice mucho  de por qué el 62% de los propietarios  no confían en nosotros. Hemos permitido que nos falten al respeto por obtener una comisión. Si un cliente quiere tu logo en su inmueble tiene que mandar a quitar otros que aparece en su fachada; él tendrá sus razones de por qué te llamó, pero no hay que caer en ese juego.

La captación y la venta de inmuebles es la consecuencia de un proceso, donde las personas son más importantes que el producto o el precio. Deseo que este post sea de reflexión y espero tus comentarios.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

http://www.incaval.com.ve

De Aníbal Gómez el 16-11-2015,

Crear o morir es el título que Andrés Oppenheimer puso en su último libro editado en Colombia en 2014 y que recién está impreso en Venezuela. Cambiar o Morir es otro libro escrito por Alan Deutschman y publicado en 2008 por el grupo editorial Bogotá del cual hice un comentario en mi blog (http://www.incaval.com.ve/detalle_blog.php?id=9). Ambos títulos tienen el objetivo de alertarnos sobre las consecuencias de cerrar nuestras mentes al cambio.

Si no cambiamos nuestro comportamiento, moriremos, porque un alto porcentaje de nuestras enfermedades son adquiridas y no genéticas. Si no innovamos en el diseño, invención, desarrollo e implementación de productos, servicios, sistemas o modelos de negocios, nuestra empresa morirá.

Según coinciden la mayoría de los científicos, en la próxima década veremos inventos tecnológicos más revolucionarios que todo los que ha producido la humanidad desde la invención de la rueda, alrededor del año 3500. A.C

¿De qué estamos hablando? de una impresora 3D casera que permitirá la manufactura personalizada de casi cualquier objeto, como zapatos, ropas, parte de automóviles, vajillas, joyas, juguetes y órganos del cuerpo humano para trasplante; o cualquier otro objeto, con lo que esta impresora puede amenazar con aniquilar la producción industrial. Surge la pregunta ¿Cómo se preparan nuestros industriales para ese momento cuyo proceso está en marcha? ¿Seguirá siendo Valencia la ciudad industrial de Venezuela? ¿De cuál industria?

Muchos vaticinan que el nuevo mantra de la industria manufacturera será “vender diseños,… y no el producto. Ósea, vamos a comprar el diseño de lo que necesitamos y si no tenemos una impresora  en casa, lo mandamos hacer en una tienda de 3D en cualquier centro comercial.

¡Atención Cámara de Industriales!, reinventarse o morir. ¿Qué haremos los inmobiliarios con los galpones de aquellas industrias que no sean capaces de renovarse?

Los drones (aviones no tripulados) obligan a cambiar a empresas como Fedex, MRW o Zoom. Pronto tendremos auto sin conductor, que eliminaran a las taxistas, pero reducirá los accidentes de tránsito en un 90%.

“En todos los objetos que nos rodean, incluso la ropa tendremos microchips que estarán conectados entre sí que podremos manipular a distancia a través de nuestros teléfonos con un sistema llamado internet de las cosas”

La medicina será digitalizada y personalizada. Los médicos serán supervisores  de los programas de computación que harán los diagnósticos y prescribirán los medicamentos, con base en los resultado acumulados de millones de pacientes  que fueron tratados por la misma dolencia.

“La Escuela al Revés” está proliferando tras descubrir que los niños aprenden más si pueden estudiar solo mirando videos en sus tablas, que pueden  detener y luego rebobinar cuando topan con algo que no entienden y luego realizar la tarea en la escuela con la ayuda de sus profesores.

Nótese que en este breve vistazo sobre el libro “Crear o morir” de Andrés Oppenheimer se habla de un futuro cercano que ya está aquí. Todo lo que cambiara nuestras vidas, es producto del conocimiento, la creatividad y la tecnología. “Los países más exitosos no son lo que tienen más  petróleo, cobre, soja, sino los que se desarrollen las mejores mentes y sean capaces de exportar productos con valores agregados”. Para ello requerimos innovación. Que según vimos antes es fácil de definir pero implementarlo es otra cosa.

Primero debemos crear una cultura de innovación que estimule y glorifique la creatividad, la palabra “cultura” viene de“cultivar” y cultivar es cuidar, regar, proteger. Es eliminar la cultura del fracaso, y el temor de equivocarse.

Nuestro sistema educativo está dirigido a no cometer errores, se condena o es motivo de burla el que se equivoca; pero la realidad es que ninguna de las cosas que nos rodean y hacen amable nuestra vida se lograron sin una secuencia de errores.

Lo cierto es que en Latinoamérica somos poco creativos, Oppenheimer nos muestra una estadística tomada de un estudio de la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI) donde se muestra que mientras en Corea del Sur  con solo 50 millones de habitantes registran anualmente 12.400 solicitudes  de patentes internacionales, y en América Latina y el Caribe juntos con más de 388 millones de habitantes solo registran anualmente 1.200 patentes (Venezuela ocupa el último lugar en América y el Caribe con una patente anual).

Si nos reducimos al círculo micro de la construcción y comercialización inmobiliaria, el paisaje es más desolador: Desde el diseño arquitectónico y urbanístico pasando por los procesos constructivos y utilización  de tecnología domótica o ecológica, entrando luego a la comercialización y  financiamiento, encontramos que en los últimos 50 años nada ha cambiado en nuestro entorno inmobiliario.

Estamos construyendo igual que en la década del 70, comercializando igual y utilizando los mismos sistemas financieros.

Podemos decir como excusa que en los últimos quince años hemos vivido un entorno socio económico que  victimiza al emprendedor, y ha dado categorías de virtud a la mediocridad.

Nuestros promotores hace muchos años que se concentraron en tomar como referencia para sus proyectos aquellos que habían sido más exitosos en el mercado y se han dedicado a escanearlos; desarrollan en busca de una demanda, que a lo mejor ya se cubrió. Tomemos como ejemplos los proyectos de mini locales, los cuales se vendieron, pero el proyecto está muerto y bien muerto para quienes invirtieron sus ahorros pensando en una rentabilidad.

Poco más o menos sucede en el área residencial, donde la demanda no ha hecho crisis por la escasez en la construcción, pero existe una cadena de proyectos todos iguales, sin ningún valor agregado que lo haga diferente. Carlos Muñoz de 4S de México, tienen una frase que lo dice todo: ”Los promotores que entiendan el cambio  de visión que el futuro exige, tendrán oportunidad de conquistar mercados”.

Y esto es válido para los arquitectos y urbanistas, la proliferación de commodities inmobiliarios es impresionante;  en mis clases de mercadeo del Programa de Formación Integral del Profesional Inmobiliario (FIPI), insisto en la búsqueda delvalor diferencial para el inmoproducto, pero  sé que resulta difícil  porque la gran mayoría (por no decir todos) son iguales, la competencia se reduce al precio y como todos quieren vender en la banda más alta, la demanda se cae, porque el cliente percibe que está pagando de demasiado por lo que recibe. El valor como factor esencial competitivo se ha perdido.

En el mercado de oficinas, nuestros arquitectos y promotores no se han dado un paseo para ver cómo el espacio de trabajo influye en la creatividad y productividad. Tenemos 50 años construyendo cubículos que han creado islas dentro de las empresas.

La nueva forma de trabajar exige nuevos escenarios. “Hoy se trabaja es espacios cerrado  de uso común”, dice Carlos Muñoz de 4S y lo corrobora Oppenheimer “La idea de que la creatividad es algo relacionado con genios individuales,  es un mito. La creatividad es un proceso social, aprendemos de la gente con la que compartimos y con la que colaboramos”.Los edificios de oficinas diseñados para los mileniales y para los nativos digitales,  cuentan con cafeterías, restaurantes, salón de juegos, bar, salones de belleza, gimnasio y guardería. ¿Quién se atreve?

No toco el área financiera porque simplemente el financiamiento en Venezuela no existe, salvo excepciones para excepcionales,  por lo que su muestra no valida resultados pero en el área financiera todo está por hacer.

Por supuesto, estos cambios y los que vendrán, obligan a crear nuevos sistemas de comercialización. El vendedor o la empresa de comercializadora,  si continúan haciendo lo que hemos hecho durante los últimos 50 años, apoyándonos en campañas publicitarias masivas podemos ir recogiendo nuestros corotos… y a otra cosa mariposa.

La venta, hoy es personalizada, experiencial y apoyada en neuromarketing ¡Fin de mundo! diría mi nana Zoila.

¿Y tu que opinas?

Esta interrogante es una manera que busca justificar la actitud de algunos corredores para no afiliarse a la Cámara Inmobiliaria. “Los profesionales y empresarios deben asociarse para cumplir tareas en las que solo la unión de objetivos consigue resultados que de otra manera serian inalcanzables”.

La modificación de la Ley de Arrendamientos Comerciales, hubiese sido imposible sin la presión, la reflexión y la presentación de alternativas de un grupo, entre los cuales destaca la labor de nuestro presidente nacional Aquiles Martini Pietri.

Gracias a este logro, el rubro de alquiler de locales comerciales se ha reactivado y ha beneficiado al sector inmobiliario, incluso a quienes consideran que ser afiliado no represente ningún beneficio concreto.

“Pertenecer a un gremio, dice Daniel Villegas Díaz, (http://www.elcolombiano.com/la_importancia_de_los_gremios-DVEC_184513 ) es ser parte del equipo de los ejecutores que consiguen eficaces resultados, integran el grupo de los reorientadores de los canales, para llegar a un buen puerto”.

El Programa de Formación Integral del Profesional Inmobiliario, las conferencias y talleres de actualización de leyes, ventas, desarrollo personal y profesional, serian difícil de conseguir si no existiera un gremio que leyera las necesidades de sus afiliados y buscara los medios para facilitar dichas necesidades.

Los gremios son la saciedad civil organizada que apoya las decisiones gubernamentales que beneficien a la sociedad, pero que también sirven de dique a los errores del poder.

Los gremios constituyen una matriz de organización que tendrán influencia para cambiar las circunstancias, en la medida en que nos comprometamos con él.

La pregunta no es: ¿Qué hace la Cámara Inmobiliaria por mí? sino ¿Qué puedo hacer para que la Cámara Inmobiliaria sea una referencia valida en las opciones sociales?

Debemos fortalecer el gremio afiliándonos a él y no jugar a que sea el gremio quien haga la fuerza por nuestros intereses para beneficiarnos de su trabajo y limitarnos a criticarlo.

Aníbal Gómez
Corredor Inmobiliario Certificado Nº 114
Vicepresidente de Comunicaciones Cámara Inmobiliaria de Carabobo.
INCAVAL

La Cámara del sector propone a sus afiliados invertir más en activos de producción y cuidar los inventarios para mantenerse y crecer

Carlos Nuñez, presidente de la Cámara Venezolana de Franquicias (Profranquicias) habló sobre la situación de franquicias en Venezuela, su entorno y las oportunidades en dicho ámbito.

Informó que el crecimiento de las franquicias ha sido sostenido desde la fundación de la Cámara. Hasta el año pasado se llegó a tener 530 marcas de franquicias en el país y este año esperan cerrar con la misma cifra. Sin embargo, expresó que “ha sido el primer año en el cual no hemos crecido”.

“Venezuela ocupa el cuarto lugar de franquicias en Latinoamérica, como el país con mayor cantidad de marcas de este sector en la región”, señaló. Detalló que Colombia pasó de estar en el quinto lugar para ubicarse de tercero en el ranking. Argentina se ha mantenido igual, con un modelo muy similar al venezolano para desarrollar el mercado de marcas.

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